Zmiana trendu na rynku mieszkań

Jak podano, spadki są widoczne zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Przez rok najbardziej potaniał metr kwadratowy mieszkania do 35 m kw. w Sosnowcu (o 18 proc.), a także w Gdańsku i Gdyni (po 7 proc.) i Warszawie (o 2 proc.). Stolica zanotowała spadki także w segmencie mieszkań średnich (od 35 do 60 m kw.) o 1 proc. mniej niż przed rokiem.

"Kwartalnie (I kw. 2025 do IV kw. 2024 r.) małe mieszkania najbardziej staniały w Sosnowcu (o 12 proc.), a poza tym także w Krakowie (o 3 proc.), Gdańsku (o 2 proc.) i Warszawie (o 1 proc.). Średnie mieszkania potaniały od 3 proc. w Warszawie, przez 2 proc. w Lublinie do 1 proc. w Częstochowie, Krakowie, Poznaniu i Sosnowcu. Duże mieszkania, powyżej 60 m kw., okazały się w obecnym kwartale tańsze o 10 proc. w Radomiu, o 3 proc. w Krakowie, o 2 proc. w Warszawie i o 1 proc. Białymstoku, Poznaniu, Toruniu i Wrocławiu" - dodano.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io poinformował, że biorąc pod uwagę ceny mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego w trzech segmentach metrażowych, najmniej przez ostatni rok zmieniły się stawki za metr małych mieszkań, bo o 2,1 proc, z czego w 4 na 17 miast te stawki spadły. Mieszkania średnie i duże zdrożały wszędzie średnio o 6,2 proc, z czego tylko w 1 mieście zanotowano spadek cen.

"Więcej optymizmu przynosi porównanie pierwszego kwartału obecnego roku z ostatnim kwartałem 2024. W segmencie małych mieszkań do 35 m kw. stawki spadły średnio o 0,19 proc., z czego w 4 z 17 notowanych miast. Średnie mieszkania, liczące między 35 a 60 m kw., podrożały średnio o 0,28 proc., z czego niższą stawkę za metr mieliśmy w 6 na 17 miast. Z kolei mieszkania duże, ponad 60 m kw., podrożały w kwartał średnio o 0,53 proc., ale w aż 7 na 17 miast stawka za metr okazała się niższa. Co ciekawe, spadki pojawiły się w różnych lokalizacjach i objęły miasta uznawane za tańsze, jak Sosnowiec czy Częstochowa, jak i z TOP 3, czyli Warszawę, Kraków i Gdańsk" - dodał.

Według raportu główną przyczyną zmiany trendu na spadkowy jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem.

"Co prawda popyt ze strony zwykłych osób, czyli takich, które muszą wspierać się kredytem, jest na przeciętnym poziomie. Mocno spadł jednak popyt inwestycyjny, czyli od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za 'gotówkę'. Wynika to z faktu, że nasycił się rynek najmu. Przychody z wynajmu stanęły w miejscu lub nieco spadły podczas gdy ceny mieszkań znacząco wzrosły. Nowe inwestycje tego typu zaczęły więc przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych" - dodano.

Twórcy raportu zaznaczyli, że w przeszłości część inwestorów dokonywała też zakupów z myślą o szybkiej sprzedaży po wyższej cenie. Ceny urosły jednak tak mocno, że kupujący przestali akceptować dalsze podwyżki. W rezultacie inwestorzy nie tylko ograniczyli popyt. Część z nich nie tylko przestała kupować kolejne nieruchomości, ale wręcz zaczęła sprzedawać posiadane lokale, zwiększając tym samym podaż.

"Jeśli chodzi o przyszłość, to w zależności od regionu może ona wyglądać bardzo różnie. W prężnie rozwijających się miastach spadki raczej nie będą zbyt głębokie i dość szybko przejdziemy w stan stabilizacji cen. Już w tym roku spodziewane są bowiem znaczące obniżki stóp procentowych, a w przyszłym roku zapewne zostaną wprowadzone kolejne. Ponadto od przyszłego roku ma ruszyć program dopłat 'Pierwsze klucze'" - dodano.

Według raportu, zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja w małych miastach i na wsiach oddalonych od dużych ośrodków miejskich.

"Demografia jest bezlitosna. Liczba pustych mieszkań po osobach starszych będzie coraz większa. Tymczasem młodzi z takich miejsc 'uciekają' do dużych miast. Nie chcą się tam osiedlać się też imigranci. W rezultacie wiele mieszkań nie znajdzie nabywców. W większości będą to lokale w złym stanie oraz o bardzo słabej lokalizacji, czyli na wsiach i w wyludniających się miasteczkach. Tam ceny mogą spaść nawet o ponad 20 proc." - dodano.

Jak podano, w zestawieniu cen mieszkań w I kw. 2025 r. najniższą stawkę spośród 17 miast miały duże mieszkania w Sosnowcu, bo zaledwie 6 360 zł, a najwyższe stawki, sięgające nawet 19 188 zł za metr w przypadku małych mieszkań, zanotowała Warszawa.

"Warto jednak przypomnieć, że najwyższy w historii poziom odnotowaliśmy w III kw. 2024 r. i było to 19 814 zł za m kw. Widać więc, że ceny spadają i na przebicie 20 000 zł za m kw. nie ma na razie szans" - dodano.

Według raportu, kolejność miast pod względem cen mieszkań nie zmienia się znacząco, gdy wziąć pod uwagę ich metraż.

"W małych, do 35 m kw., najdroższymi miastami w I kw. 2025 r. były Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań i Katowice. W każdym z nich za 1 m kw. trzeba było zapłacić co najmniej 13 tys. zł. W mieszkaniach średnich, powyżej 35 do 60 m kw., do grona najdroższych miast dołączyła Gdynia (12 285 zł), a zakres cen wyniósł od 6 900 zł w Częstochowie do 16 396 zł w Warszawie. W mieszkaniach dużych, powyżej 60 m kw., także Warszawa była najdroższa (16 806 zł za metr), a Sosnowiec najtańszy (6 360 zł)" - dodano.

Autorzy raportu zauważyli, że im mniejsza powierzchnia mieszkania, tym większa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy i ta zasada w I kw. 2025 r. dotyczyła 12 z 17 miast. W Częstochowie, Gdyni i Warszawie najtańszy okazał się metr średniego mieszkania. Inaczej w Sosnowcu, gdzie spośród wszystkich metraży to właśnie średnie mieszkania wypadły najdrożej w przeliczeniu na metr.

Według raportu, małe mieszkania do 35 m kw. w I kw. kosztowały już prawie 20 tys. zł za metr. Najbliżej osiągnięcia tego pułapu cenowego była Warszawa (19 188 zł), w drugim w kolejności Krakowie to już wyraźnie mniej (17 375 zł), podobnie jak we Wrocławiu (16 100 zł).

"Najtańszymi miastami z mieszkaniami do 35 m kw. okazały się Sosnowiec (6 440 zł), Częstochowa (7 552 zł) i Bydgoszcz (10 000 zł). Gdyby skrajne stawki zastosować przy zakupie mieszkania 35 m2, to w najdroższej Warszawie kosztowałoby ono 671 580 zł, a w najtańszym Sosnowcu 225 400 zł, czyli 33 proc. wartości warszawskiego mieszkania" - dodano.

Dodano, że w ciągu roku metr kwadratowy średniego mieszkania najbardziej zdrożał w Katowicach, bo aż o 24 proc. Znaczne wzrosty zanotowały także Toruń (10 proc.), Bydgoszcz (11 proc.) i Rzeszów (12 proc.). W Krakowie stawka za 1 m kw. nie drgnęła w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a w Warszawie jako jedynym mieście spadła, o 1 proc. Więcej spadków cen widać między kwartałami (IV kw. 2024 do I kw. 2025 r.). Te pojawiły się w Częstochowie, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Sosnowcu i ponownie w Warszawie, gdzie wyniosły od 1 do 3 proc.

Najtańsze mieszkania uznawane za średnie pod względem metrażu miały w I kw. 2025 r. Częstochowa (6 900 zł), Sosnowiec (7 096 zł) i Radom (7 389 zł).

Dodano, że przez rok metr dużego mieszkania zdrożał w każdym z 17 miast. Najbardziej w Katowicach (o 16 proc.), a najmniej w Gdańsku, Radomiu i Wrocławiu (o 2 proc.).

"W porównaniu do poprzedniego kwartału spadki były i to w 7 z 17 miast. Od minimalnych (1 proc.) we Wrocławiu, Toruniu, Poznaniu i Białymstoku po wyraźne (10 proc.) w Radomiu. Duże mieszkania powyżej 60 m kw. w I kw. kosztowały najwięcej w Warszawie (16 806 zł za metr), Krakowie (14 600 zł) i Gdańsku (12 800 zł). Najtańsze duże mieszkania miały w I kw. 2025 r. Sosnowiec (6 360 zł), Radom (7 111 zł) i Częstochowa (7 468 zł)" - dodano.

Według danych porównywarki Rankomat.pl, w miesiącach styczeń-marzec przypadających na I kw. 2025 r. mediana najtańszych ofert ubezpieczenia mieszkania wyniosła 213 zł.

"Trzeba pamiętać, że roczna polisa w każdym z 17 analizowanych miast może kosztować zarówno poniżej, jak i poniżej tej kwoty. Najwięcej zależy od wartości nieruchomości i zakresu ubezpieczenia, ale firmy ubezpieczeniowe biorą też pod uwagę ryzyko powodziowe w okolicy czy historię szkód w ostatnich latach" - dodano.