35 zamiast 190 metrów. Jak wuzetka "obcięła" wieżowiec przy Srebrnej

Warszawa

Działka przy Srebrnej 16Tomasz Zieliński / Tvnwarszawa.pl
wideo 2/4

Srebrna 16 to najgłośniejszy warszawski adres ostatnich dni. To tutaj miały wyrosnąć dwie wieże biurowca spółki o tej samej nazwie. W projekcie planu zagospodarowania dla tego rejonu urzędnicy uwzględnili uwagę pozwalającą na budowę 190-metrowca. Ale gdy inwestor zwrócił się o warunki zabudowy, dostał zgodę tylko na nieco ponad 30-metrowy budynek. Sprawdziliśmy dlaczego.

WIĘCEJ O TAŚMACH KACZYŃSKIEGO NA TVN24.PL

Miejsce, w którym miałby powstać wieżowiec znajduje się w południowo-wschodniej części dzielnicy Wola, niedaleko jej granicy z dzielnicą Ochota, niespełna 300 metrów od placu Zawiszy.

Obszar ten nie ma jeszcze uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Taki plan powinien być podstawą do wydawania decyzji budowlanych.

Jednak brak planu nie oznacza braku inwestycji. W takiej sytuacji, gdy inwestor chce uzyskać pozwolenie na budowę, miasto lub gmina muszą przyznać mu najpierw tak zwaną wuzetkę, czyli decyzję o warunkach zabudowy. Ich ustalenie ma doprowadzić do tego, by planowana inwestycja była zgodna z przepisami i by nie zakłócała ładu przestrzennego. Nowy budynek musi nawiązywać wielkością, formą architektoniczną czy funkcją do tych już istniejących (tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa).

Na podstawie wuzetek powstaje obecnie przy Towarowej kilka wieżowców. Z tego samego rozwiązania chciała skorzystać spółka Srebrna. Dlatego w listopadzie 2014 roku złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla swojej inwestycji. Dotyczył on "budynku biurowego z dodatkowymi funkcjami handlowymi, gastronomicznymi, a nawet mieszkaniowymi". Naturalnie miał też powstać garaż podziemny.

We wniosku wysokość budynku określono na 138 metrów.

Decyzja inna niż projekt planu

W istniejącym projekcie planu miejscowego dla tego obszaru, który wyłożono w 2014 roku, na działce przy Srebrnej 16 maksymalną wysokość zabudowy określono na 60 metrów.

Gdy plan został wyłożony do publicznego wglądu i społecznej konsultacji pojawiły się uwagi. Pośród zgłaszających je podmiotów była też spółka Srebrna, która wnioskowała o zwiększenie większości zabudowy do 120 - 140 metrów i rozważenie dominanty o wysokości 180 - 190 metrów.

W urzędowych odpowiedziach wskazano, że uwaga została uwzględniona. Minimalną wysokość dominanty ustalono na 160 metrów, a maksymalną aż na 190 metrów. Pod dokumentem z wykazem uwag podpisała się Hanna Gronkiewicz-Waltz.

To jednak wciąż tylko projekt planu, a nie obowiązujące prawo.

Trzy pasma

- Ważnym czynnikiem do podjęcia takiej decyzji były głosy dotyczące zabudowy wysokościowej w tej części miasta - wyjaśnia w rozmowie z tvnwarszawa.pl Marek Mikos, odpowiadający za plany miejscowe w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego ratusza.

Mikos dodaje, że odnosiły się one do sposobu kształtowania panoramy Warszawy zgodnie z koncepcją trzech pasm. Pierwsze z nich to budynki Ściany Wschodniej. Drugie pasmo ciągnie się wzdłuż Emilii Plater i ulicy Jana Pawła II. Trzecim jest ciąg Towarowej i Okopowej. Wszystkie dają największe możliwości inwestycyjne.

Pomysł na sytuowanie w tym rejonie nowoczesnych wieżowców sięga czasów, kiedy zaczęły się one pojawiać w Warszawie. Jest zatem tak stary jak polski kapitalizm. To właśnie tutaj wyrósł w drugiej połowie lat 90. Warsaw Trade Tower. Za nim miały pójść kolejne wysokościowce, ale kryzys gospodarczy sprawił, że długo był jedyny i zdominował okolicę swoją sylwetą. Jednak wyznaczył kierunek, którym poszli kolejni inwestorzy tworząc nowe city, centrum biznesowe coraz bardziej konkurencyjne wobec "Mordoru" na Służewcu.

Wróćmy do dokumentów dotyczących Srebrnej 16. Choć procedowany projekt MPZP dopuszczał wyższą dominantę, decyzja o warunkach zabudowy wydana przez ratusz w listopadzie 2018 pozwalała jedynie na budowę budynku o wysokości 31,5 m (ze zwyżką do 35 metrów). Taka decyzja musiała być ogromnym rozczarowaniem dla Srebrnej. Została ona zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Inwestycja została zawieszona.

"To nie jest ta sama procedura"

Zapytaliśmy Marka Mikosa o rozbieżności między projektem MPZP a wuzetką. - To nie jest ta sama procedura. Pod uwagę nie są brane te same czynniki. Ustawodawca bardzo rozróżnia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzję o warunkach zabudowy, choć ujęte są w jednej ustawie - podkreśla wicedyrektor Biura Architektury.

Jak tłumaczy, plan miejscowy ma być spójny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta. Nie może naruszać jego ustaleń i powinien podążać za zaproponowaną w nim polityką przestrzenną i wizerunkiem miasta. - W przypadku planu możliwość myślenia o kreacji nowych wartości w przestrzeni jest dużo większa - zaznacza Mikos. I dodaje, że dzieje się tak między innymi za sprawą konsultacji społecznych, które dają mieszkańcom i inwestorom możliwość wpływania na przyszły jego kształt.

Z argumentacji Mikosa wyłania się obraz, w którym urzędnikowi wydającemu wuzetki szczegółowe przepisy wręcz wiążą ręce, podczas gdy plan miejscowy daje większe możliwości interpretacji. To zaskakujące, bo w powszechnej opinii, to właśnie plan jest czymś bardziej restrykcyjnym, w przeciwieństwie do uznaniowej, mniej transparentnej wuzetki.

- Zapisy planu działają dla każdej odrębnej działki, ale są formułowane dla poszczególnych obszarów planistycznych, czyli często całych kwartałów ulic - argumentuje Mikos. Natomiast wuzetka dotyczy konkretnych działek i musi wpisywać się w zasadę dobrego sąsiedztwa. - W myśl tej zasady analizowane są parametry dotyczące funkcji, wysokości, długości elewacji, wskaźnika zabudowy działki. Jest to dużo bardziej szczegółowe i dotyczy obiektów z sąsiedztwa już istniejących i użytkowanych - wyjaśnia Mikos.

Wicedyrektor Biura Architektury przyznaje też, że praktyką ratusza jest zawieszanie wydawania wuzetek, gdy plan miejscowy dla danego obszaru jest w przygotowaniu. Nie zawsze jednak jest to skuteczne. - Samorządowe Kolegium Odwoławcze uważa, że te procedury powinny postępować sprawnie i się na to nie zgadza - mówi.

Jeśli jednak uwzględnić, że uchwalanie planów miejscowych w Warszawie trwa średnio siedem lat, a rekordzista jest już pełnoletni, to SKO dostaje poważne argumenty za orzekaniem po linii deweloperów.

Marek Mikos o wniosku spółki Srebrna TVN24
wideo 2/4

Potrzeba transparentności

Zdaniem miejskich aktywistów wuzetki wydawane są w sposób uznaniowy, a sprawa Srebrnej pokazuje, że na decyzje urzędników mają wpływ sympatie polityczne. W "Faktach po Faktach" mówił o tym między innymi Jan Śpiewak. Jak przyznał, chciałby, żeby Prawo i Sprawiedliwość wyciągnęło wnioski z tej sytuacji. - Żeby zmieniło prawo, żeby uczyniło ten proces bardziej transparentnym. Może sami na tym skorzystają, bo może wtedy nie będzie jak odmówić im wydania warunków zabudowy, ale żeby to było zgodne z prawem, procedurami - zaapelował.

Śpiewak wyjaśnił też, dlaczego krytykował plany PiS związane z działką przy Srebrnej. - Partia chciała wybudować na ruinach stuletniego budynku wieżowiec, który nigdy w tym miejscu, w takim kształcie nie powinien powstać, bo po prostu nie pasuje do tej części miasta - przypomniał.

"Nic się nie zmienia"TVN24
wideo 2/3

"Wuzetki niszczą nasze miasta"

W podobnym tonie wypowiadają się przedstawiciele stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Jak zaznaczają, dzięki opublikowanemu we wtorek w "Gazecie Wyborczej" stenogramowi rozmowy m.in. prezesa PiS z austriackim biznesmenem Geraldem Birgfellnerem dotyczącej planów budowy wieżowca przy Srebrnej, wszyscy dowiedzieli się, że proces inwestycyjny w Warszawie i "zapewne w wielu innych miastach" jest patologiczny.

- Apelujemy do prezesa Prawa i Sprawiedliwości Jarosława Kaczyńskiego, żeby ukrócił patologię, jaką są wuzetki, żeby przywrócił prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym, i żeby te patologie, które ujrzały światło dzienne na taśmach, wreszcie stały się przeszłością, i żeby nasze miasta rozwijały się w sposób zrównoważony, a nie według decyzji politycznej akurat danej władzy - oświadczył prezes MJN Jan Mencwel podczas środowej konferencji prasowej przed siedzibą PiS przy Nowogrodzkiej.

- Te wuzetki niszczą nasze miasta, te wuzetki sprawiają, że decyzje o tym, czy wieżowiec powstanie, albo nie powstanie, można podjąć zupełnie uznaniowo - można podjąć na podstawie na przykład znajomości, układów, czy po prostu na tle politycznym, tak jak tego chciał prezes Kaczyński - ocenił Mencwel.

"Warszawskie wuzetki tylko dla wybranych"

Aktywiści z MJN opublikowali przy okazji grafikę przedstawiającą wieżowce w rejonie ronda Daszyńskiego i Towarowej, czyli w sąsiedztwie Srebrnej, które powstały lub powstają na podstawie wuzetek. Ich wysokość waha się od 130 do 220 metrów.

Wizualizacja przygotowana przez aktywistów
Facebook / Miasto Jest Nasze

Jak wyjaśnił nam Marek Mikos, gdy ustalano warunki zabudowy dla tych inwestycji, pod uwagę brane były inne obszary. Na przykład na Warsaw Spire i Warsaw Unit wpływ miała bliskość budynku Warsaw Trade Tower przy Chłodnej. Obecnie obowiązuje tam już MPZP.

Z kolei inwestycja Generation Park firmy Skanska w warunkach zabudowy uzyskała zgodę na 58 metrów wysokości. - To była decyzja z 2014 roku. Dyskusja o 180 metrach z grafiki jest o tyle uzasadniona, że taka wysokość dopuszczona jest w uchwalonym planie miejscowym - wyjaśnia Mikos. I dodaje, że jeśli między wydaniem wuzetki a uzyskaniem pozwolenia na budowę zostanie uchwalony MPZP, wykonawca ma prawo do zmiany planów inwestycji względem jego zapisów.

Inwestycje The Warsaw Hub i Skyliner uzyskały decyzje o warunkach zabudowy w 2012 roku. Jak przekazał nam Mikos, pierwsza dotyczyła dwóch budynków o wysokości 86 m i 130 m. Natomiast Skyliner uzyskał wuzetkę zezwalającą na budynek o wysokości 195 m. Ratusz tłumaczy te decyzje w sposób analogiczny do poprzednich wieżowców w tej okolicy - przy ich wydawaniu pod uwagę był brany inny obszar analizy.

"Jeden z dłużej opracowywanych planów"

Plan rejonu ulicy Twardej obejmujący działki przy Srebrnej jest w trakcie opracowywania. Uchwałę o przystąpieniu do sporządzania tego planu radni Warszawy podjęli jeszcze w 2004 roku. Jego robocza wersja, czyli opisany wyżej projekt, ujrzała światło dzienne dekadę później. Po upływie kolejnych pięciu lat wciąż nie została uchwalona, więc nie jest obowiązującym prawem. Dlaczego procedury ciągną się tak długo i kiedy się skończą?

"Umowa z autorami, którzy nad nim pracowali, została rozwiązana. Prace nad planem przejęła Miejska Pracownia Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju. Trudno jednoznacznie przewidzieć, kiedy projekt planu będzie gotowy. Musi powstać jego nowa wersja, następnie trzeba przeprowadzić uzgodnienia formalne i dokonać ponownego wyłożenia dokumentu" - informuje ratusz w odpowiedzi na nasze pytania. Tylko odrobinę bardziej konkretny był prezydent Rafał Trzaskowski, który w środowych "Faktach po Faktach" zadeklarował, że tym planem zajmie się "w pierwszej kolejności". Ale terminu też nie podał.

- Jest to jeden z dłużej opracowywanych planów w Warszawie. Ale nie jest jedynym procedowanym w tym czasie. Jest to rejon obszaru, który funkcjonalnie zamyka centrum miasta, w związku z tym toczy się dyskusja jak w tym miejscu budować. Wysoko czy nisko? Jak gęsto? Z jakim dostępem komunikacji? - wylicza Mikos. I podkreśla, że w tym rejonie szczególnie istotne jest określenie funkcji komunikacji indywidualnej.

Mikos przyznaje też, że choć wzdłuż Towarowej powstają już wieżowce, konieczne jest przemyślenie funkcji tej ulicy. - Inwestorzy widzą też, że wymaga ona znalezienia bardziej przyjaznej formuły dotyczącej zagospodarowania parterów budynków, by mogli z nich korzystać mieszkańcy. Trzeba szukać bardziej przyjaznych rozwiązań - dodaje.

Problem przewlekłości uchwalania miejscowych planów zagospodarowania nie dotyczy tylko tego rejonu Warszawy. Jak czytamy na stronie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, obecnie w stolicy obowiązuje ich 279, na 37,23 proc. powierzchni miasta. W przygotowaniu jest kolejnych 215 planów dla 34,90 proc. powierzchni Warszawy.

Jak widać na poniższej mapie, na uchwalenie czekają między innymi plany dotyczące terenów wzdłuż Alej Jerozolimskich (na odcinku od Nowogrodzkiej do Bitwy Warszawskiej), rejon placu Narutowicza, kwadrat działek między Karolkową, Górczewską, aleją Prymasa Tysiąclecia i Kasprzaka czy niewidoczny na mapie rejon Odolan.

Zasięgi planów zagospodarowania w rejonie Srebrnej
mapa.um.warszawa.pl

Klaudia Kamieniarz /PAP/b/pm