Chaos w przestrzeni

Oto warszawska Białołęka. Jeden z symboli chaosu przestrzennego w Polsce. Przez większość PRL był to teren przemysłowo-rolniczy, słabo zurbanizowany. Ogromne zapotrzebowanie na nowe mieszkania i brak planów w szybkim czasie doprowadziły do tego, że dzielnicę zamieszkało ponad 120 tys. osób. Za budową bloków nie nadążała budowa infrastruktury: dróg, szkół i przedszkoli, komunikacji miejskiej...

A teraz Turów pod Warszawą, ulica Hallera. Zmora polskiej urbanistyki, czyli deweloperka łanowa. Inwestor kupuje wąską działkę rolną, występuje o odrolnienie i buduje wzdłuż niej domy lub szeregówkę. Taka zabudowa uniemożliwia stworzenie siatki ulic. Boczna droga, przy której stoją domy, jest uzależniona od drogi głównej, z którą się łączy. Większej liczby stojących niedaleko siebie łanowych inwestycji nie da się obsłużyć komunikacją miejską. Ich mieszkańcy są niemal całkowicie uzależnieni od samochodów.

Krakowskie Zabłocie, dawna dzielnica przemysłowa, położona bardzo blisko centrum. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie uratował starej zabudowy industrialnej, nie zagwarantował też powstania infrastruktury publicznej ani dobrze rozplanowanej mieszkaniówki.

Podwarszawskie Marki, ulice Urbanistów, Geodetów, Kartografów. Ulica, o ironio, Urbanistów, jeszcze niedawno była polem. Działki rolne dzielone są na wąskie pasy, odchodzące od głównej drogi. Zbudowane na takich równoległych do siebie działkach domy jednorodzinne nie są połączone siecią ulic i chodników. Nie tworzą dobrego sąsiedztwa, bo nie da się między nimi wykroić żadnych wspólnych przestrzeni. W takim miejscu trudno nie tylko o publiczną infrastrukturę, ale nawet o stworzenie małego sklepu czy drobnego punktu usługowego.

Deweloperka łanowa, rozlane do granic absurdu przedmieścia, osiedla na tysiące ludzi bez dostępu do szkół, przedszkoli, ośrodków zdrowia, komunikacji zbiorowej, chodników czy parków. Wsie stające się podmiejskimi sypialniami, wyludniające się centra, ciągłe wchodzenie z zabudową na tereny, które należałoby pozostawić naturze - patologie planowania przestrzennego w Polsce są znane od dawna.

Nasza chaotyczna zabudowa przekłada się na wysokie koszty funkcjonowania samorządów, drogą infrastrukturę i niepotrzebne zajmowanie obszarów zielonych. Powoduje konieczność poruszania się samochodem, który jest nieefektywnym i mało ekologicznym środkiem transportu. Zmniejsza przestrzeń dla zwierząt, jednocześnie przyzwyczajając niektóre gatunki do życia w miastach. Utrudnia inwestycje w przemysł, bo trudno ulokować uciążliwy dla okolicy zakład, jeśli wszędzie mamy domy porozrzucane na polach i łąkach jak klocki w dziecięcym pokoju. To, jak bardzo (nie) myślimy o przestrzeni wokół, dotyka na różne sposoby każdego z nas.

Podpisana pod koniec lipca przez prezydenta Andrzeja Dudę ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ograniczonym stopniu odpowiada na wszystkie te problemy. Urbaniści, samorządowcy i deweloperzy, z którymi rozmawialiśmy, są zgodni - nowe przepisy to dwa kroki w przód i jeden w tył.

Dlaczego? Żeby dobrze to zrozumieć, trzeba najpierw opisać, jak planowanie działało do tej pory. Albo jak nie działało.

Wuzetka z odszkodowaniem

Przed wejściem w życie nowej ustawy planowanie przestrzenne było realizowane przez uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Plany te są bardzo szczegółowe, przygotowywane dla małych obszarów, obejmujących czasem kwartał ulic. Zawierają informacje o drogach, ciągach pieszych, przeznaczeniu zabudowy, przyłączach różnego rodzaju infrastruktury, funkcji i wysokości budynków, a nawet ich usytuowaniu względem ulic. Określają miejsca, gdzie będzie można postawić szkołę, gdzie mieszkania, gdzie kościół, a gdzie powinien być park. Gminy miały obowiązek konsultować MPZP, ale plany są na tyle skomplikowane, że obywateli umiejących się w nich odnaleźć jest stosunkowo niewielu.

Oprócz planów istniały także studia rozwoju przestrzennego. Ogólne dokumenty, przygotowywane raz na kilka, nawet raz na kilkanaście lat. Nie miały mocy prawa miejscowego, więc w praktyce niewiele z nich nie wynikało. W niektórych sytuacjach wręcz pogłębiały chaos, bo uchwalane MPZP musiały być zgodne ze studiami. Ale nie musiały być z nimi zgodne znane każdemu, kto zetknął się z procesem budowlanym w Polsce, wuzetki. Czyli decyzje o warunkach zabudowy.

Zgodnie z pierwotnymi założeniami wuzetki miały być protezą, która do czasu uchwalenia planu miała umożliwiać wydawanie pozwoleń na budowę. Sposób ich działania tłumaczy Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.

- Mam działkę, która nie jest objęta planem zagospodarowania. Chcę zapytać gminę, czy mogę na tej działce postawić czteropiętrowy blok. Występuję o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dostaję ją. Taka "wuzetka" powinna być dla mnie tylko i wyłącznie informacją, że gdybym kiedyś chciał, to nie ma przeciwwskazań, żebym taki blok w danym miejscu zbudował - wyjaśnia.

Tyle teoria. Praktyka od niemal 20 lat wygląda inaczej. Po 2003 roku, czyli po wejściu w życie poprzedniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, "wuzetki" zaczęły być używane zbyt często - wynikało to z powolnego tempa uchwalania miejscowych planów. Ale tempo to nie przyspieszało, więc wuzetek było coraz więcej i, co gorsza, nabierały coraz większego znaczenia.

- Inwestorzy zaczęli przekonywać, że wartość wuzetek mogłaby polegać nie tylko na czystej informacji, ale także że mogłaby rodzić skutki prawne. A przecież wuzetka miała być dla właściciela działki jedynie informacją o braku przeciwwskazań do wybudowania jakiegoś obiektu. Można ją zresztą dostać na nieswoją działkę, można dostać pięć różnych wuzetek na tę samą działkę, bo to tylko wiadomość: nie ma problemu, żeby kiedyś w przyszłości na tym miejscu zbudować blok o wysokości czterech pięter. Ale sądy zaczęły wprowadzać taką linię orzeczniczą, że wuzetka jest właściwie gwarancją wydania pozwolenia na budowę - tłumaczy dyrektor Porawski.

Siła prowizorki, której symbolem stały się wuzetki, objawiła się na dwa sposoby.

Po pierwsze, na podstawie wuzetek zaczęły powstawać naprawdę duże inwestycje. Z mierzącym 310 metrów najwyższym wieżowcem Unii Europejskiej Varso Tower na czele oraz z jednym z największych osiedli, jakie powstały w Polsce w XXI wieku - krakowską Avią (według szacunków ma ok. 10 tys. mieszkańców). W tym drugim przypadku wuzetka była niezgodna ze studium. Ale, jak wiemy, być przecież nie musiała.

CZYTAJ TAKŻE: NAJDALSZY PUNKT WIDOCZNY Z WARSZAWY, JAKI UDAŁO SIĘ SFOTOGRAFOWAĆ >>>

Po drugie, finansowy efekt wszechobecności i wszechmocy wuzetek dla gmin polegał na tym, iż już w 2012 roku Andrzej Olbrysz z Instytutu Badań i Ekspertyz Samorządowych policzył, że samorządy mogą potrzebować 130 mld zł na wypłatę odszkodowań z racji wuzetek, które zostały wydane, a następnie ich ważność została anulowana, gdy gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

- Gmina, która uchwaliłaby plan i moją działkę przeznaczyła na zieleń, musiałaby ją ode mnie wykupić za taką cenę, jakbym już prawie wybudował tam ten blok, na który kilka lat wcześniej dostałem wuzetkę - wyjaśnia sprawę odszkodowań dyrektor Porawski.

I choć ta linia orzecznicza sądów jednak się nie obroniła, a samorządy z racji wypłaty potencjalnych odszkodowań nie zbankrutowały, to system utrwalił się w takim stanie, że wuzetki były wydawane nagminnie, a plany - uchwalane latami.

W takim systemie funkcjonowaliśmy dwadzieścia lat. A było to dwadzieścia lat najbardziej intensywnego budowania od czasów Edwarda Gierka. Orliki, stadiony na Euro, hale widowiskowe, muzealny boom, autostrady. I mieszkania. Mnóstwo mieszkań. Od 2019 roku ponad 200 tysięcy rocznie. Z czego tylko niewiele ponad połowa to deweloperka. Reszta to domy jednorodzinne. W końcu według danych GUS aż jedna trzecia nowych mieszkań w Polsce powstaje na wsiach. 

Dostępność teoretyczna

Przez dwie dekady funkcjonowania poprzedniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie udało się zapełnić kraju miejscowymi planami zagospodarowania choćby w połowie. Na dodatek uchwalone już plany nie gwarantowały sensownego rozwoju. Ani miast, ani kraju jako całości.

W skali miast widać to na wielu przykładach. Podwarszawska Lesznowola jest objęta MPZP w prawie 100 procentach. W zgodzie z tymi planami powstaje klasyczna deweloperka łanowa. Na krakowskim Zabłociu - dawnej przemysłowej dzielnicy położonej bardzo blisko ścisłego centrum miasta - plan również obowiązywał.

Co z tego, skoro ani nie udało się ochronić prawie nic z dawnej przemysłowej tkanki dzielnicy, ani wykroić pośród upchanych gęsto apartamentowców żadnych przestrzeni publicznych. W ostatniej chwili mieszkańcy zdołali wymusić na mieście stworzenie nad Wisłą malutkiego parku. Szefostwo rady dzielnicy całkiem serio proponowało podczas spotkań konsultacyjnych wybudowanie na tym miejscu wielopoziomowego parkingu (dla niepoznaki z trawą na dachu). Stojące na nim samochody miałyby wspaniały widok na rzekę i kościelne wieże Starego Miasta.

W skali kraju problem przyjął już monstrualne rozmiary.

Plany gminy A nie musiały uwzględniać planów sąsiedniej gminy B ani w ogóle jakichkolwiek prognoz, choćby demograficznych. Urbaniści i ekonomiści z Komitetu Zagospodarowania Przestrzennego Polskiej Akademii Nauk wyliczyli już w 2015 roku, że gdybyśmy w Polsce wybudowali wszystko to, co zaplanowaliśmy, to starczyłoby mieszkań dla 60 milionów ludzi. A gdyby uwzględnić jeszcze studia rozwoju - bardziej ogólne i przygotowywane raz na kilkanaście lat - to odlatujemy w abstrakcyjne 140 milionów.

To oczywiście dostępność teoretyczna. - Na większości z tych terenów nikt nie będzie chciał niczego budować, bo to tereny, w których mieszkańców ubywa. A w dużych miastach, gdzie trend demograficzny nie jest spadkowy albo gdzie wchodzimy już nie tyle w zapewnianie jakiegokolwiek mieszkania, co w zwiększanie komfortu - chociażby poprzez zwiększanie metrażu na osobę, terenów pod inwestycje dramatycznie brakuje - tłumaczy Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Jak ktoś znajdzie dobrą działkę pod budowę mieszkaniówki w Krakowie, Warszawie czy Trójmieście, to deweloperzy są gotowi zapłacić naprawdę niemałą prowizję.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Rząd dostrzegł już kilka lat temu, że gminy przeznaczają za dużo terenów pod zabudowę. Ale problemu nie udało się całkowicie rozwiązać. W 2015 r. w ustawie o rewitalizacji nakazano gminom opracowywanie prognoz demograficznych i dostosowywanie ilości terenów przeznaczonych w studium pod zabudowę do wyników tych prognoz. Ale w praktyce przez pierwsze sześć lat, do 2021 r. - jak podaje raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego - tylko 25 proc. gmin miało opracowane zgodne z tymi wymogami studia rozwoju. Z dużych miast na przykład wciąż nie mają ich Kraków, Katowice, Radom i Kielce.

- W ustawie o rewitalizacji z 2015 roku wprowadzono pojęcie obszaru o w pełni wykształconej, zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej. To w jego obrębie miałaby w pierwszej kolejności być lokalizowana nowa zabudowa, a tereny do nowego zagospodarowania miały być wskazywane dopiero po wyczerpaniu chłonności obszaru zwartego. Łódź przygotowała nawet kilka wariantów rozwoju i Rada Miasta wybrała ten najmniej demograficznie optymistyczny - tłumaczy Leszek Wiśniewski, ekspert Klubu Jagiellońskiego ds. gospodarki przestrzennej i transportu.

Upraszczając, dopiero od 2015 roku wprowadzono narzędzie umożliwiające gminom planowanie nowej zabudowy na terenach już częściowo zabudowanych i jednoczesne blokowanie zabudowy tam, gdzie do tej pory jej nie było. Ale nie wyznaczono na to żadnej czasowej granicy. Suburbanizacja, czyli niekontrolowane rozlewanie się miast, dalej postępowała w najlepsze.

Suburbanizacja jako zagrożenie

To nie koniec przestrzennych absurdów. Ważne dane opublikował w lipcu w "Nature" (artykuł jest już w sieci, 7 września ukaże się w wersji papierowej), międzynarodowy zespół naukowców z udziałem geografa z Uniwersytetu Jagiellońskiego dr. Dominika Kaima. Badacze wyliczyli, że tereny, na których wchodzimy z zabudową w miejsca do tej pory przynależne naturze, obejmują już 20 proc. powierzchni naszego kraju. A to rodzi problemy w postaci większego prawdopodobieństwa pożarów, przenoszenia się chorób odzwierzęcych, wchodzenia dzikich zwierząt do miast i miasteczek.

Do rozlanej zabudowy jesteśmy tak przyzwyczajeni, że dostrzegamy ją nieraz dopiero po wyjeździe za granicę. W Słowacji albo w Niemczech doznajemy dziwnego uczucia pustki, kiedy po przekroczeniu granicy jedziemy wśród lasów i pól, i nie natykamy się dłuższą chwilę na żaden dom. Wystarczy pojechać w słowackie Tatry i porównać drogę do Tatrzańskiej Łomnicy i dalej Starego Smokowca i Szczyrbskiego Plesa z tym, co widzimy, jadąc po Białce i Bukowinie.

W Polsce suburbanizacja tworzy masę problemów. Ni to wsie, ni to przedmieścia bardzo trudno obsłużyć komunikacją zbiorową, więc mieszkańcy skazani są na używanie samochodów. Osoby bez prawa jazdy albo takie, których nie stać na auto, są komunikacyjnie wykluczone. Według wyliczeń Pawła Rydzyńskiego, prezesa Stowarzyszenia Ekonomiki Transportu, wspomniane zjawisko dotyka kilkunastu milionów ludzi. Wychowujemy pokolenie dzieci, które w autach rodziców spędzą po 2-3 godziny dziennie.

Na rozległych obszarach droższe jest zbudowanie także innego rodzaju infrastruktury: kanalizacji, wodociągów, prądu. Domy jednorodzinne nie są przyłączane do centralnego ogrzewania, więc trują nas wszystkich smogiem z węglowych kotłów i kominków, w których nieraz pali się czym popadnie.

Rzadko dostrzeganym, ale także istotnym problemem, są coraz bardziej kurczące się tereny pod inwestycje przemysłowe, na przykład związane z produkcją żywności. Alarmowała o tym w rozesłanym do mediów apelu w lipcu 2023 r. Unia Producentów i Pracodawców Przemysłu Mięsnego (UPEMI). - Każda osoba, która buduje dom na wsi, powinna zdawać sobie sprawę z tego, że wieś to nie tylko malownicze krajobrazy, ale przede wszystkim miejsce, w którym produkowana jest żywność - mówi Wiesław Różański, prezes UPEMI. - A to związane jest z tym, że na polu, w chlewni czy oborze ktoś musi pracować. Wykorzystywane są nowoczesne maszyny, przyjmowane i odbierane są towary. Słowem wieś przypomina naturalną fabrykę, która ma swój głos, zapach i rytm pracy.

W mieście nikogo nie dziwi przejeżdżający tramwaj, natomiast coraz częściej dochodzą do nas głosy, że tzw. "miastowym" przeszkadza oranie, sianokosy, gnojówka śmierdzi, a zakład przetwórczy mięsa zakłóca sielski klimat.

Wiesław Różański, prezes UPEMI

Uciążliwy i energochłonny przemysł mięsny może nie budzić specjalnie pozytywnych emocji, ale podobne kłopoty mamy z terenami potrzebnymi chociażby pod farmy wiatrowe lub fotowoltaikę. Mało kto chce mieć pod domem kilkudziesięciometrowy wiatrak albo odbijające silne światło panele słoneczne. Ale jak sytuować takie inwestycje, jeśli prawie wszędzie stoi (albo zgodnie z planami mógłby stać) jakiś dom?

CZYTAJ TAKŻE: SZLABAN NA ELEKTROENERGETYCZNEJ AUTOSTRADZIE >>>

Plan ogólny zamiast studium. Wuzetki zostają

Przejdźmy wreszcie do założeń nowej ustawy.

Studia zagospodarowania przestrzennego mają być zastąpione planem ogólnym. Obowiązkowym, obejmującym cały obszar danej gminy i mającym rangę prawa miejscowego.

Krótki, zwarty dokument ma wyznaczać tereny pod zabudowę, rekreację, infrastrukturę publiczną i zieleń. Czyli robić z grubsza to, co miały robić studia rozwoju i plany miejscowe, tyle że w okrojonej do racjonalnego minimum wersji. Każda gmina w Polsce będzie musiała taki plan mieć. Jeśli go nie uchwali, nie będzie mogła na swoim terenie wydawać pozwoleń na budowę.

Plany ogólne nie anulują uchwalonych już MPZP - na nie nic już nie poradzimy - zostaną w takim kształcie, w jakim są. Plan ogólny będzie po prostu musiał wziąć je pod uwagę i potraktować jak obowiązujące status quo. Zgodne z planem ogólnym będą musiały być dopiero nowo uchwalane MPZP.

W praktyce więc nowa reforma w największym stopniu dotknie te gminy, które planów zagospodarowania przestrzennego mają dziś mało. W Warszawie obłożenie MPZP to 42 proc., więc tu nowy plan ogólny będzie miał znaczenie dla nieco ponad połowy powierzchni miasta. W Krakowie obłożenie to 70 proc., więc plan ogólny wpłynie na pozostałe 30 proc. Ale już w gwałtownie rozwijającym się Rzeszowie stworzenie planu ogólnego będzie potężnym wyzwaniem, bo pokrycie MPZP jest tam na poziomie zaledwie 16 proc. (dane za GUS).

Trochę bardziej złożona sprawa jest z wuzetkami. Rząd nie zdecydował się na całkowite usunięcie ich z naszego porządku prawnego. Zrobiono tyle, że nowo wydawane wuzetki będą musiały być zgodne z planem ogólnym i czas ich obowiązywania został ograniczony do pięciu lat.

Z wydanymi już wuzetkami może być natomiast większy problem. Senat proponował, żeby anulował je plan ogólny, ale Sejm odrzucił tę propozycję. Stare wuzetki pozostaną więc w mocy i niestety realna wydaje się groźba, że do momentu uchwalenia planu ogólnego niektóre samorządy jeszcze trochę tych wuzetek wydadzą. Tyle że te nowe wuzetki dostaną pięcioletni termin przydatności do użycia. Tylko te stare pozostają bezterminowe.

- I nie została doprecyzowana ich definicja, więc widmo uznania wuzetki przez jakiś sąd za rodzące skutki prawne narzędzie planistyczne wciąż istnieje - zwraca uwagę Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.

Obrazowo można więc powiedzieć, że zasięg oddziaływania protezy, jaką miały być wuzetki, zostanie ograniczony, ale nie całkowicie wyeliminowany. Gminy wciąż będą miały w ręku to wadliwe narzędzie, tyle że będą zmuszone używać go trochę oszczędniej.

Wyścig z czasem

Dobrze oceniany pomysł wprowadzenia planów ogólnych ma dwie zasadnicze wady: czas i pieniądze. Zajmijmy się najpierw tym pierwszym.

Otóż każda gmina będzie musiała uchwalić plany ogólne do końca 2025 roku. Czyli ma na to nieco ponad dwa lata, jeśli zacznie zaraz. A po drodze są wybory samorządowe. Wszyscy nasi rozmówcy podkreślają, że taki termin jest nierealny.

- Nie udało się tego rządowi wyperswadować z prostego powodu: ustawa została wpisana do KPO i finansowanie tworzenia planów ogólnych ma pochodzić z tegoż KPO. A tam ważne są terminy - mówi nam osoba, która pracowała nad ustawą. KPO, czyli wielki postcovidowy fundusz unijny, z którego Polska wciąż nie zobaczyła ani grosza, bo tkwi w sporze z UE o reformę sądownictwa.

- W Polsce nie ma zbyt wielu urbanistów ani urbanistek, nie było dla nich w ostatnich dekadach pracy. Wraz z likwidacją uprawnień urbanistycznych, ten zawód został prawie zlikwidowany, rozmył się między osobami o bardzo różnych kompetencjach. A teraz nagle pojawi się na nich wielkie zapotrzebowanie, bo wszyscy będą musieli korzystać z ich usług.

Agata Twardoch, architektka i urbanistka

Agata Twardoch dodaje: - Zagrożenie jest takie, że plany będą przygotowywane szybko i nie zawsze przez ludzi dobrze wykwalifikowanych. A to wszystko przecież będzie nowe, nikt jeszcze żadnych planów ogólnych nie robił, nie wiadomo, jak się do tego zabrać. Zapewne Ministerstwo Rozwoju i Technologii przeprowadzi jakieś szkolenia, ale w sumie tego czasu jest mało.

Twardoch szacuje, że przygotowanie planu ogólnego dla jednej gminy to praca "zdecydowanie bardziej na pół roku niż na miesiąc". - Plany ogólne są mniej szczegółowe niż MPZP, ale dotyczą większego obszaru. Samo zebranie potrzebnych danych to już niemałe wyzwanie - tłumaczy urbanistka.

- Podejrzewam, że czeka nas w 2025 roku nowelizacja przedłużająca czas na uchwalenie tych planów. Być może niejedna - uważa nasz informator, który pracował nad ustawą.

Ustawa bez zębów i fikcyjna opłata

Przejdźmy do pieniędzy. - Reformę oceniamy dość dobrze. Powinno się jednak przewidzieć więcej czasu na jej wdrożenie, a w ostatecznej wersji niestety ustawie wybito finansowe zęby - mówi wprost Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nie udało się bowiem przeforsować reformy działania opłaty planistycznej, która w nowym kształcie mogłaby zapewnić gminom finansowanie wdrożenia reformy. Jak wspomnieliśmy, teoretycznie pieniądze na ten cel mają pochodzić z KPO, ale te są przecież wciąż niepewne. A na dodatek - ich wysokość jest bardziej uzależniona od rządu niż ustalana przez samorząd opłata planistyczna.

W obecnym i nienaruszonym przez ustawę kształcie wspomniana opłata jest fikcją, co przyznają zarówno nakładający ją samorządowcy, jak i płacący (a raczej unikający jej) inwestorzy.

Opłata planistyczna to podatek płacony od wzrostu wartości nieruchomości, gdy wzrost ten spowodowany jest uchwaleniem przez gminę MPZP. Tyle tylko, że obowiązek zapłaty pojawia się nie w momencie wzrostu wartości nieruchomości, ale w chwili jej sprzedaży. I wygasa po pięciu latach. Sprytniejsi inwestorzy podpisują więc umowę przedwstępną, pięć lat zaczyna lecieć, a kiedy się skończy, finalizują transakcję, omijając przedawniony już obowiązek zapłaty. Zjawisko to jest tak powszechne, że gminy w praktyce poddały się i ustalają opłaty planistyczne na minimalnej wysokości, nie licząc na to, że jakiekolwiek znaczące pieniądze z jej tytułu kiedykolwiek otrzymają.

Pomysł na reformę opierał się na tym, żeby obowiązek zapłaty pojawiał się wcześniej - w momencie uchwalenia MPZP, co oznacza wzrost wartości nieruchomości - i wymuszał na właścicielu nieruchomości jakieś działanie. Albo przelew do gminy, albo rozejrzenie się za kupcem, który wziąłby podatek na swoje barki.

- Taka zmiana mobilizowałaby do sprzedaży działek pod inwestycje lub samodzielnej budowie na uzbrojonych działkach, ograniczając rozlewanie się zabudowy - komentuje Płochocki. Czemu więc na to się nie zdecydowano? - Uderzyłoby to w największych posiadaczy ziemskich, czyli w rolników - ocenia dyrektor PSFD. Pomysł nie wyszedł poza ministerialne gabinety.

Tama dla rozlanej zabudowy

Czy ustawa zahamuje suburbanizację? Zahamuje to może za duże słowo, ale na spowolnienie teoretycznie jest szansa. W ustawie są na to dwa sposoby. Ale w obu z nich diabeł tkwi w szczegółach.

Pierwszy sposób związany jest z planami ogólnymi. Gminy nie będą musiały przy ich przygotowaniu uwzględniać prognoz demograficznych. Ba, nie będą musiały nawet takich prognoz tworzyć. Teoretycznie to zła wiadomość - skoro nie będzie prognoz demograficznych, to na jakiej podstawie ograniczać zabudowę? Otóż gminy będą mogły w planach ogólnych wyznaczyć tereny realizujące od 70 do 130 proc. "zapotrzebowania na zabudowę mieszkaniową". Diabelski szczegół polega na tym, że nie wiadomo jeszcze, od czego te procenty będą liczone. Odpowiedni wzór zostanie zawarty w rozporządzeniu ministra. - Ostatni pomysł opierał go na dwukrotnej wielkości przyrostu powierzchni użytkowej na mieszkańca przez ostatnie 10 lat. Ale to się może jeszcze zmienić - słyszymy od naszego informatora. A od jasnego określenia, czym we wzorze będzie 100 procent, zależy przecież to, czym będzie procent 70, a czym 130.

Drugi sposób wiąże się ze standardami urbanistycznymi. Tu także mamy do czynienia z ważnym szczegółem. Standardy określają maksymalną odległość od infrastruktury publicznej: szkoły, przedszkola, parku, ośrodka zdrowia, miejsca handlu czy przystanku komunikacji zbiorowej.

- Bardzo się cieszę, że zostały wprowadzone do reformy - mówi Agata Twardoch.

- Pojawiły się już w ustawie zwanej "lex deweloper" i są jej ważnym i obowiązkowym elementem. Ale w ustawie o planowaniu zatrzymaliśmy się w pół kroku i wprowadzenie standardów urbanistycznych jest dobrowolne. Gminy mogą je uchwalić, ale nie muszą. Czuję niedosyt, bo to rozwiązanie, które naprawdę realnie mogłoby poprawić trochę przestrzenny bałagan - komentuje z kolei Leszek Wiśniewski.

Brak obowiązkowego stosowania przez gminy standardów urbanistycznych to szczegół, który znacznie ogranicza skuteczność reformy.

Deweloper zaplanuje

Nowością będzie możliwość przygotowania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). - To umowa urbanistyczna negocjowana z deweloperem - tłumaczy nasz informator. To pomysł, który ma ująć w prawne ramy współpracę na linii samorząd - inwestor. Czy ustawodawcy nie obawiali się tego styku i ewentualnych podejrzeń o korupcję? Nasz informator wyjaśnia: - Wszystko jest czytelne i proste. Deweloper płaci za plan, zobowiązuje się do ogarnięcia jakiejś infrastruktury publicznej, plan jest uchwalany przez radę gminy. Jednocześnie podlega wcześniej konsultacjom społecznym, tak samo jak zwykły MPZP, więc cały proces jest transparentny.

Dyrektorowi Porawskiemu zabrakło w ustawie także wprowadzenia pojęcia planów uproszczonych dla obszarów już zabudowanych. - Są miejsca, gdzie nie ma sensu robić skomplikowanych i czasochłonnych MPZP, na przykład gęsto zabudowane śródmieścia. Tam wystarczyłyby zapisy na przykład o plombach pomiędzy kamienicami. A tak gminy wciąż będą niepotrzebnie wyrzucać pieniądze - komentuje.

Próżno też szukać w ustawie wyzwań dotyczących przyszłości w dalszej perspektywie. Zmiany klimatyczne, miejskie wyspy ciepła, starzenie się społeczeństwa, kryzys energetyczny, dostępność infrastruktury dla różnych grup - na przykład rodziców z małymi dziećmi czy osób z niepełnosprawnościami - to wszystko zjawiska, które z przestrzenią nieodłącznie się wiążą. Ustawa się do nich nie odnosi.

- Część z powyższych elementów jest regulowana rozporządzeniami i prawem budowlanym. Niektóre z nich, chociażby dotyczące zielonej energii, będą wdrażane prawem unijnym. Zasadniczy problem jest jednak taki, że w Polsce liczy się litera, a nie duch prawa. Kultury, także kultury poszanowania przestrzeni, zapisać wprost się nie da - komentuje Agata Twardoch.

Ani minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, ani sprawozdawczyni ustawy posłanka Anna Paluch, mimo wielokrotnie ponawianych próśb, nie chcieli porozmawiać z tvn24.pl o nowej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.