Zmiana trendu na rynku mieszkaniowym. Pierwsza taka sytuacja od ponad roku

"W czerwcu po raz pierwszy od maja 2023 r. odnotowaliśmy przewagę miast, w których ceny spadły. Spadki w stosunku do maja 2024 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast. Najmocniej spadły ceny w Toruniu, bo aż o 7,5 proc. Pozostałe miasta, w których sprzedający obniżyli ceny to Gdańsk (-3,1 proc.), Rzeszów (-3,1 proc.), Łódź (-2 proc. ), Białystok (-2 proc.), Sosnowiec (-1,3 proc.), Szczecin (-1,2 proc.), Gdynia (-1 proc.), Poznań (-0,8 proc.) i Warszawa, w której spadek był jedynie symboliczny, bo o 0,1 proc." - napisano.

Jak podano, wzrosty i zarazem rekordowe ceny w nowych ofertach wystąpiły w Radomiu (+7,6 proc., 8 000 zł za m kw.), Częstochowie (+4,4 proc., 7 295 zł za m kw.), Bydgoszczy (+3,7 proc., 8 888 zł za m kw.), Lublinie (+2 proc., 10 612 zł za m kw.) i Wrocławiu (+0,8 proc., 13 405 zł za m kw.).

Eksperci zaznaczyli, że przewaga spadków pojawiła się dopiero w czerwcu, więc dane za cały II kw. 2024 r. wciąż pokazują wzrosty. Prezentowane są one, ponieważ tylko na takim większym zbiorze można pokazać wiarygodne informacje na temat cen w poszczególnych segmentach rynku – małych (do 35 m kw.), średnich (35-60 m kw.) i dużych mieszkań (od 60 m kw.).

Z raportu wynika, że najsłabiej radzi sobie segment małych mieszkań. We wszystkich analizowanych miastach przeciętna zmiana kwartalna wyniosła 1,5 proc. dla małych mieszkań, 3,1 proc. dla lokali średniej wielkości i 3,6 proc. dla dużych.

W ocenie ekspertów obecnie występuje zdecydowane spowolnienie na rynku, więc kupujący często mają szansę wynegocjować cenę znacznie niższą, niż ta podana w ogłoszeniu.

"Na horyzoncie widać już jednak czynniki i wydarzenia, które mogą znacząco zmienić sytuację na rynku" - napisano.

Jak podano, są sygnały, że jesienią jest możliwy duży napływ ludności ukraińskiej do Polski.

"To może po raz kolejny podbić stawki najmu, co przełoży się na wzrost rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Inwestorzy znów mogą chętniej kupować mieszkania, co może zatrzymać spadki cen" - dodano.

Zaznaczono, że nie wiadomo jaka będzie skala tego napływu oraz jak rozłoży się na terytorium naszego kraju. Wpływ na rynek nieruchomości może być znaczący tylko w części miast.

"Kolejnym czynnikiem, który może przywrócić wzrost cen, jest program kredyt 'naStart'. Co prawda planowane jest wprowadzenie różnego rodzaju ograniczeń (...) problem polega jednak na tym, że początkowo wiele osób spełniających podstawowe kryteria będzie wierzyło, że uda im się 'zmieścić' w limitach. Wszyscy jednocześnie zaczną więc szukać mieszkania. Gdy sprzedający nagle zaczną odbierać po kilkanaście telefonów dziennie, z pewnością będą podnosić ceny" - napisano.

Z raportu wynika, że bez programu dopłat mogą być 2-3 lata zastoju.

"Nie oznacza to jednak, że jesteśmy skazani na dalszy wzrost cen. Bardzo prawdopodobny jest również scenariusz 2-3 lat stabilizacji cen lub nieznacznych spadków. Jest to prawdopodobne w przypadku, gdyby program dopłat do kredytów nie został wprowadzony lub został wprowadzony z bardzo restrykcyjnymi warunkami, a wspomniana nowa fala uchodźców z Ukrainy była niewielka" - napisano.

"W takim przypadku wzrosty cen będą ograniczały wysokie stopy procentowe i coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń" - dodano.

Jak wskazano, obecnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi ok. 7,8 proc. To powoduje, że raty są dość wysokie, a zdolność kredytowa ograniczona. Znacząca poprawa nastąpi dopiero, gdy oprocentowanie spadnie w okolice 5 proc. lub gdy znacząco wzrosną wynagrodzenia. Obecnie wydaje się, że taka znacząca poprawa wymaga 2-3 lat.

Eksperci oceniają, że mocny spadek cen jest mało prawdopodobny, ponieważ do tego potrzebny byłby dłuższy czas, w trakcie którego Polacy odraczaliby decyzję o zakupie pomimo pierwszych, niewielkich spadków cen. "Obecnie ceny mieszkań są bardzo wysokie, ale mocno wzrosły też wynagrodzenia, więc żaden z powyższych warunków nie jest spełniony. Warto jednak dodać, że to, co obecnie wydaje się mało prawdopodobne, za kilka miesięcy może już takie nie być" - napisano.