Zyski deweloperów na celowniku. "Chyba pora, żeby przyjrzał się temu UOKiK"

- Dwadzieścia procent. Tyle w 2014 roku wynosiły marże deweloperskie. A teraz? Teraz wynoszą 30 procent. I to jest dwa razy więcej niż średnia europejska - stwierdziła w nagraniu na portalu X ministra Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

- Nie ma już kredytu zero procent i nie zarobią już na nim deweloperzy - powiedziała szefowa MFiPR. - To może czas przyjrzeć się, skąd biorą się takie marże? - dodała.

- Chyba pora, żeby przyjrzał się temu UOKiK, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - podsumowała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

Pełczyńska-Nałęcz pytana później w radiu TOK FM, czy oczekuje wprowadzenia odgórnych limitów wysokości marż deweloperów, odpowiedziała, że nie. - Nie oczekuję odgórnej regulacji, nie od tego jesteśmy, żeby takie rzeczy robić. Natomiast, jeżeli mamy marsze deweloperów, które rosną i to tak bardzo znacząco, które są dzisiaj dwa razy większe średnio niż średnia europejska, to wydaje mi się, że to jest obszar dokładnie taki, któremu powinien się przyjrzeć UOKiK - powiedziała minister. Dodała, że urząd powinien sprawdzić, czy prawa klienta i zasady konkurencji zostały "w pełni dochowane".

Z wypowiedzi minister wynikało, że skoro programy dopłat do rat kredytów doprowadziły do wzrostu ceny mieszkań, to nie należy ich kontynuować. - Tempo wzrostu cen mieszkań diametralnie się zmniejszyło a w niektórych miastach - jak Kraków - wynosi zero za ostatnie miesiące - podkreśliła.

Minister dodała, że warto dofinansować i postawić większym stopniu na społeczne budownictwo komunalne, a także na dostępność gruntów. Jej zdaniem "taka jest rola państwa". Przypomniała, że resort rozwoju opracowuje odpowiednie ustawy w tej sprawie. - Jest pełna zgoda koalicyjna, że warto to robić - zaznaczyła Pełczyńska-Nałęcz.

Jak informowała na początku października "Rzeczpospolita", w sprawozdaniach za 2023 r. oraz za I połowę 2024 r. notowani na giełdzie deweloperzy zaprezentowali rekordowo wysokie marże brutto na sprzedaży mieszkań, przekraczające w większości przypadków 30 proc.

- Wynik ten to efekt wzrostu cen mieszkań oraz faktu, że mieszkania te powstały na gruntach nabytych kilka lat temu po cenach istotnie niższych od bieżących cen gruntów - komentował Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael/Ström. - Dekadę temu mieliśmy do czynienia z odwrotnym zjawiskiem, kiedy to marżom na rozpoznawanych projektach ciążyły wysokie ceny gruntów nabytych w czasach hossy mieszkaniowej 2006 2008 i niektóre projekty mieszkaniowe były realizowane przy zerowych lub lekko ujemnych marżach - podkreślał.

Deweloperzy zwracają jednocześnie uwagę, że podawane liczby to są marże brutto i nie oddają zysku firm na czysto. Od marży brutto (przychody minus podstawowe koszty budowy i zakupu ziemi) trzeba odjąć koszty operacyjne czy podatki, co daje wówczas marżę netto. – Średnia marża brutto wśród firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 roku 31,6 proc., natomiast marża netto już 13,9 proc., a w przypadku mniejszych firm dość często jest wyrażona wartością jednocyfrową i to właśnie ta wartość stanowi zysk dewelopera na produkcie, którego budowa trwa średnio 5 lat – wyjaśniał w rozmowie z BI Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz pod koniec października na swoim profilu na portalu X, wskazała, że "od maja przeciętna cena mieszkania w ośmiu największych miastach w Polsce wzrosła tylko o +1 proc. A wcześniej przez 1,5 roku aż o 24 proc!".

"Zatrzymaliśmy kredyt 0 proc., który tak jak kredyt 2 proc. podniósłby ceny nam wszystkim, a przyniósłby zyski bankom i deweloperom - napisała ministra.

Z danych Otodom Analytics wynika, że pod względem cen mieszkań mniejsze miasta doganiają największe polskie rynki, a nawet przewyższają te, na których średnie stawki oscylują wokół 11-13 tys. zł/mkw. W Warszawie przekroczyły stawkę 17,3 tys. zł.

Na najdroższym rynku wschodzącym, czyli Szczecinie, cena za mkw. mieszkania deweloperskiego przekracza 13 tys. zł. To więcej niż średnie ceny za mkw. nowego lokalu w Łodzi (11,5 tys. zł/mkw.), Katowicach (ok. 12 tys. zł/mkw.), a nawet Poznaniu (ok. 12,6 tys. zł/mkw.). W Lublinie przeciętne ceny mieszkań utrzymują się powyżej 11 tys. zł za mkw. od początku 2024 roku. Jak wskazano, najtaniej spośród wymienionych miast jest w Białymstoku, gdzie można nabyć lokal od dewelopera za mniej niż 11 tys. zł/mkw.

Ponadto, z danych wynika, że w całym kraju w 2023 r. oddano do użytkowania ponad 220 tys. mieszkań i domów. Ok. 138 tys., czyli 62 proc., wybudowali deweloperzy. Na siedmiu największych rynkach powstało niemal co czwarte mieszkanie, a w przylegających do nich powiatach, tzw. obwarzankach 19 proc. Aglomeracje Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Katowic, Łodzi i Trójmiasta odpowiadają za 43 proc. podaży wszystkich lokali deweloperskich. Pozostałe zostały wybudowane w mniejszych miastach, miasteczkach i wsiach.

Czytaj również: Coraz drożej w mniejszych miastach >>>