Umowa przedwstępna – na czym polega, na co należy uważać?

● Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej, drugiej umowy. ● Najczęściej występuje przy kupnie nieruchomości, może jednak być zawierana w dowolnej sytuacji, gdy nie jest możliwe zawarcie od razu umowy docelowej. ● Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. opis przedmiotu umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. ● Umowa przedwstępna często wiąże się z obowiązkiem wpłaty zadatku.

Umowa przedwstępna regulowana jest w art. 389-390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna polega na zobowiązaniu się jej stron do zawarcia w przyszłości określonej drugiej umowy – umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna musi określać przy tym istotne postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej – m.in. jej przedmiot, ceny czy terminy.

Inaczej mówiąc, umowę przedwstępną podpisuje się, aby zapewnić drugą stronę, że gdy tylko to będzie możliwe, podpisze się określoną inną umowę. Tym samym zawiera się ją w sytuacjach, w których z jakiegoś powodu nie jest możliwe podpisanie od razu docelowej umowy przyrzeczonej.

Najczęstszą sytuacją, w której zawiera się umowę przedwstępną, jest kupno nieruchomości z wykorzystaniem kredytu. W takim przypadku kupujący nie ma możliwości podpisania od razu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności, ponieważ nie dysponuje wystarczającą kwotą. Właściwą umowę będzie więc mógł podpisać dopiero wtedy, gdy zostanie mu udzielony kredyt hipoteczny na ten zakup. 

Tutaj przydatna staje się umowa przedwstępna, która na czas oczekiwania na dopełnienie formalności i wypłatę kredytu pozwala stronom zagwarantować sobie nawzajem przyszłą umowę kupna sprzedaży i jej warunki. 

Dla kupującego to gwarancja, że dana nieruchomość nie zostanie w tym czasie sprzedana komuś innemu. Dla sprzedającego – zabezpieczenie, że jeśli docelowa umowa nie dojdzie do skutku, może żądać naprawienia szkody, czyli otrzyma z tego tytułu odszkodowanie. Zawarcia umowy przedwstępnej najczęściej wymagają również banki w ramach warunków udzielenia kredytu hipotecznego.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? Powinna być zawarta na piśmie, przepisy nie precyzują jednak jej brzmienia, nie wymagają również, aby była zawierana notarialnie. W praktyce obie strony zawierające taką umowę powinny być zainteresowane zawarciem jej u notariusza, ponieważ mają wówczas pewność co do jej zgodności z przepisami, a w razie niedotrzymania umowy – skuteczniej mogą dochodzić swoich praw.

Na umowie przedwstępnej powinny się znaleźć m.in.: - data i miejsce zawarcia umowy, - dane wszystkich stron umowy, ich adresy i numery dowodów tożsamości, - opis przedmiotu umowy, np. adres, stan zabudowy i powierzchnia mieszkania, - uzgodniona cena przeprowadzenia transakcji, - wysokość wymaganego zadatku albo zaliczki, - termin zawarcia docelowej umowy przyrzeczenia, - podpisy wszystkich stron umowy. 

W umowach przedwstępnych zwykle zawiera się też zapisy o zadatku. Choć nie są one obowiązkowe, stanowią najczęstsze zabezpieczenie obu stron umowy na wypadek, gdyby druga strona nie chciała się z niej wywiązać.

Jeżeli umowa przedwstępna dochodzi do skutku, zadatek jest uznawany na poczet ustanowionej w umowie zapłaty. Natomiast w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić, przyjmując wartość zadatku jako odszkodowanie. Jeżeli to ona otrzymała zadatek, może go w takiej sytuacji zatrzymać w pełnej wysokości. Jeżeli natomiast to ona wpłacała zadatek, może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości. 

Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera zadatku, w przypadku niewywiązania się z jej postanowień przez jedną ze stron, druga strona może domagać się naprawienia szkód, jakie przez to poniosła, przede wszystkim zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sytuacja ta jest więc mniej komfortowa, ponieważ w przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem do otrzymania odszkodowania nie jest potrzebne dokumentowanie swoich strat, a wysokość zadatku może przekraczać ich wartość.

Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna zawierała zadatek, czy nie, roszczenia z niej wynikające przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym zawarta miała być umowa przyrzeczona.

Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej? Między innymi na precyzyjne wskazanie ostatecznej ceny przeprowadzenia transakcji. Cena ta będzie wiążąca przy zawieraniu później umowy przyrzeczenia. Z kolei brak wskazania jakiejkolwiek ceny w umowie przedwstępnej może być interpretowany jako zawieranie umowy darowizny, a nie umowy sprzedaży.

Warto również zwrócić uwagę, czy umowa przedwstępna zawiera zapisy o obowiązkowym zadatku lub zaliczce. Mogą one okazać się istotne w sytuacji, w której stronom nie uda się dotrzymać postanowień i zawrzeć docelowej umowy przyrzeczenia. Przyczyną takiej sytuacji może być choćby odmowa banków w kwestii udzielenia kredytu na zakup danej nieruchomości.

Co wtedy? Jeżeli w ramach umowy wymagana była wpłata zaliczki, zostanie ona zwrócona wpłacającemu. Jeżeli jednak wymagana była wpłata zadatku, może on przepaść w pełnej wysokości. Wyjątkiem będą sytuacje, w których w umowie przewidziano na taką okazję zwrot zadatku lub niedoszłemu kredytobiorcy uda się wykazać, że odmowa kredytu nie nastąpiła z jego winy/zaniedbania.

Warto więc zwrócić uwagę zarówno na wskazaną w umowie wartość zaliczki/zadatku (strony mogą ją bowiem ustalić w dowolnej wysokości), jak i na zapisy temu towarzyszące.

Z zawarciem umowy przedwstępnej wiązać się mogą także określone koszty. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której umowa jest zawierana notarialnie. Jeżeli notariusz ograniczy się tylko do poświadczenia umowy, koszt jej zawarcia nie będzie wysoki. 

Jeżeli jednak to notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a następnie umowę przyrzeczoną, konieczna będzie zapłata taksy notarialnej, opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa, a także opłata za wypisy aktu notarialnego. W zależności od wartości mieszkania, w większości przypadków całkowity koszt wynosić będzie od około tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Umowa przedwstępna najczęściej dotyczy kupna nieruchomości – mieszkania, domu lub działki budowlanej. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby tego rodzaju umowę zawierać także przy innych okazjach.

Jedynym warunkiem jest to, aby istniał powód, dla którego nie jest możliwe od razu zawarcie docelowej umowy przyrzeczonej. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży samochodu, gdy ten nie został jeszcze sprowadzony do kraju, lub umowa przedwstępna o pracę uwarunkowana np. zdobyciem pozwolenia na pracę lub określonych uprawnień.

Akt prawny: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny