Masz dom na zalesionej działce? Państwo może ją przejąć

Wczoraj informowaliśmy o nieoczekiwanych skutkach ustawy o obrocie ziemią. Nowe przepisy, które miały uchronić rolników przed wykupem ziemi przez obcokrajowców i windowaniu jej cen w praktyce rodzą nowe problemy - znacznie ograniczony dostęp do kredytu na wybudowanie domu na działce rolnej.

To jednak nie jedyna ustawa, która stwarza nieoczekiwane problemy. Okazuje się, że kłopot dla właścicieli nieruchomości tworzą też obowiązujące od 30 kwietnia przepisy, które mają ochronić lasy przed niekontrolowanym wykupem.

Jak pisze "Dziennik Gazeta Prawna", osoby sprzedające domy na działkach, do których przynależy choćby skrawek użytków leśnych, rezygnują z transakcji. Boją się bowiem, że ich majątek przejmą za bezcen Lasy Państwowe (LP).

Powód? Nowe przepisy dają LP prawo do pierwokupu nieruchomości prywatnych, w skład których wchodzi, chociażby w niewielkiej części, użytek leśny.

- Wyłączenia obejmują małżonków, powinowatych, osoby dziedziczące lub objęte kuratelą. Znacznie ograniczone będą możliwości w zakresie osób trzecich bądź osób, które przestały być małżonkami - wyjaśnił na antenie TVN24 BiS dr Artur Muranowicz, specjalizujący się w prawie dotyczącym nieruchomości.

Adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości przyznaje, że takie prawo LP daje dodany do ustawy o lasach art. 37a. Na jego mocy Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe został wyposażony w bardzo szerokie uprawnienia: prawo pierwokupu gruntów leśnych (w przypadku sprzedaży) oraz prawo ich nabycia za zapłatą równowartości pieniężnej (w przypadku innej umowy niż sprzedaż lub jednostronnej czynności prawnej, np. darowizna czy aport nieruchomości leśnej do spółki).

Chodzi tutaj o nieruchomości oznaczone jako las w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także te pokryte roślinnością leśną o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha objęte uproszczonym planem urządzenia lasu - czytamy w "Dzienniku Gazecie Prawnej".

W związku z tym powody do szczególnych obaw mają m.in. właściciele gruntów zlokalizowanych na obrzeżach Warszawy, jak Konstancin, Magdalenka czy Izabelin, które położone są na terenach leśnych - pisze gazeta.

Muranowicz zauważył, że przepis jest niejasny: - Wątpliwości budzi określenie gruntów, które będą podlegały prawu pierwokupu, ponieważ będą to te grunty, które w ewidencji zostały określone jako grunty leśne. Wystarczy, że jakakolwiek część nieruchomości czy działki będzie w ten sposób ujęta w ewidencji i tym samym będzie podlegała prawu pierwokupu.

Rządowa nowela ustawy o lasach musiała wejść w życie przed 1 maja. Tego dnia mijało bowiem 12 lat członkostwa Polski w Unii, a jednocześnie kończyło się embargo na zakup gruntów leśnych oraz rolnych przez cudzoziemców.

- Regulacja wprowadzona przez ustawodawcę w celu ochrony lasów przed niekontrolowanym wykupem, począwszy od 1 maja 2016 r., była procedowana w pośpiechu - zwraca uwagę w rozmowie z gazetą adwokat dr hab. Sylwester Gardocki, partner zarządzający w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jak wskazują eksperci tempo pisania prac wpłynęło na jakość ustawy:

- Z uwagi na małą ilość czasu, jaka została do 1 maja, regulacja dotyczy wszystkich nieruchomości. Nie zastosowano chociażby właściwych wyłączeń, nie odniesiono się do nieruchomości, które zostały ujęte w miejscowych planach zagospodarowania, które mogą zakładać inne wykorzystanie nieruchomości. Te kwestie pominięto - zauważył Muranowicz.

Zarówno w przypadku umowy sprzedaży, jak i innej formy rozporządzenia nieruchomością, jeżeli nadleśniczy reprezentujący Skarb Państwa uzna, że cena transakcyjna jest zbyt wysoka, może powołać się na wycenę gruntów wg przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustalić ją w drodze operatu szacunkowego. Ekspert jednak dodał, że i w tym przypadku ustawa nie jest jednoznaczna: - Użyto sformułowania, że nadleśniczy może powołać się na „rażąco wygórowaną cenę”, jednak w dalszej części przepisu wskazano: „a w szczególności, gdy jest ona wyższa”. Istnieje więc rozbieżność w treści tego zapisu.

Będzie trudnej sprzedać zalesioną działkę?

Autor: mb / Źródło: Dziennik Gazeta Prawna