Umowa przedwstępna – na czym polega, na co należy uważać?

Źródło:
TVN24 Biznes
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowym
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS
wideo 2/4
Trendy cenowe na rynku mieszkaniowymTVN24 BiS

Umowa przedwstępna – spotykamy się z nią m.in. kupując nieruchomość. Na czym polega i czemu służy ta umowa? Co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

● Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej, drugiej umowy. ● Najczęściej występuje przy kupnie nieruchomości, może jednak być zawierana w dowolnej sytuacji, gdy nie jest możliwe zawarcie od razu umowy docelowej. ● Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. opis przedmiotu umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. ● Umowa przedwstępna często wiąże się z obowiązkiem wpłaty zadatku.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna regulowana jest w art. 389-390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna polega na zobowiązaniu się jej stron do zawarcia w przyszłości określonej drugiej umowy – umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna musi określać przy tym istotne postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej – m.in. jej przedmiot, ceny czy terminy.

Inaczej mówiąc, umowę przedwstępną podpisuje się, aby zapewnić drugą stronę, że gdy tylko to będzie możliwe, podpisze się określoną inną umowę. Tym samym zawiera się ją w sytuacjach, w których z jakiegoś powodu nie jest możliwe podpisanie od razu docelowej umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i innej nieruchomości

Najczęstszą sytuacją, w której zawiera się umowę przedwstępną, jest kupno nieruchomości z wykorzystaniem kredytu. W takim przypadku kupujący nie ma możliwości podpisania od razu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności, ponieważ nie dysponuje wystarczającą kwotą. Właściwą umowę będzie więc mógł podpisać dopiero wtedy, gdy zostanie mu udzielony kredyt hipoteczny na ten zakup. 

Tutaj przydatna staje się umowa przedwstępna, która na czas oczekiwania na dopełnienie formalności i wypłatę kredytu pozwala stronom zagwarantować sobie nawzajem przyszłą umowę kupna sprzedaży i jej warunki. 

Dla kupującego to gwarancja, że dana nieruchomość nie zostanie w tym czasie sprzedana komuś innemu. Dla sprzedającego – zabezpieczenie, że jeśli docelowa umowa nie dojdzie do skutku, może żądać naprawienia szkody, czyli otrzyma z tego tytułu odszkodowanie. Zawarcia umowy przedwstępnej najczęściej wymagają również banki w ramach warunków udzielenia kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – wzór

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? Powinna być zawarta na piśmie, przepisy nie precyzują jednak jej brzmienia, nie wymagają również, aby była zawierana notarialnie. W praktyce obie strony zawierające taką umowę powinny być zainteresowane zawarciem jej u notariusza, ponieważ mają wówczas pewność co do jej zgodności z przepisami, a w razie niedotrzymania umowy – skuteczniej mogą dochodzić swoich praw.

Na umowie przedwstępnej powinny się znaleźć m.in.: - data i miejsce zawarcia umowy, - dane wszystkich stron umowy, ich adresy i numery dowodów tożsamości, - opis przedmiotu umowy, np. adres, stan zabudowy i powierzchnia mieszkania, - uzgodniona cena przeprowadzenia transakcji, - wysokość wymaganego zadatku albo zaliczki, - termin zawarcia docelowej umowy przyrzeczenia, - podpisy wszystkich stron umowy. 

Umowa przedwstępna – zadatek

W umowach przedwstępnych zwykle zawiera się też zapisy o zadatku. Choć nie są one obowiązkowe, stanowią najczęstsze zabezpieczenie obu stron umowy na wypadek, gdyby druga strona nie chciała się z niej wywiązać.

Jeżeli umowa przedwstępna dochodzi do skutku, zadatek jest uznawany na poczet ustanowionej w umowie zapłaty. Natomiast w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić, przyjmując wartość zadatku jako odszkodowanie. Jeżeli to ona otrzymała zadatek, może go w takiej sytuacji zatrzymać w pełnej wysokości. Jeżeli natomiast to ona wpłacała zadatek, może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości

Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera zadatku, w przypadku niewywiązania się z jej postanowień przez jedną ze stron, druga strona może domagać się naprawienia szkód, jakie przez to poniosła, przede wszystkim zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sytuacja ta jest więc mniej komfortowa, ponieważ w przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem do otrzymania odszkodowania nie jest potrzebne dokumentowanie swoich strat, a wysokość zadatku może przekraczać ich wartość.

Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna zawierała zadatek, czy nie, roszczenia z niej wynikające przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym zawarta miała być umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej? Między innymi na precyzyjne wskazanie ostatecznej ceny przeprowadzenia transakcji. Cena ta będzie wiążąca przy zawieraniu później umowy przyrzeczenia. Z kolei brak wskazania jakiejkolwiek ceny w umowie przedwstępnej może być interpretowany jako zawieranie umowy darowizny, a nie umowy sprzedaży.

Warto również zwrócić uwagę, czy umowa przedwstępna zawiera zapisy o obowiązkowym zadatku lub zaliczce. Mogą one okazać się istotne w sytuacji, w której stronom nie uda się dotrzymać postanowień i zawrzeć docelowej umowy przyrzeczenia. Przyczyną takiej sytuacji może być choćby odmowa banków w kwestii udzielenia kredytu na zakup danej nieruchomości.

Co wtedy? Jeżeli w ramach umowy wymagana była wpłata zaliczki, zostanie ona zwrócona wpłacającemu. Jeżeli jednak wymagana była wpłata zadatku, może on przepaść w pełnej wysokości. Wyjątkiem będą sytuacje, w których w umowie przewidziano na taką okazję zwrot zadatku lub niedoszłemu kredytobiorcy uda się wykazać, że odmowa kredytu nie nastąpiła z jego winy/zaniedbania.

Warto więc zwrócić uwagę zarówno na wskazaną w umowie wartość zaliczki/zadatku (strony mogą ją bowiem ustalić w dowolnej wysokości), jak i na zapisy temu towarzyszące.

Koszty umowy przedwstępnej

Z zawarciem umowy przedwstępnej wiązać się mogą także określone koszty. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której umowa jest zawierana notarialnie. Jeżeli notariusz ograniczy się tylko do poświadczenia umowy, koszt jej zawarcia nie będzie wysoki. 

Jeżeli jednak to notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a następnie umowę przyrzeczoną, konieczna będzie zapłata taksy notarialnej, opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa, a także opłata za wypisy aktu notarialnego. W zależności od wartości mieszkania, w większości przypadków całkowity koszt wynosić będzie od około tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Kiedy zawieramy umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna najczęściej dotyczy kupna nieruchomości – mieszkania, domu lub działki budowlanej. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby tego rodzaju umowę zawierać także przy innych okazjach.

Jedynym warunkiem jest to, aby istniał powód, dla którego nie jest możliwe od razu zawarcie docelowej umowy przyrzeczonej. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży samochodu, gdy ten nie został jeszcze sprowadzony do kraju, lub umowa przedwstępna o pracę uwarunkowana np. zdobyciem pozwolenia na pracę lub określonych uprawnień.

Akt prawny: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Prokuratura prowadzi śledztwo w sprawie ujawnienia przez jednego z członków Rady Polityki Pieniężnej informacji niejawnej o klauzuli "tajne" dotyczącej przebiegu niejawnej części posiedzenia RPP - przekazała Prokuratura Okręgowa w Warszawie. Śledczy w asyście policji weszli w czwartek do siedziby Narodowego Banku Polskiego.

Prokuratura zabrała głos w sprawie wejścia do siedziby NBP

Prokuratura zabrała głos w sprawie wejścia do siedziby NBP

Źródło:
PAP

Wiceminister finansów Paweł Karbownik złożył rezygnację – dowiedziała się PAP w Ministerstwie Finansów.

Wiceminister finansów złożył rezygnację

Wiceminister finansów złożył rezygnację

Źródło:
PAP

Inwestorzy z Wall Street coraz chętniej lokują kapitał w metalach szlachetnych. W ten sposób reagują na niepewność związaną z wojną handlową i cłami Donalda Trumpa - opisuje nowy trend portal stacji CNN.

Nowy trend. "Dziwne transakcje na Wall Street"

Nowy trend. "Dziwne transakcje na Wall Street"

Źródło:
CNN

Linie lotnicze przestały latać w przestrzeni powietrznej nad Izraelem, Iranem, Irakiem i Jordanią po izraelskim ataku na Iran - wynika z danych Flightradar24. Na wizualizacji widać, jak pustoszeje niebo nad tymi krajami, a loty pasażerskie omijają niebezpieczną strefę na Bliskim Wschodzie.

Tak samoloty znikały znad Bliskiego Wschodu

Tak samoloty znikały znad Bliskiego Wschodu

Aktualizacja:
Źródło:
PAP, tvn24.pl

Polskie Linie Lotnicze LOT nie wykorzystują irańskiej przestrzeni powietrznej podczas lotów tranzytowych do Azji - przekazał rzecznik przewoźnika Krzysztof Moczulski. Podkreślił, że połączenia do Indii, a także pozostałych krajów azjatyckich są realizowane zgodnie z rozkładem.

Co z lotami do Azji? Komunikat polskiego przewoźnika

Co z lotami do Azji? Komunikat polskiego przewoźnika

Źródło:
PAP

Giełdy na świecie są na minusie, a ceny ropy na plusie po izraelskim ataku na Iran - podał Reuters. Agencja podkreśliła, że wśród inwestorów widać pęd do bezpiecznych przystani, takich jak złoto, dolar i frank szwajcarski.

Inwestorzy ruszyli do bezpiecznych przystani

Inwestorzy ruszyli do bezpiecznych przystani

Źródło:
Reuters

Ceny w maju 2025 roku wzrosły o 4 procent rok do roku - wynika z danych o inflacji podanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS). W porównaniu z poprzednim miesiącem ceny spadły o 0,2 procent.

Inflacja. Nowe dane

Inflacja. Nowe dane

Źródło:
tvn24.pl

Kursy dolara i franka idą w górę po ataku Izraela na Iran. Euro i bitcoin notują spadki. Inwestorzy zwracają uwagę na niepewną sytuacją na rynkach w związku z napięciami na Bliskim Wschodzie.

Wahania na rynku walutowym. Dolar i bitcoin reagują

Wahania na rynku walutowym. Dolar i bitcoin reagują

Źródło:
PAP, tvn24.pl

- 600 milionów złotych zostało zainwestowane w tym roku w społeczne budownictwo. Najmniej od wielu lat. Żeby zwiększyć tę pulę, potrzebny jest podpis ministra rozwoju i tego podpisu od tygodni nie ma - powiedziała w "Jeden na jeden" w TVN24 ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Mówiła także o eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, jego wpływie na wzrost cen ropy i korzyściach dla Rosji i Władimira Putina.

Ministra: tego podpisu od tygodni nie ma

Ministra: tego podpisu od tygodni nie ma

Źródło:
TVN24

Ceny ropy naftowej gwałtownie wzrosły po tym, jak Izrael zaatakował Iran. Kurs surowca nie był tak wysoko od prawie pół roku. Inwestorzy obawiają się, że dramatyczna eskalacja napięcia na Bliskim Wschodzie zakłóci dostawy ropy - podał Reuters.

Ceny poszły ostro w górę po izraelskim ataku na Iran

Ceny poszły ostro w górę po izraelskim ataku na Iran

Źródło:
Reuters, PAP

W czwartkowym losowaniu Lotto nie padła szóstka. Oznacza to, że kumulacja rośnie do ośmiu milionów złotych. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 12 czerwca 2025 roku.

Kumulacja w Lotto rośnie

Kumulacja w Lotto rośnie

Źródło:
tvn24.pl

Prokurator zażądał wydania i odebrał dokumenty dotyczące Rady Polityki Pieniężnej - poinformował Narodowy Bank Polski. Podkreślił, że działanie prokuratury było "nieadekwatne do jej celu i charakteru, niezgodne z zasadami ekonomii procesowej oraz nie odpowiadało przyjętemu standardowi postępowania".

Prokurator w NBP. "Zażądał wydania dokumentów"

Prokurator w NBP. "Zażądał wydania dokumentów"

Źródło:
tvn24.pl

Rząd podał propozycje minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz najniższej stawki godzinowej. Płaca minimalna w 2026 roku ma wynieść 4806 złotych brutto, a stawka - 31,40 złotego. Rada Ministrów na dodatkowym posiedzeniu zajmowała się też wskaźnikami makroekonomicznymi będącymi podstawą budżetu na przyszły rok.

Płaca minimalna. Jest decyzja rządu

Płaca minimalna. Jest decyzja rządu

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Rząd proponuje podwyżkę emerytur w 2026 roku o co najmniej 4,9 procent - podano w komunikacie po posiedzeniu Rady Ministrów. Waloryzacja świadczeń będzie miała miejsce w marcu przyszłego roku.

Waloryzacja emerytur 2026. O tyle mają wzrosnąć świadczenia

Waloryzacja emerytur 2026. O tyle mają wzrosnąć świadczenia

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Ryanair wprowadził karę w wysokości co najmniej 500 euro dla pasażerów zakłócających porządek, których zachowanie skutkuje usunięciem ich z pokładu samolotu - podała AFP. - Zakłócanie porządku w tak ograniczonej i wspólnej przestrzeni jest niedopuszczalne - skomentował rzecznik tej irlandzkiej linii lotniczej.

Popularny przewoźnik wprowadza nową karę

Popularny przewoźnik wprowadza nową karę

Źródło:
PAP

Rząd prognozuje, że wzrost PKB Polski w 2026 roku wyniesie 3,5 procent, a średnioroczna inflacja znajdzie się na poziomie 3 procent - wynika z założeń do projektu budżetu państwa na 2026 rok, przyjętych w czwartek przez Radę Ministrów.

PKB, inflacja, pensje. Rząd przyjął założenia do budżetu na 2026 rok

PKB, inflacja, pensje. Rząd przyjął założenia do budżetu na 2026 rok

Źródło:
PAP

Rząd Tanzanii zapowiedział wprowadzenie obowiązkowego ubezpieczenia dla zagranicznych gości, w tym turystów. Ma ono kosztować 44 dolary. Przewidziano jednak wyjątki.

Turystyczny raj wprowadza obowiązkowe ubezpieczenie dla zagranicznych gości

Turystyczny raj wprowadza obowiązkowe ubezpieczenie dla zagranicznych gości

Źródło:
PAP

Państwa członkowskie Unii Europejskiej zdecydowały w czwartek o podniesieniu ceł na nawozy importowane z Rosji i Białorusi. Rozporządzenie w tej sprawie wejdzie w życie 1 lipca.

O tę decyzję zabiegała Polska. Jest zielone światło

O tę decyzję zabiegała Polska. Jest zielone światło

Źródło:
PAP

Główny Inspektorat Sanitarny (GIS) podał, że wykryto salmonellę w polędwiczkach z kurczaka o smaku jogurt-morela. Produkt powstał dla właściciela sieci Biedronka - Jeronimo Martins. Sieć również opublikowała komunikat dla klientów w tej sprawie.

Salmonella w polędwiczkach. Duża sieć ostrzega

Salmonella w polędwiczkach. Duża sieć ostrzega

Źródło:
tvn24.pl

Problem ubóstwa energetycznego dotyczy około 1,5 miliona gospodarstw domowych w Polsce - wynika z szacunków resort klimatu. Sposoby ograniczenia skali zjawiska mają się znaleźć w Planie Społeczno-Klimatycznym, który rząd do końca czerwca ma przesłać do Brukseli.

Problem dotyczy 1,5 miliona gospodarstw w Polsce. Alarmujące dane

Problem dotyczy 1,5 miliona gospodarstw w Polsce. Alarmujące dane

Źródło:
PAP

We Francji 36 ministrów rządu kierowanego przez Francois Bayrou złożyło zeznania majątkowe. Ponad połowa francuskiego rządu to milionerzy. Średni majątek ministra w rządzie Bayrou, sprawującym władzę od pół roku, to około 2,5 mln euro.

Połowa tego rządu to milionerzy

Połowa tego rządu to milionerzy

Źródło:
PAP

Ludzkich rozmiarów lalka Labubu została sprzedana za rekordową kwotę 1,08 miliona juanów (około 550 tysięcy złotych) - przekazała stacja BBC, powołując się na chiński dom aukcyjny.

Lalka sprzedana za ponad pół miliona złotych

Lalka sprzedana za ponad pół miliona złotych

Źródło:
BBC

Tegoroczna wiosna przyniosła wiele wyzwań dla polskich sadowników. Kapryśna pogoda znacząco wpłynęła na zbiory i jakość owoców. - Ceny dla konsumentów na pewno będą wyższe - mówią przedstawiciele branży.

Pogoda uderza w zbiory. "Ceny na pewno będą wyższe"

Pogoda uderza w zbiory. "Ceny na pewno będą wyższe"

Źródło:
TVN24+