Zaskakująca sytuacja na rynku. "Dane nie pozostawiają złudzeń"

"Czerwcowe dane nie pozostawiają złudzeń – majowa obniżka stóp procentowych ożywiła rynek tylko na chwilę. Słabsze wyniki sprzedaży potwierdzają, że był to raczej jednorazowy impuls niż trwały trend. Rynek szybko ostygł zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów, a sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła w czerwcu o 13 proc. względem maja" - wskazali autorzy raportu.

Jak zauważyła Katarzyna Kuniewicz z Otodom, choć sprzedaż była wyraźnie niższa niż w maju, to w ujęciu rocznym wzrosła o 9 proc. w porównaniu do czerwca 2024 i 2022. Może to skłaniać do ostrożnego optymizmu w prognozach firm deweloperskich na drugą połowę 2025 roku. W jej ocenie powtórzenie rekordowego wyniku z czerwca 2023, kiedy sprzedano 4,8 tys. mieszkań, wydaje się jednak mało prawdopodobne, jeśli nie dojdzie do gwałtownej obniżki stóp procentowych – a taki scenariusz obecnie pozostaje nierealny.

W czerwcu br. na siedmiu największych rynkach sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań. Uwagę zwraca też wyraźna przewaga popytu nad nową podażą. Jak wskazali autorzy raportu, takiej dysproporcji nie widziano od września 2023 roku, kiedy rynek stymulowany był przez program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Spadki nie ominęły również rynku wtórnego, gdzie maleje zarówno liczba ofert, jak i aktywność kupujących.

Na siedmiu największych rynkach deweloperzy poszerzyli ofertę 2,5 tys. lokali, mimo że dysponują znacznymi rezerwami pozwoleń na budowę. Oznacza to - w ocenie ekspertów Otodom - że firmy deweloperskie coraz częściej dostosowują ofertę nie do prognozowanego popytu, lecz do faktycznego tempa sprzedaży. W II kwartale 2025 roku do oferty trafiło 10,9 tys. mieszkań, czyli najmniej od dwóch lat.

Jak zauważyli autorzy raportu, czerwcowy stan oferty deweloperskiej obejmującej 62,1 tys. mieszkań pokazuje, że rynek praktycznie stanął w miejscu. W porównaniu do maja zmiana jest symboliczna i wynika głównie z powrotu do sprzedaży lokali wcześniej zarezerwowanych. W szerszej perspektywie widać jednak, że wybór dla kupujących jest dziś znacznie większy. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba dostępnych mieszkań wzrosła aż o 30 proc.

O utrzymującym się szerokim wyborze mieszkań i relatywnie słabym tempie sprzedaży świadczą rosnące w czerwcu wskaźniki wyprzedaży oferty, obserwowane na większości rynków. Wyjątkiem był Kraków, gdzie odnotowano bardzo dobre wyniki – według wstępnych danych sprzedano tam około 560 mieszkań. Niewielkie skrócenie czasu potrzebnego na wyprzedanie oferty zaobserwowano także w Warszawie.

- Utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.

Jak wskazali autorzy, widać też mniejszą aktywność na rynku wtórnym. W czerwcu w większości dużych miast liczba nowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się w porównaniu z majem. Liderem spadków w ujęciu miesięcznym okazał się Wrocław, gdzie liczba nowych ogłoszeń skurczyła się o 10,4 proc. Mniej mieszkań trafiło na rynek także w Krakowie i Warszawie (po 5 proc.), Katowicach ( o 4,7 proc.), Poznaniu (4,3 proc.) oraz Trójmieście (3,1 proc.).

W ujęciu rocznym zwiększyła się oferta na rynku wtórnym w Poznaniu i Łodzi (odpowiednio o 17 i 13 proc.), co może sugerować lokalne ożywienie po stronie podaży. Z kolei w Krakowie i Wrocławiu liczba dostępnych lokali wyraźnie spadła w porównaniu z czerwcem 2024 roku (o 5 i 9 proc.).

- Mimo że w ujęciu rocznym wiele miast nadal utrzymuje wyraźnie wyższy poziom podaży niż w analogicznym okresie 2024 roku – co oznacza, że presja ze strony sprzedających nadal kształtuje rynek – to w czerwcu odnotowano najniższy jak dotąd tegoroczny wzrost rok do roku. Na siedmiu głównych rynkach łącznie wyniósł on zaledwie o 1,5 procent, podczas gdy w poprzednich miesiącach sięgał kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent. Mniejsza liczba nowych ogłoszeń może być efektem wolniejszej rotacji ofert, wydłużającego się czasu sprzedaży oraz spadku zainteresowania zakupem mieszkań – wskazała Milena Chełchowska z Otodom.