Umowa przedwstępna – na czym polega, na co należy uważać?

Źródło:
TVN24 Biznes
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowym
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS
wideo 2/4
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS

Umowa przedwstępna – spotykamy się z nią m.in. kupując nieruchomość. Na czym polega i czemu służy ta umowa? Co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

● Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej, drugiej umowy. ● Najczęściej występuje przy kupnie nieruchomości, może jednak być zawierana w dowolnej sytuacji, gdy nie jest możliwe zawarcie od razu umowy docelowej. ● Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. opis przedmiotu umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. ● Umowa przedwstępna często wiąże się z obowiązkiem wpłaty zadatku.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna regulowana jest w art. 389-390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna polega na zobowiązaniu się jej stron do zawarcia w przyszłości określonej drugiej umowy – umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna musi określać przy tym istotne postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej – m.in. jej przedmiot, ceny czy terminy.

Inaczej mówiąc, umowę przedwstępną podpisuje się, aby zapewnić drugą stronę, że gdy tylko to będzie możliwe, podpisze się określoną inną umowę. Tym samym zawiera się ją w sytuacjach, w których z jakiegoś powodu nie jest możliwe podpisanie od razu docelowej umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i innej nieruchomości

Najczęstszą sytuacją, w której zawiera się umowę przedwstępną, jest kupno nieruchomości z wykorzystaniem kredytu. W takim przypadku kupujący nie ma możliwości podpisania od razu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności, ponieważ nie dysponuje wystarczającą kwotą. Właściwą umowę będzie więc mógł podpisać dopiero wtedy, gdy zostanie mu udzielony kredyt hipoteczny na ten zakup. 

Tutaj przydatna staje się umowa przedwstępna, która na czas oczekiwania na dopełnienie formalności i wypłatę kredytu pozwala stronom zagwarantować sobie nawzajem przyszłą umowę kupna sprzedaży i jej warunki. 

Dla kupującego to gwarancja, że dana nieruchomość nie zostanie w tym czasie sprzedana komuś innemu. Dla sprzedającego – zabezpieczenie, że jeśli docelowa umowa nie dojdzie do skutku, może żądać naprawienia szkody, czyli otrzyma z tego tytułu odszkodowanie. Zawarcia umowy przedwstępnej najczęściej wymagają również banki w ramach warunków udzielenia kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – wzór

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? Powinna być zawarta na piśmie, przepisy nie precyzują jednak jej brzmienia, nie wymagają również, aby była zawierana notarialnie. W praktyce obie strony zawierające taką umowę powinny być zainteresowane zawarciem jej u notariusza, ponieważ mają wówczas pewność co do jej zgodności z przepisami, a w razie niedotrzymania umowy – skuteczniej mogą dochodzić swoich praw.

Na umowie przedwstępnej powinny się znaleźć m.in.: - data i miejsce zawarcia umowy, - dane wszystkich stron umowy, ich adresy i numery dowodów tożsamości, - opis przedmiotu umowy, np. adres, stan zabudowy i powierzchnia mieszkania, - uzgodniona cena przeprowadzenia transakcji, - wysokość wymaganego zadatku albo zaliczki, - termin zawarcia docelowej umowy przyrzeczenia, - podpisy wszystkich stron umowy. 

Umowa przedwstępna – zadatek

W umowach przedwstępnych zwykle zawiera się też zapisy o zadatku. Choć nie są one obowiązkowe, stanowią najczęstsze zabezpieczenie obu stron umowy na wypadek, gdyby druga strona nie chciała się z niej wywiązać.

Jeżeli umowa przedwstępna dochodzi do skutku, zadatek jest uznawany na poczet ustanowionej w umowie zapłaty. Natomiast w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić, przyjmując wartość zadatku jako odszkodowanie. Jeżeli to ona otrzymała zadatek, może go w takiej sytuacji zatrzymać w pełnej wysokości. Jeżeli natomiast to ona wpłacała zadatek, może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości

Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera zadatku, w przypadku niewywiązania się z jej postanowień przez jedną ze stron, druga strona może domagać się naprawienia szkód, jakie przez to poniosła, przede wszystkim zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sytuacja ta jest więc mniej komfortowa, ponieważ w przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem do otrzymania odszkodowania nie jest potrzebne dokumentowanie swoich strat, a wysokość zadatku może przekraczać ich wartość.

Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna zawierała zadatek, czy nie, roszczenia z niej wynikające przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym zawarta miała być umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej? Między innymi na precyzyjne wskazanie ostatecznej ceny przeprowadzenia transakcji. Cena ta będzie wiążąca przy zawieraniu później umowy przyrzeczenia. Z kolei brak wskazania jakiejkolwiek ceny w umowie przedwstępnej może być interpretowany jako zawieranie umowy darowizny, a nie umowy sprzedaży.

Warto również zwrócić uwagę, czy umowa przedwstępna zawiera zapisy o obowiązkowym zadatku lub zaliczce. Mogą one okazać się istotne w sytuacji, w której stronom nie uda się dotrzymać postanowień i zawrzeć docelowej umowy przyrzeczenia. Przyczyną takiej sytuacji może być choćby odmowa banków w kwestii udzielenia kredytu na zakup danej nieruchomości.

Co wtedy? Jeżeli w ramach umowy wymagana była wpłata zaliczki, zostanie ona zwrócona wpłacającemu. Jeżeli jednak wymagana była wpłata zadatku, może on przepaść w pełnej wysokości. Wyjątkiem będą sytuacje, w których w umowie przewidziano na taką okazję zwrot zadatku lub niedoszłemu kredytobiorcy uda się wykazać, że odmowa kredytu nie nastąpiła z jego winy/zaniedbania.

Warto więc zwrócić uwagę zarówno na wskazaną w umowie wartość zaliczki/zadatku (strony mogą ją bowiem ustalić w dowolnej wysokości), jak i na zapisy temu towarzyszące.

Koszty umowy przedwstępnej

Z zawarciem umowy przedwstępnej wiązać się mogą także określone koszty. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której umowa jest zawierana notarialnie. Jeżeli notariusz ograniczy się tylko do poświadczenia umowy, koszt jej zawarcia nie będzie wysoki. 

Jeżeli jednak to notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a następnie umowę przyrzeczoną, konieczna będzie zapłata taksy notarialnej, opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa, a także opłata za wypisy aktu notarialnego. W zależności od wartości mieszkania, w większości przypadków całkowity koszt wynosić będzie od około tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Kiedy zawieramy umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna najczęściej dotyczy kupna nieruchomości – mieszkania, domu lub działki budowlanej. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby tego rodzaju umowę zawierać także przy innych okazjach.

Jedynym warunkiem jest to, aby istniał powód, dla którego nie jest możliwe od razu zawarcie docelowej umowy przyrzeczonej. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży samochodu, gdy ten nie został jeszcze sprowadzony do kraju, lub umowa przedwstępna o pracę uwarunkowana np. zdobyciem pozwolenia na pracę lub określonych uprawnień.

Akt prawny: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Po ataku USA parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz, kluczowego szlaku łączącego Zatokę Perską z Morzem Arabskim - przekazał Reuters. Ostateczną decyzję w sprawie blokady podejmie Najwyższa Rada Bezpieczeństwa Narodowego Iranu.

Parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz

Parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz

Źródło:
PAP

Grecja od 1 lipca 2025 roku wprowadza nową opłatę turystyczną, która w niektórych przypadkach może wynieść nawet 20 euro (około 85 złotych). W ten sposób władze próbują walczyć z problemem nadmiernej turystyki.

Nowa opłata turystyczna w Grecji od lipca

Nowa opłata turystyczna w Grecji od lipca

Źródło:
tvn24.pl

Amerykańskie bombowce B-2 zrzuciły bomby GBU-57 na irański obiekt jądrowy w Fordo. Zdaniem ekspertów to jedyna broń zdolna do skutecznego zniszczenia zakładów wzbogacania uranu, które znajdują się głęboko pod ziemią. Oto, jak działa tak zwany "bunker buster", czyli pogromca bunkrów.

Użyta po raz pierwszy. Oto bomba, która spadła na Iran

Użyta po raz pierwszy. Oto bomba, która spadła na Iran

Źródło:
CNN, PAP

Atak USA na Iran może wywołać gwałtowną reakcję na globalnych rynkach po ich ponownym otwarciu - uważają inwestorzy. Ich zdaniem mogą wzrosnąć ceny ropy i zwiększyć się popyt na bezpieczne aktywa - podał Reuters.

Reakcja rynków i inwestorów na atak USA na Iran

Reakcja rynków i inwestorów na atak USA na Iran

Źródło:
Reuters, PAP

Nie odnotowano wzrostu promieniowania w pobliżu irańskich obiektów jądrowych zaatakowanych przez USA - podała Międzynarodowa Agencja Energii Atomowej (MAEA). Szef agencji Rafael Grossi przekazał, że odbędzie się nadzwyczajne posiedzenie Rady Gubernatorów MAEA.

Co z promieniowaniem po ataku USA na Iran. Agencja zwołuje nadzwyczajne posiedzenie

Co z promieniowaniem po ataku USA na Iran. Agencja zwołuje nadzwyczajne posiedzenie

Źródło:
PAP

Wejście Ukrainy do Unii Europejskiej (UE) mogłoby przynieść znaczące korzyści gospodarcze nie tylko samej Ukrainie, ale także krajom Europy Środkowej, w szczególności w Polsce - wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Tyle może zyskać Polska na Ukrainie w Unii Europejskiej

Tyle może zyskać Polska na Ukrainie w Unii Europejskiej

Źródło:
PAP

W sobotnim losowaniu Lotto nikt nie wytypował poprawnie wszystkich sześciu liczb. Oznacza to, że we wtorek do wygrania będzie sześć milionów złotych. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 21 czerwca 2025 roku.

Rośnie kumulacja w Lotto

Rośnie kumulacja w Lotto

Źródło:
tvn24.pl

Polska nie zamierza obecnie przyjmować euro - podkreślił minister finansów Andrzej Domański Wyjaśnił, że obecny stan, gdy posiadamy własną walutę jest optymalny.

Minister o euro w Polsce. "Ten stan jest optymalny"

Minister o euro w Polsce. "Ten stan jest optymalny"

Źródło:
PAP

Polskie kąpieliska mają najgorszą jakość wody spośród krajów Unii Europejskiej - wynika z raportu Europejskiej Agencji Środowiska za 2024 rok. W zestawieniu najwyżej znalazły się Cypr, Bułgaria oraz Grecja.

Najgorsze kąpieliska w Unii Europejskiej. Niechlubne miejsce Polski

Najgorsze kąpieliska w Unii Europejskiej. Niechlubne miejsce Polski

Źródło:
PAP

Chiny i Rosja stanowią obecnie podobne zagrożenie cybernetyczne dla Europy - stwierdził prezydent Czech Petr Pavel w rozmowie z "Financial Times". Gazeta przypomniała, że rząd w Pradze padł ostatnio ofiarą ataku hakerskiego grupy powiązanej z chińskimi służbami bezpieczeństwa.

Ostrzeżenie przed Chinami i Rosją. "Są sobie równe"

Ostrzeżenie przed Chinami i Rosją. "Są sobie równe"

Źródło:
PAP

W piątkowym losowaniu Eurojackpot nie padła główna wygrana, a kumulacja rośnie do 60 milionów złotych. W Polsce odnotowano wygraną trzeciego stopnia w wysokości około miliona złotych. Oto liczby, które wylosowano 20 czerwca 2025 roku.

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Źródło:
tvn24.pl

Komisja Europejska będzie monitorować ceny po przystąpieniu Bułgarii do strefy euro - zapowiedział unijny komisarz gospodarki Valdis Dombrovskis. Ministrowie finansów państw UE zgodzili się na przystąpienie Bułgarii do strefy euro.

Wzrost cen przez euro. Bruksela ma się przyjrzeć

Wzrost cen przez euro. Bruksela ma się przyjrzeć

Aktualizacja:
Źródło:
PAP

Ministrowie finansów państw członkowskich Unii Europejskiej zgodzili się na przystąpienie Bułgarii do strefy euro 1 stycznia 2026 roku. Bułgaria będzie 21. unijnym krajem w eurolandzie.

Przyjęcie euro. Jest decyzja ministrów

Przyjęcie euro. Jest decyzja ministrów

Źródło:
PAP

Od 1 lipca 2025 roku maksymalne wynagrodzenie zasadnicze i dodatek funkcyjny między innymi wójtów, burmistrzów oraz prezydentów miast mają wzrosnąć o około 5 procent - wynika z projektu rozporządzenia zamieszczonego w wykazie prac legislacyjnych rządu.

Podwyżki dla samorządowców. Rząd szykuje zmiany

Podwyżki dla samorządowców. Rząd szykuje zmiany

Źródło:
PAP

Polska znalazła się wśród 14 sygnatariuszy porozumienia mającego na celu podjęcie skoordynowanych działań przeciwko rosyjskiej "flocie cieni". Za jej pomocą Rosja obchodzi sankcje międzynarodowe.

Walka z "flotą cieni". 14 państw się zobowiązało

Walka z "flotą cieni". 14 państw się zobowiązało

Źródło:
PAP

- Teraz, w ślad za najnowszą narracją prezesa NBP rynek przestaje wierzyć w lipiec. W sierpniu decyzji RPP nie mamy, więc zakłady idą dopiero o wrzesień - powiedział Mateusz Sutowicz, ekonomista ING Banku Śląskiego, opisując sytuację na rynku. Jeśli chodzi o waluty, to złoty lekko umacnia się do euro, co wspiera lepszy sentyment globalny.

Co ze stopami procentowymi? "Rynek przestaje wierzyć"

Co ze stopami procentowymi? "Rynek przestaje wierzyć"

Źródło:
PAP

Polska wraz z Estonią, Litwą i Łotwą, a także konsorcjum prywatnych przedsiębiorców oraz instytutów badawczych, złożyła do Komisji Europejskiej wniosek dotyczący budowy GigaFabryki Sztucznej Inteligencji - podał resort cyfryzacji. Projekt ma kosztować trzy miliardy euro.

Wiceminister o "przełomowej inwestycji". "Wspólnie z Litwą, Łotwą i Estonią"

Wiceminister o "przełomowej inwestycji". "Wspólnie z Litwą, Łotwą i Estonią"

Źródło:
PAP

Kwestia sztucznej inteligencji (AI) wymaga głębokiej refleksji etycznej - uważa papież Leon XIV. Przestrzega też przed możliwymi konsekwencjami tej technologii dla rozwoju dzieci i młodzieży.

Papież Leon o sztucznej inteligencji

Papież Leon o sztucznej inteligencji

Źródło:
PAP

TSUE wypowiedział się jednoznacznie za tym, że banki nie mogą występować o zwrot kwoty faktycznie wypłaconego kredytu, gdy konsument już go spłacił. Eksperci w rozmowach z tvn24.pl mówią zgodnie: to dobry sygnał dla konsumentów. - Bank będzie mógł po tym wyroku występować tylko o uregulowanie różnicy, czyli zwrot kapitału, który jeszcze pozostał do spłaty - komentuje czwartkowy wyrok adwokat Anna Wolna-Sroka z kancelarii Czabański Wolna-Sroka.

Co wyrok TSUE oznacza dla frankowiczów? Eksperci odpowiadają

Co wyrok TSUE oznacza dla frankowiczów? Eksperci odpowiadają

Źródło:
tvn24.pl, PAP

Ministrowie finansów krajów Unii Europejskiej zaakceptowali zmiany w polskim Krajowym Planie Odbudowy (KPO). Chodzi o utworzenie Funduszu Bezpieczeństwa i Obronności o wartości prawie 26 miliardów złotych. Otwiera to drogę do wypłaty trzeciej transzy środków z KPO dla Polski.

Zmiany w polskim KPO. Szefowie resortów zdecydowali

Zmiany w polskim KPO. Szefowie resortów zdecydowali

Źródło:
PAP

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad podsumowuje pierwsze półrocze. Drogowcy planują ogłosić w tym roku przetargi na co najmniej 330 km dróg o szacunkowej wartość 13,5 mld zł. GDDKiA poinformowała, że w tym roku w Polsce przybędzie ponad 400 km nowych dróg.

Ponad 400 kilometrów nowych dróg w tym roku

Ponad 400 kilometrów nowych dróg w tym roku

Źródło:
PAP

Czy wiesz, że w Polsce możesz posługiwać się elektronicznymi dokumentami, ale jadąc za granicę, musisz mieć ich papierowe odpowiedniki? Że wystarczy prosta polisa za kilkadziesiąt złotych, aby uniknąć horrendalnych kosztów leczenia? Podpowiadamy, jak uniknąć przykrych niespodzianek podczas urlopu.

Jak przygotować się do zagranicznych wakacji. Lista

Jak przygotować się do zagranicznych wakacji. Lista

Źródło:
TVN24+