“Сильна мотивація почати будівництво односімейного будинку”. Аналітики прогнозують

“2024 рік може стати роком сильної мотивації розпочати будівництво односімейного будинку. Це може бути мотивовано зміною нормативно-правових актів щодо просторового планування, зокрема змінами у видачі рішень про умови забудови, а також стабілізацією цін на будівельні матеріали, екологічна політика ЄС та згадані переваги для домогосподарств, які складаються з кількох осіб, заплановані в новій програмі субсидування кредитів” - йдеться у звіті PKO BP “Пульс нерухомостіP: 2024 - рік будинків?”

Автори звіту відзначили, що в 2023 році реальність ринку житлової нерухомості виявилася “навіть більш оптимістичною”, ніж очікувалося, а важливим драйвером продажів стала більша, ніж очікувалося, популярність програми “Безпечний кредит 2%". “2024 рік виглядає складнішим, і досягти аналогічного рівня продажів, як у 2023 році, буде проблемою”, - кажуть аналітики PKO BP.

Вони зазначили, що нова житлова програма має набути чинності з середини 2024 року, але її розмір буде “суттєво меншим”, ніж кошти, які наситили ринок житла в рамках “Безпечного кредиту 2%”.

В положеннях нової програми закладена фінансова дисципліна з метою утриматися у 2024 році її вартість в межах 0,5 мільярда злотих. Законодавчі обмеження витрат на субсидії до “Безпечного кредиту 2%” передбачали, що підтримкою в 2023 і 2024 роках може бути охоплено приблизно 50 тисяч кредитів, тим часом як, за даними BIK (Бюро кредитної інформації - ред.), у другому півріччі 2023 року банки надали 59,6 тисячі кредитів за цією програмою”, - зазначили автори звіту.

Вони вказали, що найбільшою мірою програмою “Безпечний кредит 2%” скористалися самотні люди. “У новій житловій програмі підтримка субсидованих розстрочок кредиту для купівлі першої квартири самотньою особою буде, однак, підлягатиме більшим обмеженням - сума позики, до якої буде застосовуватися субсидія, зменшена з 500 000 до 200 000 злотих, а віковий ценз знижений до 35 років з 45 років”, - зазначили в звіті.

У PKO BP нагадали, що згідно з положеннями нової програми, позичальники могли б отримати субсидії на вищі суми кредиту, придбавши нерухомість, яка буде їхньою спільною власністю.

“Ліміти розміру кредиту мають бути вищими для міст, де відновна вартість квадратного метра житлового приміщення вища за оголошену вартість для всієї країни. Це положення підвищує відносну привабливість придбання приміщення в кредит у великому місті”, - відзначили аналітики. “Буде запроваджено критерій доходу, але його перевищення не виключає остаточно можливості скористатися програмою”, - додають вони.

За словами аналітиків PKO BP, пом’якшеними критеріями зможуть скористатися домогосподарства, в яких не менше трьох дітей - тоді підтримка охоплюватиме не лише придбання першої квартири, а й покращення житлових умов. “Однак такі домогосподарства більш активні на ринку односімейних будинків”, - зазначили експерти, додавши, що зацікавленість сімей з чотирма дітьми квартирою вже дуже низька.

“У випадку “Безпечного кредиту 2%” лише 14% позичальників подавали заявки на покупку квартири, при значно більшій зацікавленості в будинку”, - зазначили експерти банку. На їхню думку, урядова програма може дати поштовх для будівництва чи купівлі житла на вторинному ринку та його реконструкції.

Аналітики PKO BP зазначили, що нові законодавчі норми запроваджують генеральний план, акт місцевого законодавства, який має замінити дослідження умов і напрямків просторового розвитку. “Дослідження будуть чинні до дати набрання чинності генпланом гміни, не далі як до 31 грудня 2025 року”, - вказують вони.

Пояснили, що генеральний план має становити схему просторового розвитку та бути обов’язковим для інтегрованого інвестиційного плану (ZPI) та рішення про умови забудови. “Нові території під житлову забудову можна буде призначати лише тоді, коли резерви територій, визначені чинними місцевими планами, та прогалини в забудові не забезпечать задоволення очікуваних потреб у сфері житлової забудови”, - йдеться у звіті.

“Якщо ґміна не ухвалить генеральний план до 1 січня 2026 року, то не зможе видавати нові рішення щодо розміщення інвестицій державного призначення чи умов забудови аж поки не ухвалить цей план”, - зазначили аналітики.

На їхню думку, зміни у просторовому плануванні можуть спонукати інвесторів, які міркують про будівництво будинку, прискорити реалізацію своїх планів, щоб отримати умови забудови за чинними нормами.

“Ще одна причина, чому інвестор може прискорити своє рішення про будівництво чи реконструкцію будинку - це поведінка цін на будматеріали. Останній рік - це стабілізація цін, що в умовах зростання доходів означає зростання купівельної спроможності”, - зазначають автори доповіді.

Вони додали, що мотиватором для прискорення рішень інвесторів також може бути політика Європейського Союзу, який планує запровадити заборону на встановлення печей на викопному паливі (в т.ч. і газового опалення) у новобудовах. “Ця заборона поширюватиметься на новобудови приватної власності з 2030 року”, - зазначають експерти.