Zmiany mogą być "dynamiczne". Oto wyliczenia rat kredytów

Stopa referencyjna NBP od 5 października 2023 roku wynosi 5,75 procent. W tym roku spadła łącznie o 100 punktów bazowych. To efekt dwóch decyzji Rady Polityki Pieniężnej z drugiej połowy 2023 roku. RPP we wrześniu zdecydowała się obniżyć stopy procentowe NBP o 75 punktów bazowych. Była to pierwsza obniżka stóp procentowych od maja 2020 roku. W październiku RPP ścięła stopy o kolejne 25 punktów bazowych.

Dalszych obniżek nie było. W listopadzie i grudniu Rada utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie. W związku z tym, choć posiadacze złotowych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem zobaczyli w ostatnich miesiącach obniżki rat, to ich wysokość jest nadal dużo wyższa niż w latach 2020-2021.

Czy przyszły rok może przynieść kolejne obniżki miesięcznych opłat? Prognozy są optymistyczne dla kredytobiorców.

- Jeśli wierzyć prognozom, to rok 2024 powinien przynieść nam bardzo wyraźne cięcia stóp procentowych, a więc też spadek rat większości złotowych kredytów mieszkaniowych. Ma to znaczenie szczególnie dla osób posiadających kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, bo im banki w 2024 roku powinny aktualizować harmonogramy spłat kredytów - wskazuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

Turek spodziewa się - "jeśli nie stanie się nic nieprzewidywalnego" - że w okolicy wiosny RPP powróci na drogę obniżek stóp procentowych. Może do tego dojść już podczas marcowego posiedzenia. Wtedy też Rada pozna nową projekcję dla inflacji i PKB. - Sprzyjać temu mogą dalszy spadek dynamiki inflacji, ale też zwrot w prowadzonej polityce monetarnej przez najważniejsze banki centralne - dodaje analityk, zaznaczając, że to, jakie decyzje RPP faktycznie podejmie, "będzie jednak zależne od szeregu czynników".

- Problem w tym, że część z nich trudno sensownie dziś prognozować. Pewnie też dlatego na przykład analitycy PKO BP są bardzo ostrożni w swoich prognozach, spodziewając się w 2024 roku tylko dwóch obniżek stóp po 25 punktów bazowych każda. Znacznie dalej idą z zasady odważni gracze rynkowi. Ich przewidywania można odgadywać na bazie kontraktów na stopy procentowe. Te sugerują, że na koniec 2024 roku podstawowa stopa procentowa może być na poziomie około 4,25 procent. To oznaczałoby cięcia stóp w 2024 roku łącznie aż o 150 punktów bazowych - wyjaśnia Bartosz Turek.

Analityk zwraca uwagę, że "historia uczy, że przeważnie to właśnie przewidywania formułowane przez graczy rynkowych okazują się bliżej prawdy, choć faktycznie cięcie stopy referencyjnej z 5,75 procent obecnie do 4,25 procent na koniec 2024 roku byłoby dynamiczną zmianą". 

Gdyby rzeczywiście zrealizował się scenariusz, w którym stopa referencyjna NBP na koniec przyszłego roku byłaby na poziomie 4,25 procent, to rata przeciętnego kredytu spadłaby zauważalnie.

- Jeśli sytuacja rozwijałaby się zgodnie z tym, co przewidują kontrakty terminowe, to rata przeciętnego złotowego kredytu mieszkaniowego (ze zmiennym oprocentowaniem) może na koniec 2024 roku być o około 10-15 procent niższa niż dziś - wskazuje Turek.

Jak wylicza, jeśli dziś 25-letni kredyt zaciągnięty na 300 tysięcy złotych wiąże się z ratą na poziomie prawie 2,3 tys. zł miesięcznie, to przy założeniu spadku oprocentowania o 1,5 pkt. proc. rata obniżyłaby się do niewiele ponad 2 tys. zł miesięcznie.

Analityk HREIT spodziewa się obniżenia podstawowej stopy procentowej na koniec 2024 roku do poziomu 4,25-4,75 proc. - Czyli zakładam, że optymistyczna prognoza wynikająca z notowań kontraktów terminowych może nie zostać w pełni zrealizowana - podkreśla Bartosz Turek.

Miesięczna wysokość rat zależy od oprocentowania kredytu. Składowymi oprocentowania są WIBOR wraz z marżą banku (co do zasady jest stała w okresie spłaty). Najczęściej kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem są oparte na WIBOR 3M (trzymiesięczny) i WIBOR 6M (sześciomiesięczny), zawierają one w sobie prawdopodobne podwyżki lub obniżki stóp procentowych, jakie mogą pojawić się odpowiednio w najbliższych trzech lub sześciu miesiącach.

W związku z tym już wkrótce, z wyprzedzeniem, możemy zobaczyć pierwsze spadki wartości wskaźników WIBOR 3M i WIBOR 6M. Jeszcze przed spodziewaną obniżką stóp procentowych.

- Jeśli podstawowa stopa procentowa może zostać obniżona już na marcowym posiedzeniu RPP, co jest dziś dość powszechnym przewidywaniem, to spadku wskaźników WIBOR możemy spodziewać się dosłownie "na dniach". W mojej ocenie powinno się to zacząć dziać już na przełomie grudnia 2023 i stycznia 2024 w przypadku WIBOR 6M, a w przypadku WIBOR 3M pierwsze ruchy w dół mają szansę pojawić się pod koniec stycznia 2024 - prognozuje Bartosz Turek.

Taka sytuacja sprawia, że posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniu opartym na WIBOR 6M, których oprocentowanie kredytu będzie aktualizowane na początku przyszłego roku, mogą oczekiwać obniżki miesięcznych rat.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR 3M oznacza aktualizację oprocentowania kredytu co trzy miesiące, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W przypadku WIBOR 6M oprocentowanie jest aktualizowane co sześć miesięcy. Aktualizacja oprocentowania polega na zsumowaniu bieżącej stawki WIBOR (np. WIBOR 3M lub WIBOR 6M) i marży.