Czy na rynku rośnie bańka mieszkaniowa? Oto cztery sposoby na uniknięcie kryzysu

Lion's Bank podkreśla, że w Polsce polityka mieszkaniowa od lat jest tworzona i realizowana dość przypadkowo – niekoniecznie w momentach uzasadnionych ekonomicznie. Jako przykład podaje program "Mieszkanie dla młodych", który wprowadzono na rynek w pół roku po tym, jak popyt na mieszkania wyraźnie się ożywił dzięki spadkowi stóp procentowych.

"Jest to klasyczny przykład polityki procyklicznej, a inaczej rzecz ujmując dolewania oliwy do ognia na rynku, na którym popyt i tak jest wysoki. W efekcie dobra sprzedaż deweloperów wzrosła jeszcze bardziej bijąc historyczne rekordy ze szczytów hossy 2007 roku. Dziś deweloperzy chcąc nadążyć za sprzedażą rozpoczynają najwięcej inwestycji w historii. Jeśli więc popyt przestanie być rekordowy, najpewniej firmy budujące mieszkania zostaną z nadmiarem niesprzedanych lokali" - czytamy w analizie.

Bank pisze w raporcie, że dziś trudno wyrokować, co będzie stać za spadkiem popytu i kiedy do niego dojdzie. "Może być to wzrost stóp procentowych (wg najnowszych prognoz rynek spodziewa się ich najwcześniej za 2 lata), zakończenie współfinansowania zakupu mieszkań w ramach programu "Mieszkanie dla młodych" (najpóźniej w 2018 r., choć w kolejnych latach pieniędzy może okresowo brakować) czy nałożenia na banki dodatkowych kosztów (przewalutowanie, opodatkowanie), co może szybko doprowadzić do ograniczenia akcji kredytowej. Gdy faktycznie do takiego spowolnienia dojdzie interwencja Państwa powinna skutkować miękkim lądowaniem, a nie jak wcześniej wspomniano prowadzić do ożywiania już ożywionego rynku - pisze analityk banku Bartosz Turek.

Lion's Bank podkreśla, że samo zakończenie programu "Mieszkanie dla młodych" (polegający na dopłatach do kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań i domów) nie byłoby wcale złym rozwiązaniem, a wszystko dlatego, że "program ten nie jest efektywny i jest to kosztowny mechanizm".

Według Turka alternatywą mogłoby być wykorzystanie modelu brytyjskiego programu "Help to buy". "Pozwala on osobom, które posiadają 5-proc. wkładu własnego na skorzystanie z systemu pożyczek lub rządowych gwarancji i ubieganie się o kredyt na zasadach dostępnych tylko dla nabywców posiadających 20 czy nawet 25 proc. wkładu własnego. W obliczu rekomendacji KNF, która dziś wymaga od kredytobiorców w Polsce posiadania 10-proc. wkładu własnego, a od 2017 roku wymaganie to sięgnie 20 proc., implementacja podobnego rozwiązania wydaje się uzasadniona" wyjaśnia.

Jak mogłoby to wyglądać w Polsce? "Przyjmijmy, że aby skorzystać z jego dobrodziejstw, konieczne byłoby posiadanie wkładu własnego w wysokości 5 proc. Celem programu rządowego mogłoby być udzielenie gwarancji, dzięki której w oczach banku klient byłby równie wiarygodny jak osoba posiadająca 20-proc. wkład własny. Dzięki temu kredytobiorca w ogóle mógłby kupić mieszkanie (dziś bez 10 proc. wkładu jest to niemożliwe), a poza tym mógłby skorzystać z tańszej oferty kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca oszczędziłby na opłatach i oprocentowaniu (np. o 0,25 pkt. proc.). W sumie przy 30-letnim długu oszczędności można oszacować na około 12 tys. zł przy 200 tys. zł pożyczonego kapitału" - tłumaczy Turek. Dodaje, że po stronie budżetu efekty także byłyby widoczne, bo za kwotę 3,6 mld zł (tyle zarezerwowano na "Mieszkanie dla młodych"), możliwe byłoby wsparcie ponad 2 mln rodzin w nabyciu własnego mieszkania, a wsparcie pojedynczej rodziny kosztowałoby jedynie 1,7 tys. zł.

"To kilkanaście razy mniej niż w dziś obowiązującym programie. W efekcie za te same pieniądze możliwa byłaby pomoc w zakupie własnych czterech kątów wielokrotnie większej liczbie osób niż w 'Mieszkaniu dla młodych'. Taki program gwarancji mógłby wspierać popyt w momentach spowolnienia rynku, ale mechanizm ten należałoby wyłączyć lub ograniczyć, gdy na rynek powróci ożywienie - zaznacza analityk Lion's Bank.

Lion's Bank jest zadania, że polityka państwa nie powinna być jednak nakierunkowana jedynie na wspieranie zakupu nieruchomości na własność. Takie rozwiązanie ma bowiem jeden minus – rozchwianie rynku nieruchomości.

"Choć na pierwszy rzut oka może to wyglądać jak paradoks, przykład ostatnich lat sugeruje, że im więcej właścicieli mieszkań w danym kraju, tym mniej stabilne ceny nieruchomości. Czemu? Skoro w danym społeczeństwie najem jest niepopularny, to najemcy starają się jak najszybciej zdobyć własny dach nad głową. W efekcie, gdy tanieje kredyt lub gospodarka rozwija się kreując miejsca pracy i wyższe wynagrodzenia, popyt na mieszkania szybko rośnie. Rosnąca sprzedaż stymuluje nowe inwestycje. Budowa bloków trwa jednak przynajmniej 2 lata, a więc deweloperzy nie reagują w odpowiednim momencie na nieuchronny spadek popytu wywołany wzrostem kosztu pieniądza lub spowolnieniem gospodarki i zostają z niesprzedanymi mieszkaniami. Stąd już niedaleko do przecen lub nawet załamania na rynku – szczególnie jeśli kondycja finansowa właścicieli mieszkań używanych się pogarsza i nieruchomości części z nich także zasilają ofertę (jak kilka lat temu w USA) - czytamy w analizie. Bank podaje przykłady kilku państw. "W Niemczech i Szwajcarii właścicieli jest niewielu (40-50 proc. społeczeństwa), a w krajach tych kryzys zapoczątkowany w latach 2007/2008 wcale nie przyniósł spadków cen nieruchomości. Co więcej w kolejnych latach mieszkania wciąż drożały. Na drugim biegunie można postawić USA, Wielka Brytanię i Polskę. W krajach tych właściciele stanowią około 70 – 80 proc. lokatorów, a od przedkryzysowych szczytów do dołka przecena wyniosła na tych rynkach od 20 do 35 proc." - wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Bank wymienia wiele pomysłów na wsparcie rynku najmu. "Rodzimi politycy mówią przeważnie o zrównaniu praw najemców i właścicieli (to właściwie już się dokonało za sprawą wprowadzenia instytucji najmu okazjonalnego) lub przeróżnych ulgach podatkowych mających stymulować budowę i zakupy mieszkań na wynajem. W Polsce sporym problemem jest jednak wciąż relatywnie wysoki koszt wynajęcia lokalu (wg. październikowych szacunków Lion’s Bank zakup mieszkania na kredyt jest aż o 37,1 proc. tańszy niż najem). Ciekawym rozwiązaniem byłoby więc stworzenie programu budownictwa mieszkaniowego na zasadach non-profit – podobnego do reaktywowanego ostatnio modelu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Minusem rodzimego przykładu są jednak wysokie kwoty, które trzeba posiadać, aby stać się najemcą (do 25 proc. wartości nieruchomości) - głosi raport.

Lion's Bank przypomina, że w ostatnim czasie bardzo nośny jest też temat kredytów walutowych, których obsługa stała się droższa w związku z osłabieniem rodzimej waluty. Bank wskazuje, że gdyby uznać, że interwencja Państwa faktycznie jest w tym obszarze potrzebna, to warto zadbać nie tylko o tzw. frankowiczów, którzy w latach szczególnej popularności walutowych długów opłacali niższe raty, ale też tzw. złotówkowiczów. "Co prawda tych drugich raty są dziś przeważnie niskie, ale np. za 2-3 lata może się to zmienić, gdy Rada Polityki Pieniężnej podwyższy stopy procentowe" - tłumaczy Bartosz Turek. Poszukując dogodnego rozwiązania w tym obszarze, bank wskazuje na Irlandię, gdzie działa program "Mortgage to rent scheme". "Cały mechanizm polega na tym, że kredytobiorca nie traci dachu nad głową, ale pozbywając się kredytu z właściciela staje się najemcą swego lokum płacąc niewysoki czynsz. Po prostu nieruchomość nabywana jest przez organizację pozarządową. W Polsce mógłby się tym zająć fundusz mieszkań na wynajem powołany przy BGK, który działa już prawie dwa lata, docelowo ma zarządzać portfelem 20 tys. lokali, a dziś ma ich jedynie kilkaset. Co warto podkreślić, w irlandzkim rozwiązaniu pieniądze ze sprzedaży obniżają dług wobec banku. Jeśli to nie wystarczy (LTV > 100 proc.) kredytobiorca dogaduje się z bankiem ile może jeszcze spłacić, a tymczasem pozostaje najemcą dotychczasowego lokum. Co najważniejsze po 5 latach, jeśli najemca "stanie na nogi", może odkupić zajmowany lokal" - podkreśla bank.

Autor: tol / Źródło: tvn24bis.pl