O uzyskaniu kluczowego dla realizacji inwestycji poinformowała w mediach społecznościowych pod koniec listopada Renata Kaznowska, wiceprezydentka Warszawy odpowiedzialna m.in. za sport. I przypomniała, że chodzi o budowę stadionu piłkarskiego, ale także budynków hali sportowej i centrum wsparcia sportu, placu między nimi oraz podziemnego parkingu.
"Ja zaś kończę pewien etap, który kosztował mnie/nas ogrom starań i ogrom pracy. Wraz z pozwoleniem na budowę kończy się też moja rola w procesie modernizacji ośrodka, jako wiceprezydent nadzorującej warszawski sport" - napisała Kaznowska. Dalsze prace będą się toczyć się w Biurze Rozwoju Gospodarczego, które nadzoruje sekretarz miasta Maciej Fijałkowski.
Czterech partnerów zainteresowanych współpracą
Przypomnijmy: nowy kompleks przy Konwiktorskiej 6 ma powstać w formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Plan zakłada, że miasto wyłożony 114 milionów złotych, a całą resztę sfinansuje partner prywatny. Potem będzie zarabiać na zarządzaniu podziemnym parkingiem na ponad 700 miejsc oraz budynkiem centrum wsparcia sportu. Stadion i hala pozostałyby w gestii miasta, ale nie za darmo.
Udziałem w przedsięwzięciu zainteresowane są cztery podmioty: Konsorcjum: Acciona Concesiones S.L. i Mostostal Warszawa; Strabag - Projekt; Project Development 4 oraz Korporacja Budowlana Doraco. W najbliższym czasie wszyscy dostaną całą dokumentację wraz z zaproszeniem do złożenia ostatecznej oferty. Co dalej?
- Zakładamy, że przygotowanie i złożenie przez uczestników postępowania odpowiednich ofert powinno potrwać około sześciu-siedmiu miesięcy od momentu otrzymania zaproszenia do składania ofert - odpowiada Marzena Gawkowska z biura prasowego ratusza. - Należy jednak podkreślić, że ten etap PPP wymagać będzie od wykonawców dużego zaangażowania. Jest czasochłonny i kosztochłonny. Ostateczny termin składania uzależniony będzie od tempa przygotowań wykonawców - zastrzega.
Po ogłoszeniu zdobycia pozwolenia na budowę na stronie klubu Polonia Warszawa, z oczywistych względów najbardziej zainteresowanego inwestycją, opublikowano oświadczenie.
Wyrażono w nim radość z uzyskania ważnego dokumentu, ale decyzję o złożeniu oferty (klub należący do polsko-francuskiego przedsiębiorcy Grégoire’a Nitota współpracuje ze Strabagiem) uzależniono od dwóch kwestii: daleko idących zmian w projekcie stadionu oraz innego modelu zarządzania kompleksem. Szczegółowe uwagi opisano w 20-stronicowym liście, przesłanym latem do władz Warszawy i Ministerstwa Sportu i Turystyki. Teraz go przypomniano.
W pełni zadaszony stadion na 20 tysięcy miejsc
Klub uważa, że stadion według wyłonionej w konkursie koncepcji biura JSK Architekci będzie nieopłacalny, ponieważ nie spełni funkcji całorocznej areny. Dlatego władze Polonii proponują "przekształcenie nowego obiektu w zadaszoną arenę, z opcją zamykanego dachu, która zapewni możliwość organizowania wydarzeń przez cały rok, niezależnie od pogody". Boisko miałoby syntetyczną murawę (jak w Skandynawii), bardziej adekwatną do warunków atmosferycznych w Polsce.
Plan zakłada powiększenie pojemności trybun do 20 tysięcy miejsc, z czego trzy tysiące miałoby wyższy standard, a także 30 lóż biznesowych. Dziś stadion liczy około siedmiu tysięcy krzesełek, rzadko udaje się wypełnić go w całości (na ten rok klub zakładał średnią sprzedaż na poziomie trzech tysięcy biletów na mecz). O strefie premium na przestarzałym obiekcie nie może być mowy, na zewnątrz królują przenośne toalety.
Szukając porównań i inspiracji klub wskazuje Tele2 Arenę w Sztokholmie, La Défense Arenę w Paryżu czy Johan Crujif Arenę w Amsterdamie. I proponuje ministerstwu sportu, żeby zamiast budowy planowanej od lat hali sportowo-widowiskowej na błoniach Stadionu Narodowego, włączył się w realizację przy Konwiktorskiej 6.
Zagrożenia i ryzyka. Trzy opcje alternatywne
Podpisanemu pod listem prezesowi Polonii nie podoba się przyjęty przez ratusz model partnerstwa publiczno-prywatnego, w którym podmiot prywatny zarządza jedynie parkingiem i centrum wsparcia sportu, ale już nie stadionem i halą sportową. Wskazuje, że ograniczy to opcje biznesowe klubu, zmniejszy możliwości generowania przychodu. Widzi ryzyko w tym, że miasto będzie dzierżawić stadion "po wysokiej cenie, aby pokryć koszty inwestycji i eksploatacji". Ostrzega, że w dalszej perspektywie może to doprowadzić do bankructwa Polonii Warszawa. "A bez klubu-rezydenta obiekt może pozostać pusty, przynosząc miastu dodatkowe straty" - punktuje prezes Gregoire Nitot.
Przedstawia trzy alternatywy dla obecnego modelu. Pierwsza to zmodyfikowane PPP, w którym miasto przyjmuje warunki klubu i ustanawia go jedynym partnerem prywatnym. W drugim wariancie miasto (lub ministerstwo) powołują z klubem spółkę celową, która realizuje inwestycję, a obiektem zarządza klub. Preferowana opcja trzecia to z kolei przeniesienie wszelkich praw związanych z projektem i gruntem na klub, wtedy to on wziąłby na siebie budowę i eksploatację stadionu.
Za późno na zmiany projektowe
Odpowiedziała, także na piśmie, Renata Kaznowska. Dotarliśmy do jej listu, w którym punkt po punkcie rozprawia się z propozycjami klubu. Zastępczyni prezydenta Warszawy jest zdziwiona uwagami dotyczącymi projektu i przypomina, że koncepcja architektoniczna została wybrana "z udziałem przedstawicieli środowiska Polonii Warszawa". To prawda, choć należałoby dodać, że kiedy rozstrzygano konkurs - w 2019 roku, klub nie należał jeszcze do Grégoire’a Nitota (przejął go rok później).
"Przedstawiciele Polonii Warszawa (w tym członkowie jej zarządu) uczestniczyli aktywnie w całym procesie od co najmniej 2021 r. (podpisania umowy na dokumentację projektową), a nowy właściciel swoją decyzję związaną z przejęciem udziałów w klubie sportowym podejmował znając zakres planów inwestycyjnych m.st. Warszawy wobec Konwiktorskiej 6." - pisze Kaznowska.
Jak zauważa Kaznowska, poloniści brali udział w pracach nad tzw. koncepcją wielobranżową, którą uszczegóławiała koncepcję konkursową. "Rozmawialiśmy prawdopodobnie o wszystkich elementach parametrach i cechach przyszłego kompleksu" - argumentuje.
Przyznaje, że nie wszystkie wnioski klubu zostały uwzględnione, "ale przeważająca ich większość znalazła się ostatecznie w projekcie budowlanym". I podaje przykłady kompromisowych rozwiązań: "Nie udało się zwiększyć pojemności hali do wnioskowanych 2,5 tys. widzów (natomiast zwiększyliśmy ją z początkowych 1,2 tys. do 2 tys.) oraz pojemności stadionu do wnioskowanych 20 tys. (natomiast zwiększyliśmy ją z początkowych 12 tys. do 16. tys.)".
Wieloletnia dzierżawa po awansie do ekstraklasy
Renata Kaznowska twierdzi, że przystąpienie klubu do negocjacji w ramach PPP traktowała jako jednoznaczną akceptację zasad gry. Dowodzi, że decyzja, by stadion pozostał w rękach miasta a nie przeszedł do partnera prywatnego, została podjęta z uwagi na dobro Polonii. Żeby w sytuacji, kiedy postępowania wygra jakiś inny podmiot, klub nie został na lodzie.
"Według nas stwarzałoby to większe ryzyka dla klubu oraz zdecydowanie bardziej kładłby nacisk na aspekty w wysokości czynszu niż w modelu miejskim" - przekonuje wiceprezydentka. I wskazuje furtkę do wieloletniej dzierżawy kompleksu od miasta, tak jak ma miejsce w przypadku Legii Warszawa. Ma ją otworzyć awans do ekstraklasy (obecnie Czarne Koszule grają w pierwszej lidze, czyli na drugim poziomie rozgrywkowym).
Polemizuje z wyliczeniem zawartym w liście klubu, że obiekt będzie kosztował miasto 100 milionów złotych rocznie przez 15 lat ("nie znajduje potwierdzenia w posiadanych modelach finansowych miasta"). Przyznaje, że po realizacji inwestycji ratusz będzie musiał dokonywać tzw. opłat za dostępność, ale "o ile w pierwszych kilku latach wysokość takiej opłaty faktycznie może być zbliżona do takiej kwoty, to już w kolejnych latach będzie sukcesywnie maleć" (do 10-15 milionów złotych rocznie).
Kaznowska przekonuje, że nie ma prawnych możliwości, żeby Polonię Warszawa uczynić jedynym partnerem procedury. A dwa pozostałe warianty (spółka celowa i 100-procentowa własność klubu) zostały zarysowane zbyt ogólnie, żeby się do nich odnieść.
"Czy chcemy wyrzucić do kosza ponad sześć lat pracy i kilkanaście milionów złotych, dla przedstawionej nowej wizji Konwiktorskiej 6, która może mieć (ostrożnie mówiąc) małe szanse na urzeczywistnienie?" - pyta na koniec wiceprezydentka, zapewnia, że miasto nie zejdzie z obranej ścieżki i oczekuje, że klub zrewiduje swoje stanowisko.
Pełne zadaszenie to duże zmiany konstrukcyjne
Zaskoczony propozycjami władz Polonii jest także architekt Mariusz Rutz, współautor koncepcji, która wygrała konkurs architektoniczny.
- To wywróciłoby trwającą procedurę do góry nogami. Uczestniczyli w ocenie prac konkursowych, a teraz zmieniają front - dziwi się Rutz. I przekonuje, że dorysować rozsuwany dach na wizualizacji jest łatwo, ale jego odpowiedzialne zaprojektowanie to inna para kaloszy.
- Przede wszystkim konstrukcja z rozsuwanym dachem musiałaby być wyższa, powyżej wysokości dopuszczonej w obowiązującym planie miejscowym. Dochodzi do tego kwestia uzgodnień konserwatorskich. Pomijam już fakt, że koszty takiego obiektu byłby trzy-cztery razy wyższe. To naprawdę nie jest zadaszenie kiosku Ruchu - podsumowuje obrazowo Rutz.
Źródło: tvnwarszawa.pl
Źródło zdjęcia głównego: JSK / kspolonia.pl