Polacy w przeludnionych mieszkaniach. Takiego ścisku nie ma nigdzie w Europie

Aż 65 proc. polskich najemców mieszka w za małym mieszkaniu - tak wynika z szacunków HREIT, na podstawie danych Europejskiego Urzędu Statystycznego za 2022 rok. To nie tylko wynik znacznie gorszy niż przed rokiem, ale też najgorszy w Europie.

Co prawda europejski urząd wciąż kompletuje jeszcze dane, ale te dostępne dziś podsumowują już sytuację większości krajów. Do tego mamy już wyniki dla krajów Unii, w których sytuacja mieszkaniowa najemców była dotychczas najgorsza. Niestety, w żadnym z tych krajów w 2022 roku nie było tak źle jak u nas.

Nawet na Łotwie i w Słowacji przeludnienie wśród najemców wynosi obecnie około 61 proc. - tyle co w Polsce w 2021 roku. Kolejne miejsca w rankingu zajmują już Bułgaria i Rumunia, w których przeludnienie mieszkań zajmowanych przez najemców wynosi 53-54 proc.

To wciąż nie są wyniki, z których można się cieszyć, ale nawet takiej sytuacji nasi najemcy nie doświadczyli przez ostatnich kilkanaście lat. Dane Eurostatu, które posłużyły HREIT do oszacowania odsetka najemców mieszkających w za małych lokalach, sięgają jedynie 2007 roku.

A jak sytuacja najemców wygląda w bogatszych krajach naszego kontynentu? W Niemczech 18 proc. najemców mieszka w za małym mieszkaniu. We Francji jest to 20 proc., a w Austrii 26 proc. Te wyniki są nawet kilkukrotnie lepsze niż w Polsce. Do Europejskiej czołówki należą: Holandia, Irlandia i Hiszpania. W krajach tych tylko od 7 do 13 proc. najemców mieszka w za małym mieszkaniu.

Pod tym pojęciem Eurostat rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salon) plus:

- jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe, - jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej, - jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat, - jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach, - jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy - jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona, o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Skąd więc tak zła sytuacja na rynku najmu w Polsce? "W 2022 roku mieliśmy do czynienia z połączeniem co najmniej kilku problemów. Pierwszym i podstawowym jest fakt, że w Polsce mieszkań brakuje, a te które istnieją, są małe. Tu możemy winić całą naszą burzliwą historię wraz z rozbiorami i wojnami światowymi. Swoje zrobił też PRL, podczas którego, co prawda, 'za Gierka' budowano dużo mieszkań, ale małych. Ich standard często nie przystaje do tych, które Eurostat stawia dziś za wzór minimum" - czytamy w analizie HREIT.

Jak dodano, wzrost wskaźników przeludnienia w samym tylko 2022 roku to ponadto efekt co najmniej dwóch szoków. Pierwszym było zakręcanie kurków z kredytami. To wynikało z gwałtownego wzrostu stóp procentowych i regulacji nadzorczych, które jeszcze mocniej utrudniły dostęp do kredytów. Efekt był taki, że ktoś, kto w normalnych warunkach decydowałby się w 2022 roku na zakup własnego M, często nie mógł tego zrobić, bo banki odmówiłyby mu kredytu lub chciałyby go udzielić, ale z niepokojąco wysoką ratą. Efekt był taki, że część niedoszłych kupujących została zmuszona do najmu.

Eksperci HREIT zwrócili także uwagę, że agresja Rosji na Ukrainę spowodowała, że do Polski napłynęła fala uchodźców, a część z nich mogła sobie pozwolić na najem mieszkań. Efekt? Mieszkań zaczęło brakować. "Szczególnie ubogi pod tym kątem był kwiecień 2022 roku, kiedy to zgodnie z danymi Unirepo liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem wynosiła około 40 tys. To około 3 proc. istniejącego zasobu mieszkań na wynajem podczas gdy już wynik na poziomie 5 proc. i niżej uznawany jest za dramatyczne wręcz wykupienie oferty. Na efekty nie trzeba było długo czekać. Stawki czynszów wystrzeliły. To dlatego część najemców zmuszona była szukać ofert o niższym standardzie i mniejszym metrażu" - zaznaczono.

Całe szczęście, że mechanizmy rynkowe zaczęły już działać – gwałtowny wzrost rentowności wynajmu spowodował, że na rynku pojawiło się więcej ofert mieszkań na wynajem. W 2023 roku sytuacja najemców zaczęła się poprawiać. Liczba dostępnych ofert wzrosła już do ponad 70 tysięcy, a czynsze najmu, co prawda, niespiesznie, ale trochę spadły.

Według ekspertów przed nami jeszcze jedna ważna zmiana, która może odmienić obraz rynku najmu w Polsce. Chodzi o rządowy program tanich kredytów, który zacznie działać już 3 lipca bieżącego roku. Jak wytłumczyli autorzy analizy, powinien dać on najemcom bardzo mocne argumenty za tym, aby zamienić najem na własność.

"Powód jest prosty – preferencyjny kredyt ma być bardzo tani i relatywnie łatwo dostępny – przynajmniej łatwiej niż standardowa hipoteka. Co więcej, rata takiego kredytu ma być niższa niż czynsz najmu. O ile? Jeśli porównywać będziemy ratę kredytu i stawkę czynszu, to różnica nie będzie diametralna, ale z punktu widzenia księgowego należałoby porównywać jabłka z jabłkami, a więc nie łączny wydatek, ale koszty. Chodzi o to, że rata kredytu składa się z dwóch części - kapitałowej, która obniża nasze zobowiązanie wobec banku i buduje nasz majątek, oraz części odsetkowej, która faktycznie stanowi wynagrodzenie banku za udostępnienie nam pieniędzy na zakup mieszkania. Dlatego właśnie, jeśli porównamy wysokość płaconego czynszu i część odsetkową raty, to okaże się, że jest to rozwiązanie nawet 3 razy tańsze niż najem" - wyjaśniono.

"Dla wielu najemców kalkulacja będzie więc bardzo prosta. Jeśli bowiem mają wybierać pomiędzy mieszkaniem w za małym mieszkaniu, płacąc czynsz, to prawdopodobnie wybiorą rozwiązanie tańsze, a z prawem własności lokalu. To może znacznie ograniczyć presję popytową wywieraną na rynek najmu" - dodano.