Umowa przedwstępna – na czym polega, na co należy uważać?

Źródło:
TVN24 Biznes
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowym
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS
wideo 2/4
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS

Umowa przedwstępna – spotykamy się z nią m.in. kupując nieruchomość. Na czym polega i czemu służy ta umowa? Co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

● Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej, drugiej umowy. ● Najczęściej występuje przy kupnie nieruchomości, może jednak być zawierana w dowolnej sytuacji, gdy nie jest możliwe zawarcie od razu umowy docelowej. ● Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. opis przedmiotu umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. ● Umowa przedwstępna często wiąże się z obowiązkiem wpłaty zadatku.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna regulowana jest w art. 389-390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna polega na zobowiązaniu się jej stron do zawarcia w przyszłości określonej drugiej umowy – umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna musi określać przy tym istotne postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej – m.in. jej przedmiot, ceny czy terminy.

Inaczej mówiąc, umowę przedwstępną podpisuje się, aby zapewnić drugą stronę, że gdy tylko to będzie możliwe, podpisze się określoną inną umowę. Tym samym zawiera się ją w sytuacjach, w których z jakiegoś powodu nie jest możliwe podpisanie od razu docelowej umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i innej nieruchomości

Najczęstszą sytuacją, w której zawiera się umowę przedwstępną, jest kupno nieruchomości z wykorzystaniem kredytu. W takim przypadku kupujący nie ma możliwości podpisania od razu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności, ponieważ nie dysponuje wystarczającą kwotą. Właściwą umowę będzie więc mógł podpisać dopiero wtedy, gdy zostanie mu udzielony kredyt hipoteczny na ten zakup. 

Tutaj przydatna staje się umowa przedwstępna, która na czas oczekiwania na dopełnienie formalności i wypłatę kredytu pozwala stronom zagwarantować sobie nawzajem przyszłą umowę kupna sprzedaży i jej warunki. 

Dla kupującego to gwarancja, że dana nieruchomość nie zostanie w tym czasie sprzedana komuś innemu. Dla sprzedającego – zabezpieczenie, że jeśli docelowa umowa nie dojdzie do skutku, może żądać naprawienia szkody, czyli otrzyma z tego tytułu odszkodowanie. Zawarcia umowy przedwstępnej najczęściej wymagają również banki w ramach warunków udzielenia kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – wzór

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? Powinna być zawarta na piśmie, przepisy nie precyzują jednak jej brzmienia, nie wymagają również, aby była zawierana notarialnie. W praktyce obie strony zawierające taką umowę powinny być zainteresowane zawarciem jej u notariusza, ponieważ mają wówczas pewność co do jej zgodności z przepisami, a w razie niedotrzymania umowy – skuteczniej mogą dochodzić swoich praw.

Na umowie przedwstępnej powinny się znaleźć m.in.: - data i miejsce zawarcia umowy, - dane wszystkich stron umowy, ich adresy i numery dowodów tożsamości, - opis przedmiotu umowy, np. adres, stan zabudowy i powierzchnia mieszkania, - uzgodniona cena przeprowadzenia transakcji, - wysokość wymaganego zadatku albo zaliczki, - termin zawarcia docelowej umowy przyrzeczenia, - podpisy wszystkich stron umowy. 

Umowa przedwstępna – zadatek

W umowach przedwstępnych zwykle zawiera się też zapisy o zadatku. Choć nie są one obowiązkowe, stanowią najczęstsze zabezpieczenie obu stron umowy na wypadek, gdyby druga strona nie chciała się z niej wywiązać.

Jeżeli umowa przedwstępna dochodzi do skutku, zadatek jest uznawany na poczet ustanowionej w umowie zapłaty. Natomiast w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić, przyjmując wartość zadatku jako odszkodowanie. Jeżeli to ona otrzymała zadatek, może go w takiej sytuacji zatrzymać w pełnej wysokości. Jeżeli natomiast to ona wpłacała zadatek, może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości

Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera zadatku, w przypadku niewywiązania się z jej postanowień przez jedną ze stron, druga strona może domagać się naprawienia szkód, jakie przez to poniosła, przede wszystkim zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sytuacja ta jest więc mniej komfortowa, ponieważ w przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem do otrzymania odszkodowania nie jest potrzebne dokumentowanie swoich strat, a wysokość zadatku może przekraczać ich wartość.

Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna zawierała zadatek, czy nie, roszczenia z niej wynikające przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym zawarta miała być umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej? Między innymi na precyzyjne wskazanie ostatecznej ceny przeprowadzenia transakcji. Cena ta będzie wiążąca przy zawieraniu później umowy przyrzeczenia. Z kolei brak wskazania jakiejkolwiek ceny w umowie przedwstępnej może być interpretowany jako zawieranie umowy darowizny, a nie umowy sprzedaży.

Warto również zwrócić uwagę, czy umowa przedwstępna zawiera zapisy o obowiązkowym zadatku lub zaliczce. Mogą one okazać się istotne w sytuacji, w której stronom nie uda się dotrzymać postanowień i zawrzeć docelowej umowy przyrzeczenia. Przyczyną takiej sytuacji może być choćby odmowa banków w kwestii udzielenia kredytu na zakup danej nieruchomości.

Co wtedy? Jeżeli w ramach umowy wymagana była wpłata zaliczki, zostanie ona zwrócona wpłacającemu. Jeżeli jednak wymagana była wpłata zadatku, może on przepaść w pełnej wysokości. Wyjątkiem będą sytuacje, w których w umowie przewidziano na taką okazję zwrot zadatku lub niedoszłemu kredytobiorcy uda się wykazać, że odmowa kredytu nie nastąpiła z jego winy/zaniedbania.

Warto więc zwrócić uwagę zarówno na wskazaną w umowie wartość zaliczki/zadatku (strony mogą ją bowiem ustalić w dowolnej wysokości), jak i na zapisy temu towarzyszące.

Koszty umowy przedwstępnej

Z zawarciem umowy przedwstępnej wiązać się mogą także określone koszty. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której umowa jest zawierana notarialnie. Jeżeli notariusz ograniczy się tylko do poświadczenia umowy, koszt jej zawarcia nie będzie wysoki. 

Jeżeli jednak to notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a następnie umowę przyrzeczoną, konieczna będzie zapłata taksy notarialnej, opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa, a także opłata za wypisy aktu notarialnego. W zależności od wartości mieszkania, w większości przypadków całkowity koszt wynosić będzie od około tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Kiedy zawieramy umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna najczęściej dotyczy kupna nieruchomości – mieszkania, domu lub działki budowlanej. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby tego rodzaju umowę zawierać także przy innych okazjach.

Jedynym warunkiem jest to, aby istniał powód, dla którego nie jest możliwe od razu zawarcie docelowej umowy przyrzeczonej. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży samochodu, gdy ten nie został jeszcze sprowadzony do kraju, lub umowa przedwstępna o pracę uwarunkowana np. zdobyciem pozwolenia na pracę lub określonych uprawnień.

Akt prawny: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Polska największym beneficjentem największego w historii budżetu Unii Europejskiej - podkreślił w środę minister finansów Andrzej Domański. Komisja Europejska zaproponowała budżet na lata 2028-2034 w wysokości 2 bilionów euro. Szef resortu finansów dodał, że rosną między innymi nakłady na bezpieczeństwo, rolnictwo i innowacje.

Jest propozycja unijnego budżetu. "Polska największym beneficjentem"

Jest propozycja unijnego budżetu. "Polska największym beneficjentem"

Źródło:
PAP

Polacy coraz ostrożniej podchodzą zarówno do zakupu jak i budowy domów jednorodzinnych. Rynek może zareagować korektą cen - informuje "Puls Biznesu".

Rynek "w stanie hibernacji". Ceny sięgnęły sufitu

Rynek "w stanie hibernacji". Ceny sięgnęły sufitu

Źródło:
PAP

Platforma rezerwacyjna Booking.com planuje zwolnić około tysiąca pracowników, między innymi w Amsterdamie. Cięcia mają poprawić efektywność i uprościć strukturę spółki. Nie podano, w których krajach poza Holandią dojdzie do redukcji etatów.

Nawet tysiąc osób do zwolnienia. Cięcia w popularnej platformie

Nawet tysiąc osób do zwolnienia. Cięcia w popularnej platformie

Źródło:
PAP

W środę Donald Trump oświadczył, że nie zamierza zwalniać szefa Rezerwy Federalnej Jerome'a Powella. Zdementował w ten sposób doniesienia o poszukiwaniu jego następcy przez Biały Dom. Wcześniej prezydent USA wielokrotnie groził Powellowi utratą stanowiska, nazywając go "kretynem".

"Wysoce nieprawdopodobne". Trump dementuje

"Wysoce nieprawdopodobne". Trump dementuje

Źródło:
PAP

W środę do rządowego wykazu prac legislacyjnych trafiła informacja o projekcie rozporządzenia dotyczącym podwyżki wskaźnika waloryzacji rent i emerytur na 2026 rok. Propozycja rządu zakłada, że wskaźnik pozostanie na najniższym poziomie przewidzianym przez przepisy.

O tyle mają wzrosnąć emerytury. Propozycja rządu

O tyle mają wzrosnąć emerytury. Propozycja rządu

Źródło:
PAP

We wtorek, 22 lipca, akcje Rafako zostaną wycofane z obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych - podała w środę GPW. Upadłość firmy w grudniu 2024 roku została ogłoszona przez sąd.

Znana polska spółka znika z giełdy. Padła data

Znana polska spółka znika z giełdy. Padła data

Źródło:
PAP

Co Polacy trzymają na klatkach schodowych? - Kanistry z benzyną, pozostałości po remoncie, rowery i hulajnogi. Jakby był pożar, to uciekając, przewrócimy się też o stare meble, worki z ciuchami czy o śmieci - słyszymy od administratorki budynku w Poznaniu. - Farby, lakiery czy meble mają potężną łatwopalność. Jest blisko do katastrofy - przestrzega Rafał Zarzycki, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Tak mieszkamy. "Jest blisko do katastrofy"

Tak mieszkamy. "Jest blisko do katastrofy"

Źródło:
TVN24+

Inflacja bazowa liczona po wyłączeniu cen żywności i energii w czerwcu 2025 roku wyniosła 3,4 procent rok do roku, wobec 3,3 procent przed miesiącem - podał Narodowy Bank Polski.

Inflacja bazowa w Polsce. Znamy najnowsze dane

Inflacja bazowa w Polsce. Znamy najnowsze dane

Źródło:
tvn24.pl

Inflacja w Wielkiej Brytanii wzrosła do 3,6 procent rok do roku - podał w środę Brytyjski Urząd Statystyk Narodowych (ONS). To najwyższy poziom od stycznia 2024 roku, napędzany przede wszystkim wolniejszym spadkiem cen paliw oraz wzrostem cen żywności.

Zaskakujące dane z Wielkiej Brytanii. "Gwałtowny wzrost"

Zaskakujące dane z Wielkiej Brytanii. "Gwałtowny wzrost"

Źródło:
PAP

Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił dwie skargi prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych i orzekł, że ewentualne przyszłe roszczenia byłego klienta banku nie stanowią podstawy do przetwarzania jego danych osobowych oraz że bank nie ma prawa przetwarzać tych danych, jeśli umowa nie została zawarta - poinformował w środę UODO.

Dane klientów pod ochroną. Dwa wyroki w sprawie działań banków

Dane klientów pod ochroną. Dwa wyroki w sprawie działań banków

Źródło:
PAP

Francuski premier François Bayrou wyszedł z propozycją ograniczenia ilości świąt państwowych. W ten sposób chce przyczynić się do pobudzenia gospodarki i ograniczenia długu publicznego, jego pomysł nie spotkał się jednak z entuzjastycznym przyjęciem w kraju.  

Premier szuka oszczędności, chce zlikwidować dwa święta

Premier szuka oszczędności, chce zlikwidować dwa święta

Źródło:
BBC, The Guardian, Reuters

Ponad 1,1 miliona rodziców zgłosiło się po wypłatę świadczenia z programu Dobry start na wyprawkę szkolną dla dzieci - poinformował w środę Zakład Ubezpieczeń Społecznych.

Ponad milion wniosków, poszły pierwsze przelewy

Ponad milion wniosków, poszły pierwsze przelewy

Źródło:
PAP

1 stycznia 2026 roku w Polsce pojawić się ma sześć nowych miast. Taki status, według projektu rozporządzenia przygotowanego przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, otrzymają miejscowości w województwach: mazowieckim, lubelskim, opolskim i śląskim.

Nowe miasta na mapie Polski

Nowe miasta na mapie Polski

Źródło:
PAP

Nawet 50 tysięcy złotych, do tego odsetki. Tyle będą musieli dopłacić niektórzy przedsiębiorcy, korzystający z mrożenia cen energii. Warunkiem skorzystania z obniżonych stawek było złożenie odpowiedniego oświadczenia, na co był czas do końca czerwca.

Spóźnialscy słono dopłacą do prądu

Spóźnialscy słono dopłacą do prądu

Źródło:
PAP

Mam to przedyskutowane z ludźmi, którzy pracowali nad tym od miesięcy. Przedstawię koncepcję podatku cyfrowego premierowi. Ona będzie na przełomie lipca i sierpnia - powiedział w TVN24 wicepremier i minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski.

Nowy podatek w Polsce? "Przedstawię koncepcję premierowi"

Nowy podatek w Polsce? "Przedstawię koncepcję premierowi"

Źródło:
tvn24.pl

We wtorkowym losowaniu Lotto rozbito kumulację. Jeden z graczy wygrał niemal 27 milionów złotych. Z komunikatu Totalizatora Sportowego wynika, że kupon został wysłany w Lesznie. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 15 lipca 2025 roku.

Ogromna wygrana w Lotto. Podano, gdzie padła

Ogromna wygrana w Lotto. Podano, gdzie padła

Aktualizacja:
Źródło:
tvn24.pl

Ministra pracy Kuby Marta Elena Feito-Cabrera została zmuszona do dymisji, gdy wywołała oburzenie słowami, że w kraju nie ma żebraków – poinformowała w środę stacja BBC.

Oburzenie po słowach ministry. Złożyła rezygnację

Oburzenie po słowach ministry. Złożyła rezygnację

Źródło:
PAP

Donald Trump zapowiedział wprowadzenie 50-procentowych ceł na brazylijskie towary. Nie ukrywa, że to rodzaj odwetu za to, że władze Brazylii ścigają byłego prezydenta Jaira Bolsonaro za próbę przeprowadzenia zamachu stanu. Przedsiębiorcy jednak mają nadzieję, że uda się cłom zapobiec i zaapelowały do władz obu państw o podjęcie "rokowań na wysokim szczeblu".

"Dotkliwe szkody" i "niepokojący precedens". Oświadczenie po zapowiedzi Trumpa

"Dotkliwe szkody" i "niepokojący precedens". Oświadczenie po zapowiedzi Trumpa

Źródło:
PAP

Rząd przyjął we wtorek projekt zapewniający poprawę jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Zmiany będą dotyczyć także rachunków.

Zmiany na rachunkach za wodę. Decyzja rządu

Zmiany na rachunkach za wodę. Decyzja rządu

Źródło:
PAP

Podatek od nieruchomości pójdzie w 2026 roku w górę. Skala podwyżki wynika z danych o inflacji za pierwsze półrocze 2025 roku, jakie we wtorek przedstawił Główny Urząd Statystyczny. - Wskaźnik ten wynosi 4,5 procent, czyli dużo mniej niż w 2022 i 2023 roku, ale więcej niż w roku 2024 - zauważa Piotr Juszczyk, główny doradca podatkowy w firmie inFakt.

Właściciele nieruchomości zapłacą więcej

Właściciele nieruchomości zapłacą więcej

Źródło:
tvn24.pl

We wtorkowym losowaniu w Eurojackpot nie odnotowano głównej wygranej, a kumulacja rośnie do 360 milionów złotych. W Polsce padła natomiast wygrana drugiego stopnia, wynosząca ponad 3,5 miliona złotych. Oto liczby, które wylosowano 15 lipca 2025 roku.

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Źródło:
tvn24.pl

Wciąż nie ma porozumienia krajów Unii Europejskiej w sprawie 18. pakietu sankcji wobec Rosji - przekazała szefowa unijnej dyplomacji Kaja Kallas. Przeszkodą pozostaje sprzeciw Słowacji, która obawia się między innymi gigantycznych kar ze strony Gazpromu w związku z rezygnacją z rosyjskiego gazu.

Blokada ze strony jednego kraju. "Jest mi naprawdę przykro"

Blokada ze strony jednego kraju. "Jest mi naprawdę przykro"

Źródło:
PAP

Cyberprzestępcy działają nieustannie. Część z nich chce się szybko wzbogacić i nas po prostu okraść. Z nimi mamy do czynienia na co dzień. To o nich myślimy, gdy słyszymy o bezpieczeństwie w sieci. Ale są też inni - groźniejsi. Tacy, którzy działają na zlecenie państw i przeprowadzają ataki mające daleko idące konsekwencje. Często długo pozostają w ukryciu, by cios wymierzyć w idealnym momencie.

Cisza przed burzą. W oczekiwaniu na atak, który może nadejść w dowolnej chwili

Cisza przed burzą. W oczekiwaniu na atak, który może nadejść w dowolnej chwili

Źródło:
TVN24+

W ramach testu holenderski przewoźnik lotniczy KLM wprowadził nową taryfę, w której przewidziano miejsce jedynie na mały bagaż podręczny. Organizacja konsumencka ostrzega, że to rozwiązanie nie tylko wprowadza w błąd klientów, ale może być również sprzeczne z prawem Unii Europejskiej - przekazał dziennik "Algemeen Dagblad".

Test w linii lotniczej, duże kontrowersje

Test w linii lotniczej, duże kontrowersje

Źródło:
PAP

Sławosz Uznański-Wiśniewski we wtorek wrócił na Ziemię po pobycie na Międzynarodowej Stacji Kosmicznej. Drugi Polak w kosmosie na swój sukces pracował niemal całe życie. Ale bycie astronautą to także wysokie wynagrodzenie. Ile Sławosz Uznański-Wiśniewski może zarobić dzięki swojej kosmicznej misji?

Kosmiczne pieniądze za kosmiczny lot? Tyle może zarobić polski astronauta

Kosmiczne pieniądze za kosmiczny lot? Tyle może zarobić polski astronauta

Źródło:
tvn24.pl, Space Insider