"Kawalerki" wielkości komórki za setki tysięcy złotych

Na stronach z ogłoszeniami dotyczącymi sprzedaży mieszkań można zaznaczyć nawet parametry: mieszkania do 25 metrów kwadratowych. Często są wyróżnione przez ogłoszeniodawcę i same rzucają się w oczy.

Niektóre biura nieruchomości, jak to, z którym miałam kontakt, ma nawet w ofercie do wyboru: "Lokale inwestycyjne, usługowe o funkcji mieszkalnej" od 11 do 24 metrów kwadratowych. Jestem ciekawa tego najmniejszego. Na zdjęciach nie wygląda źle. Wyobrażam sobie, jak pomysłowo można urządzić takie wnętrze.

Umawiam się na prezentację, najpierw z panem z ogłoszenia. Nikt się nie przedstawia, nikogo też nie obchodzi moje imię. Godzina ustalona. Umówionego dnia zgłasza się jednak pani. Uprzedzam, że mogę się spóźnić, jak na weekend są spore korki. Pani ostrzega, że ma bardzo napięty grafik i czeka na mnie maksymalnie pół godziny. Oczywiście, rozumiem. Adres pokazuje Włochy, wybieram się tam komunikacją miejską. I już widzę, że w tygodniu, w godzinach szczytu mieszkaniec będzie tracił w korkach mnóstwo czasu. Na mapach Google nie było widać, że to aż taki "koniec świata". Z przystanku autobusowego musiałam przejść jeszcze 1,5 kilometra. Droga do budynku prowadziła przez wąską uliczkę. Po prawej stronie starsze i nowsze domy jednorodzinne, skupione blisko siebie. Wokół łąka, krzaki, śmieci oraz zaparkowane samochody.

Docieram na miejsce. Gdybym jechała tu samochodem, nie dałabym rady nigdzie zaparkować. Niewielki skrawek przed budynkiem zajęły trzy auta, należące zapewne do ekipy remontowej. Kolejny samochód już by się tu nie zmieścił.

Z budynku wychodzi kobieta, wypuszcza parę, którą zdążyła już oprowadzić po wnętrzu przede mną. Dowiaduję się, że jest tu łącznie 29 mieszkań. Patrząc z zewnątrz, trudno w to uwierzyć. Zapytana o to, "na jaką kwotę mogę sobie pozwolić", mówię: tak do około 300 tysięcy złotych. Pracownica biura nieruchomości pokazuje mi wszystko w ekspresowym tempie. Trudno za nią nadążyć. Zapewnia, że to "idealne mieszkania pod inwestycję, wynajem". Odpowiadam, że szukam czegoś dla siebie. Budynek wygląda jak nowy. Dowiaduję się jednak, że inwestor kupił nieruchomość w latach 90. i całkowicie go wyremontował. Wszystkie instalacje są nowe.

Obejrzałam trzy mieszkania, "na które mnie stać". Przechadzając się korytarzami zauważam, że drzwi do pozostałych są otwarte. Klatka i wnętrza są jeszcze całe w pyle, w powietrzu unosi się "zapach" remontu. Pierwszy lokal ma nieco ponad 13 metrów kwadratowych. Cena: 279 tysięcy złotych. Wchodzę do środka i próbuję iść dalej, ale po dwóch krokach to już koniec. Jedno okno naprzeciwko drzwi wejściowych, po prawej stronie, przy wejściu, niewielka łazienka z sedesem i kabiną prysznicową. Pokój ma mieć funkcję: salonu, sypialni i kuchni. Trudno sobie wyobrazić rozmieszczenie kanapy i kuchennych sprzętów.

Pozostałe mieszkania są niemal identyczne: oglądam te większe, mają nieco ponad 16 i 20 metrów. To pierwsze za 245 tysięcy złotych różniło się od mniejszego tym, że miało dodatkową wnękę przy wejściu. Może na niewielką szafę, która i tak musiałaby mnie nauczyć minimalizmu. 20-metrowe mieszkanie to koszt 289 tysięcy złotych. Ma nieco inne rozmieszczenie i wyższy sufit. Jak twierdzi moja rozmówczyni - to wielki plus, w sam raz, by zbudować antresolę. Czyli łóżko nad salono-kuchnią, idealne kogoś z lękiem wysokości.

Ale, żeby nikt nie narzekał na ciasnotę w pseudomieszkaniu, dostępne są komórki lokatorskie. Oczywiście nie za darmo. Mniejsza kosztuje 10 tysięcy złotych, szybko oceniam, że nie zmieściłby się nawet mój rower. Za tę nieco większą trzeba zapłacić 14 tysięcy złotych. W tej mogłabym poczuć się jak w domu, bo była trochę większa niż dostępne jeszcze 11-metrowe mieszkanie za 239 tysięcy złotych.

Pytam, czy zainteresowanie jest duże. Raczej tak. Część lokali została już zarezerwowana. Cała wycieczka po budynku trwała może 15 minut, zdążyła mnie jednak zaskoczyć. Z jednej strony pomysłowością inwestora, z drugiej bezwzględnością wykorzystania sytuacji na rynku.

W przeliczeniu: za takie minimieszkanie trzeba wyłożyć ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Minusy - oprócz oczywistych, czyli rozmiaru i ceny - to: lokalizacja, brak parkingu, odległość do sklepów. Budynek zlokalizowany jest na uboczu miasta, ale okolica i tak jest dość głośna. Obok widać gęstą zabudowę domów jednorodzinnych, skąd słychać rozmowy sąsiadów czy krzyki dzieci. Ruch aut jak na weekend jest tu dość spory. Widać też problem sąsiadów z parkowaniem, którzy upychają swoje samochody przy drodze.

CZYTAJ RÓWNIEŻ: Kradną zdjęcia cudzych mieszkań, podnoszą ceny z godziny na godzinę. Czynsze w Warszawie już prawie jak w Berlinie

Wystarczy spojrzeć na komentarze w mediach społecznościowych, gdzie pojawiają się "pomysły na urządzenie" tego typu mieszkania. Jeden z ciekawszych, na jaki zwróciłam uwagę: "doszliśmy do sytuacji, gdzie trzeba zapłacić 300-400 tysięcy, żeby mieszkać na przestrzeni, jaką więźniowie mają za darmo. Wystarczy jakiś sklep obrobić".

A przypomnijmy:

11 metrów to nie jest najmniejsze mieszkanie, jakie znalazłam w Warszawie. Sprawdźmy kolejne. Ogłoszeniodawca przedstawia je jako lokal mieszkalny, a nie użytkowy, co według niego jest "niesamowitym atutem". Wielkość: 10 metrów kwadratowych. Lokalizacja co prawda atrakcyjna, bo to warszawska Wola. Pokój z aneksem kuchennym i łazienką określany jest przez obecnego właściciela jako "malutkie, ale prześliczne i cudne". Reklamuje je też jako idealne dla studenta na pięć lat studiów czy pod wynajem. Łazienka jest tak mała, że oprócz sedesu i kabiny nic więcej się w niej nie zmieściło. W pokoju: rozkładana kanapa, tuż naprzeciwko: aneks z małą lodówką i pralką pod blatem. Na nim: kuchenka mikrofalowa i drobne sprzęty. Piekarnika i kuchenki brak. Na ścianie wisi upchnięty w kącie mały telewizor.

Cena 350 tysięcy złotych (35 tysięcy złotych za metr), płatność tylko gotówką.

Ustawodawca określił minimalny metraż mieszkania w par. 94. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. "Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m kw." – czytamy w nim.

Z kolei paragraf 95., pkt 1 mówi: "Kształt i wymiary przedpokoju powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu". Tymczasem w wielu mikrokawalerkach nieduży, ale jednak - przedpokój - pełni również funkcję kuchni, jest zbyt wąski lub zawalony szafkami. Bo gdzie indziej pomieścić jakiekolwiek rzeczy?

Kryzys mieszkaniowy to jeden z tematów trwającej kampanii wyborczej w Warszawie. Zwracają na niego uwagę Lewica i stowarzyszenie Miasto Jest Nasze, które ogłosiły wspólny start w wyborach samorządowych. Na czwartkowym śniadaniu prasowym mówiła o nim ich kandydatka na prezydentkę Warszawy Magdalena Biejat. W swoim programie proponuje między innymi budowę miejskich mieszkań na długotrwały wynajem. Koszt, jaki ponosiłby najemca to około 1500 złotych za dwupokojowe mieszkanie. To o połowę mniej niż ceny obowiązujące obecnie na rynku. Ze wstępnych założeń programu wynika, że z takiej pomocy mogliby skorzystać pracownicy tzw. zawodów wrażliwych, jak nauczyciele, pracownicy ochrony zdrowia czy komunikacji miejskiej. Swój kąt znalazłyby dla siebie osoby, których nie stać na kredyt, ale także ci, którzy nie są "atrakcyjnymi najemcami" dla właścicieli mieszkań. Mowa o samotnych matkach czy opiekunów czworonogów.

Zapytałam, czy są jakieś pomysły na to, jak ukrócić obecność mikrokawalerek na rynku. - W większości takie lokale są już niezgodnie z prawem przeznaczane na cele mieszkaniowe. Są to najczęściej lokale komercyjne, które deweloper sztucznie wprowadza na rynek najmu. Na podstawie obowiązujących przepisów prawa jest to często sytuacja nielegalna i żeby sprawnie egzekwować istniejące prawo, musi być lepiej działająca inspekcja budowlana, która w tym momencie jest niedofinansowana (...) nie ma możliwości, żeby te nowe inwestycje oddawane, co już, kontrolować - odpowiedział Eryk Baczyński z Miasto Jest Nasze.

- Te lokale pojawiają się, bo jest na nie popyt. Dlatego, że mamy ogromny głód mieszkaniowy w Warszawie. Ludzie decydują się na mieszkanie w klitce, która absolutnie nie spełnia żadnych norm. Dlatego, że nie ma alternatyw - uzupełnił Krzysztof Grochowski, kandydat Lewicy do Rady Warszawy. Jak dodał, główne założenie programu Lewicy i MJN jest to stworzenie na wielu płaszczyznach "różnych alternatyw", dzięki którym "mikroapartamenty" po prostu z rynku znikną. - Bo nie będzie na nie zapotrzebowania, bo ten głód uda się nasycić innymi metodami - ocenił.

Kto powinien zająć się problemem?

- To temat, któremu powinien się przyjrzeć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli ktoś nazywa małe mieszkanie mikroapartamentem, to moim zdaniem wprowadza klienta w błąd. Nie ma czegoś takiego, tak samo jak mikrokawalerka. To nie jest uczciwe nazewnictwo - zauważył z kolei Jan Mencwel ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. - Patologią stało się to, że mieszkania stały się inwestycją. Dlaczego ktoś nazywa je lokalami inwestycyjnymi? Mieszkanie to mieszkanie, ono ma służyć do mieszkania i nie może być tak, że ludzie traktują mieszkania jako lokatę kapitału i kupują je, by zarobić na ich sprzedaży - dodał Mencwel.

Mencwel skrytykował sytuację, w której odsprzedanie z zyskiem biletu na koncert jest nielegalne, ale mieszkaniami można spekulować dowolnie. - Efekt jest taki, że połowa mieszkań jest kupowana przez inwestorów, czyli osoby, które nie zamieszkają w tym mieszkaniu, tylko chcą na nim zarobić. To jest patologia - ocenił.

Zdaniem Mencwela, "to nie są metraże, na których nawet singiel może czuć się komfortowo". - Nie bez powodu kawalerki miały dawniej około 30 metrów kwadratowych, bo jednak ta przestrzeń jest potrzebna i ona wpływa na komfort i jakość naszego życia. Już nie wspomnę o tym, że narzekamy na bardzo niski przyrost demograficzny w Polsce. 500 plus nie poprawiło tej sytuacji. A nikt nie zwraca uwagi na takie kwestie jak warunki mieszkaniowe. Jak młody człowiek ma myśleć o założeniu rodziny, jak mieszka na 11 metrach kwadratowych? Nawet psa byłoby mu trudno wziąć na taki metraż a co dopiero myśleć o tym, że miałby mieć dziecko z partnerką. To jest niemożliwe – podsumował.

Temat mikrokawalerek pojawił się także podczas prezentacji przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich i Pracodawców Rzeczypospolitej Polskiej raportu pt. "Rynek mieszkaniowy - przekonania kontra rzeczywistość". Michał Leszczyński, prawnik z PZFD wspomniał, że sam często widzi ogłoszenia dotyczące "ośmiometrowych lokali, gdzie toaleta wsadzana jest do kuchni". Na pytanie, czy Polskę zalewają mikrokawalerki i czy w ogóle takie lokale mogą powstawać w Polsce, odpowiedziała Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

- Tak, jak często mieszkamy w domkach na działkach rekreacyjnych, tak nagle pojawiły się nam "lokale użytkowe", które są wynajmowane na cele mieszkalne. Choć to nie do końca jest nowość. Nie jest to duża skala - przyznała, ale zaznaczyła: - W każdym większym mieście w Polsce istnieje taki budynek, w którym rzeczywiście są małe lokale, teoretycznie użytkowe, w praktyce wykorzystywane na cele mieszkalne.

Jak dodała, dane Głównego Urzędu Statystycznego mówią, że "lokale mieszkalne przez ostatnich kilkanaście lat robią nam się coraz mniejsze". - Z jednej strony jest to wynik tego, że deweloperzy budują budynki, w których są mieszkania dwu lub trzypokojowe, rzadko czteropokojowe, bo tutaj byłaby już mowa o "mieszkaniu ekskluzywnym" - wyjaśniła specjalistka. - Nikt nie sprawdza, jakiej wielkości mieszkań potrzebujemy, tylko jedynie na jakie nas stać. Ta zdolność kredytowa i możliwości finansowe raczej skłaniają deweloperów do tego, by budować mniejsze lokale, łatwiej zbywalne i one rzeczywiście w obrocie pojawiają się częściej. Jest to dosyć szybko zbywalne mieszkanie - dodała.

Specjalistka podkreśliła, że warto też patrzeć z rezerwą na ogłoszenia dotyczące mikrokawalerek. - Nie będą one zawierały informacji na temat stanu prawnego lokalu. Nie wiemy, czy to jest lokal mieszkalny, czy to było mieszkanie, "pokój premium z własną łazienką i aneksem kuchennym", czy to jest rzeczywiście lokal wydzielony i mieszkalny, który będziemy mogli kupić. Tutaj ta chciwość skłania niektórych do tego, żeby poruszać się już na granicy, albo nawet poza granicą prawa i tego, co jest dopuszczalne. Ponieważ ciągle mamy kawalerki i mieszkania jednopokojowe, mamy w Polsce wciąż stosunkowo wysoki na tle innych krajów unijnych poziom przeludnienia. Definicja przeludnienia jest taka, że jeżeli w lokalu nie ma osobnej sypialni i pokoju dziennego, to jeżeli nawet mieszka tam jedna osoba, jest to lokal przeludniony - podkreśliła Milewska-Wilk.

Jak wskazała, z drugiej strony występuje też problem lokali "niedostatecznie zaludnionych". Przyznała też, że w Polsce nie ma jeszcze nawet na to ugruntowanego określenia. - Czyli duże domy, w których mieszka np. jedna osoba i często nie radzi sobie z utrzymaniem takiej nieruchomości - dodała.

Zdaniem Milewskiej-Wilk, małe mieszkania "budzą emocje szczególnie wśród młodych ludzi". - Natomiast z drugiej strony pamiętajmy o dużych domach, z którymi za chwilę będziemy mieć problem, żeby były wyremontowane, żeby spełniały nasze standardy nie tylko energetyczne, ale też tego, co uznajemy za przyzwoity standard mieszkaniowy. Bo to będzie zaraz bardzo dużym wyzwaniem - oceniła.

Specjaliści z Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Pracodawców Rzeczypospolitej Polskiej uważają, że w Polsce od kilkunastu lat przeciętna powierzchnia budowanego mieszkania to około 50 do 55 metrów kwadratowych.

"Co ciekawe, aż półtora miliona mikrokawalerek zostało wybudowanych w czasach PRL-u, czyli przed 1989 rokiem, głównie w latach 70. i 80. XX wieku. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w III kwartale 2023 r. mniej niż 2 proc. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 mkw. Co więcej, ponad 85 proc. z nich było sprzedawanych na rynku wtórnym - w większości były więc to lokale wzniesione w okresie, w którym nie obowiązywały regulacje dotyczące minimalnego metrażu" - czytamy w ich raporcie.