Oferta ze Śródmieścia ma być gratką dla inwestorów i tych, "których nie stać na zakup mieszkania w ścisłym centrum Warszawy". Jej pojawienie się wywołało poruszenie i niedowierzanie w mediach społecznościowych. Ów lokal inwestycyjny na zdjęciach wygląda jak ciemna komórka lokatorska. W dodatku status prawny nieruchomości jest skomplikowany.
Lokal znajduje się na szóstym piętrze w budynku przy Marszałkowskiej 68/70. Winda dojeżdża tylko na piętro piąte, więc by się do niego dostać, trzeba przejść po schodach. Ma 15 metrów kwadratowych i składa się z jednego pomieszczenia. Jego faktyczny stan pokazany jest na jednym zdjęciu. Widzimy, że jest to ciemne, niewykończone pomieszczenie ze skośnym sufitem.
Podzielili strych, by zyskać pieniądze na remont
Z ogłoszenia wynika, że niegdyś był to strych, lecz wspólnota mieszkaniowa postanowiła podzielić przestrzeń i sprzedać ją jako cztery niezależne lokale, by zyskać środki na remont części wspólnych budynku. Formalnie żaden z nich nie jest jeszcze odrębną własnością. W 2016 roku wspólnota zawarła umowy przedwstępne sprzedaży z kilkoma właścicielami innych lokali w budynku przy Marszałkowskiej. Nie zapłacili oni od razu pełnej kwoty, spłacają ją w ratach. Dopiero po uregulowaniu pełnej należności możliwe stanie się założenie odrębnej księgi wieczystej dla każdego z lokali.
Na ten moment nowy nabywca, za 249 tysiące złotych (czyli za niecałe 16,5 tysiąca za metr kwadratowy), otrzyma de facto prawo do roszczenia o wyodrębnienie lokalu, który w świetle przepisów będzie uznawany za lokal użytkowy, a nie mieszkalny. Sprzedający przekonują, że skomplikowany status prawny nieruchomości nie jest problemem.
"Niespotykanie korzystnym faktem jest to, że wspólnota mieszkaniowa i firma, która zarządza budynkiem, traktuje te cztery nowe lokale jako odrębne własności, ich nabywców jako ich właścicieli, a braki formalne jako poboczną biurokrację, którą trzeba kiedyś będzie dokończyć dla zasady" - podano w treści oferty.
Czytaj także: 92 pensje na zakup mieszkania. Dziewięć lat odkładania na 55 metrów
Nie ma kuchni, łazienki ani okna
W ogłoszeniu czytamy, że nowy nabywca będzie musiał przeprowadzić kilka zasadniczych prac, zanim pomieszczenie będzie nadawało się do użytku. Ich zakres wspólnota określiła w umowie przedwstępnej sprzedaży. Na własny koszt trzeba wykonać przyłączenie do pionów wodno-kanalizacyjnych, wentylacyjnych oraz zamontować system ogrzewania. Brakuje też okna dachowego, które trzeba kupić i zamontować.
Choć pomieszczenie przedstawione w ogłoszeniu nie spełnia norm stawianych mieszkaniom, to w treści oferty przeczytać można, że jest ona skierowana między innymi do rentierów, którzy chcą poszerzyć portfolio o "kawalerkę w wyjątkowej i nieuchwytnej lokalizacji w Warszawie, z ogromnym potencjałem najmu na doby".
Formalnie lokal mieszkalny powinien mieć minimum 25 metrów kwadratowych, powinien też spełniać między innymi normy dotyczące oświetlenia czy wysokości pomieszczeń. Dodatkowo w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przeczytać można, że "mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej".
"Dla dzieci przyjeżdżających na studia"
Prezeskę biura nieruchomości Estatica Karolinę Pawłowską zapytaliśmy o to, czy oferta wzbudziła jakikolwiek odzew. W rozmowie z tvnwarszawa.pl przekazała, że odbyły się pierwsze prezentacje lokalu. - Głównie jest zainteresowanie ze strony inwestorów zajmujących się wynajmem krótkoterminowym, ale są też osoby, które szukają takiego lokalu dla siebie lub dla dzieci przyjeżdżających do Warszawy na studia - mówi Pawłowska.
Dodaje też, że podobne oferty nie są dziś czymś niespotykanym na rynku nieruchomości. - Takie oferty zdarzają się i najczęściej wynikają z tego, że ktoś podzielił większe mieszkania na mniejsze lokale, a w tym przypadku lokale ze strychu wydzieliła w taki sposób wspólnota mieszkaniowa, poszukująca dodatkowych funduszy na remont klatki - wskazuje Pawłowska.
Czytaj także: Duże spadki na rynku mieszkaniowym
Lokale użytkowe traktują jak mieszkania
Pośród ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań w stolicy nietrudno znaleźć lokale, które mają poniżej 25 metrów kwadratowych. Kilka takich mikrokawalerek odwiedziła wiosną nasza redakcyjna koleżanka. Biuro nieruchomości, z jakim miała kontakt, miało w ofercie do wyboru "lokale inwestycyjne, usługowe o funkcji mieszkalnej" od 11 do 24 metrów kwadratowych.
Podobne nieruchomości można także znaleźć w innych miastach. Na początku grudnia informowaliśmy o przykładzie z Krakowa, gdzie dom jednorodzinny podzielono na kilka mikromieszkań z "balkonami pod ziemią".
Przypomnijmy, że w ostatnim czasie rząd podejmował działania, których celem jest ograniczenie tzw. patodeweloperki. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nowe rozporządzenia w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeden z nowych wymogów, jakie obowiązują od 1 sierpnia tego roku, mówi, że lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, wyjaśnił w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl, że obowiązek minimalnego metrażu ma "uniemożliwić deweloperom obchodzenie normy metrażowej dla mieszkań". - Niektórzy budowali kilkunastometrowe kawalerki, sugerując ich mieszkalny charakter. Formalnie są to jednak lokale użytkowe. Chętnie kupują je inwestorzy z myślą o wynajmie - zaznaczył.
- Warto pamiętać, że wykorzystywanie lokali użytkowych na cele mieszkaniowe jest śliskim tematem. I to także wtedy, gdy są one wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Jeśli nadzór budowlany dowie się, na przykład z donosu, że lokal użytkowy lub choćby jego część został zamieniony w mieszkanie, powinien uznać to za samowolę budowlaną. Nie ma znaczenia, czy w lokalu zostały dokonane jakieś przeróbki budowlane. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może ukarać właściciela grzywną - zaznaczył ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
"Na 100 nowych mieszkań przypada 20 nowych ofert airbnb"
Jesienią ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz odniosła się do kwestii najmu krótkoterminowego. W nagraniu zamieszczonym na platformie X (dawniej Twitter) wskazała, że Polska jest liderem w Europie pod względem wysokich cen wynajmu mieszkań, co wynika z najnowszego raportu programu badań rozwoju przestrzennego Europy.
Ministra przedstawiła propozycję zmian. "Ograniczmy najem krótkoterminowy typu Airbnb (jedna z platform internetowych - red.). Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków. Są miejscem do życia" - zaapelowała w poście.
- Młodych ludzi nie stać na wyprowadzkę z domu, a jednym z powodów jest to, że coraz częściej mieszkania zamieniane są w "hotele". Tylko w Warszawie na 100 nowych mieszkań przypada 20 nowych ofert airbnb. Mieszkania, które mogłyby służyć dla normalnego życia, są wyciągane z rynku na usługi à la hotelowe. Jaki jest efekt? Ceny wynajmu długoterminowego rosną. Zmieńmy to - stwierdziła szefowa MFiPR w nagraniu.
- Po pierwsze, wprowadźmy rejestr lokali, które są wykorzystywane na airbnb po to, żeby wyciągnąć je z szarej strefy. Po drugie, system podatkowy powinien zniechęcać do najmu krótkoterminowego, bo teraz niestety tak nie jest. Nie może być tak, że setki tysięcy mieszkań w Polsce zamieniane są w hotele. Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków, są miejscem do życia - podkreśliła ministra.
O pracach nad projektem ustawy regulującej zasady najmu krótkoterminowego mówił dwa dni później, czyli 8 listopada, wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jacek Karnowski. W rozmowie z Polskim Radiem wskazał, że nowe przepisy przygotowuje Ministerstwo Sportu i Turystki. Mają one zakładać m.in. wprowadzenie rejestru mieszkań na wynajem terminowy i obowiązek uzyskiwania zgody na taką działalność.
Autorka/Autor: Klaudia Kamieniarz
Źródło: tvnwarszawa.pl
Źródło zdjęcia głównego: otodom.pl