ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Urząd Miasta Stołecznego Warszawy od listopada 2019r. alarmował na swojej stronie internetowej, że w wyniku decyzji rządu centralnego będą konieczne cięcia w budżecie miasta. Czy specustawa mieszkaniowa („lex deweloper”) mogłaby być remedium na problemy finansowe miasta? Raczej nie, ale w ustawie  istnieje zapis, dzięki któremu kasa miasta może zasilić się o dodatkowe środki finansowe od inwestorów. Mimo to warszawski urząd miasta nie odpowiada na próby dialogu ze strony sektora prywatnego.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych z 2018r., znana lepiej jako specustawa mieszkaniowa, budziła kontrowersje wśród miejskich urzędników i aktywistów jeszcze zanim oficjalnie weszła w życie. Na podstawie dyskursu publicznego wokół niej można było przewidzieć, że w dużych miastach projekty inwestycji napisane w oparciu o ten dokument traktowane będą niechętnie. Wystarczy przytoczyć hasła „specbubel mieszkaniowy” i „lex deweloper”, by zrozumieć, dlaczego. Przypomnijmy: w założeniach specustawa miała przyspieszać czasochłonne procedury administracyjne dotyczące pozwoleń na budowę inwestycji mieszkalnych - szczególnie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego danego gruntu lub gdy obowiązujący MPZP był uchwalany wiele lat temu i nie jest adekwatny do aktualnych potrzeb gminy.

Założenia specustawy w teorii

Specustawa mieszkaniowa budzi wiele kontrowersji (w dyskursie pojawiają się opinie, że ustawa umożliwia budowanie osiedla w tzw. szczerym polu, że przyczynia się do procesu rozlewania się miast, że budynki planowane w ramach inwestycji mogą powstawać w oderwaniu od dominującej stylistyki otoczenia, że zapisy ustawy oddają miasta w ręce deweloperów), tymczasem dokument rygorystycznie określa, jakie warunki musi spełnić inwestycja mieszkaniowa, by mogła zostać rozpatrzona w przyspieszonym trybie. Są to m.in.: zobowiązanie inwestora do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej oraz przedstawienia pełnej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej inwestycji. Ustawa określa także dopuszczalną odległość inwestycji od najbliżej szkoły, przedszkola i komunikacji miejskiej. Koszty całej procedury ponosi inwestor. Na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej musi zgodzić się Rada Gminy – nie ma tu mowy o domniemanej „samowolce” deweloperów (na którą wskazuje hasło lex deweloper). Radni są zobowiązani wydać decyzję w ciągu 60 dni od wpłynięcia wniosku i musi być ona poprzedzona konsultacjami społecznymi. Aby spełnić ten warunek, władze miasta zamieszczają wniosek inwestora wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag.

Mniejsze miasta zaczynają doceniać zapisy specustawy

Wnioski zgłaszane w trybie lex deweloper szybko stają się szeroko komentowaną sensacją – wystarczy wspomnieć przykład wniosku Greenfields o budowę inwestycji mieszkalnej przy Alei Wilanowskiej w Warszawie (plan miejscowy dla terenu inwestycji powstał… 12 lat temu, a więc sporządzany był w innych realiach niż obecne). Ponad rok po wejściu w życie specustawy można już stwierdzić, że samorządy mniejszych miast zaczynają przekonywać się do nowego prawa. Serwis Infonajem.pl podaje, że w wyniku uchwał na mocy specustawy mieszkaniowej powstaną 3354 mieszkania, najwięcej w miejscowościach Grójec oraz Piotrków Trybunalski (źródło: https://infonajem.pl/2019/09/11/specustawa-mieszkaniowa-po-roku-miasta-zaczely-doceniac-jej-zalety/ ). W Warszawie sytuacja wygląda gorzej. Dotychczas w Biuletynie Informacji Publicznej ukazały się zaledwie 4, uznane za kompletne, wnioski rozpoczynające procedurę ustalania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W stolicy dotychczas zapadła tylko jedna pozytywna uchwała związana ze specustawą – dotyczy inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej przy ul. Szaserów. Jednak, jak pokazują wybuchające co jakiś czas afery, więcej problemów generują WZ-tki – decyzje o warunkach zabudowy, inne z narzędzi umożliwiających uzyskanie pozwolenia na budowę. WZ-tki są podpisywane bez rozgłosu, w gabinetach urzędników miejskich, o których robi się na chwilę głośno dopiero wtedy, gdy kolejne dziennikarskie śledztwo wykaże nieprawidłowości. Wtedy od nowa rozpoczyna się dyskusja o potrzebie gruntownej reformy przepisów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Wg Naukowców Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk WZ-tki są główną przyczyną „chaosu przestrzennego” w Polsce (źródło: https://infonajem.pl/2019/05/30/miasta-nie-chca-lex-deweloper-ale-czy-walcza-z-chaosem-przestrzennym/ ), ale i tak to specustawa jest obecnie najmocniej komentowanym narzędziem do uzyskania pozwolenia na budowę. Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich tak komentuje sytuację w Warszawie:

Warszawa, jak wiele innych dużych miast, niejako automatycznie przyjęło, że nie będzie zgody na żadne inwestycje w ramach specustawy mieszkaniowej, niezależnie od tego co i gdzie miałoby na jej podstawie powstać. Stolica odrzuca praktycznie wszystkie wnioski lub zwleka z ich rozpatrzeniem, tak jak w przypadku wniosku dotyczącego budowy nowoczesnego szpitala onkologicznego. Niestety, takie skrajnie negatywne podejście, któremu towarzyszy niczym nieuzasadniona krytyka, że „Lex Deweloper” jest wyłącznie narzędziem degradacji i chaosu przestrzennego, sprawia, że w zasadzie nikt nie zwraca uwagi na korzyści, jakie mogłoby przynieść rozsądne zastosowanie jej instrumentów.

Porozumienia z inwestorami – teoria

Miasto Warszawa w oficjalnej prezentacji, dotyczącej planów budżetowych na 2020r., dostępnej na  stronie internetowej Urzędu informuje: „Rząd ograniczył dochody samorządów i zarazem nałożył na nie dodatkowe, kosztowne zobowiązania. Przykładem może być oświata: to samorządy pokryły koszty podwójnego rocznika, to one finansują lwią część podwyżek pensji nauczycieli.” Dalej czytamy: „Ujemny wynik budżetu planujemy sfinansować nowym długiem na kwotę 1,8 mld zł” (źródło: https://www.um.warszawa.pl/aktualnosci/finanse-warszawy-w-2020-roku-2).

Mimo „utraty dochodów” z budżetu samorządowego, Miasto ma możliwość pozyskania dodatkowych środków na realizację potrzeb mieszkańców – może otrzymać wsparcie sektora prywatnego i inwestorów – a jednak jak dotąd nie zdecydowało się po nie sięgnąć. Taką możliwość daje niepopularna w dużych miastach specustawa mieszkaniowa. Jej zapisy przewidują możliwość zawarcia indywidualnych dla każdej planowanej inwestycji porozumień między sektorem prywatnym, a sektorem publicznym i w efekcie przekazania środków na konkretne inwestycje (Art. 22.1. dokumentu). Treść takiego porozumienia może być dowolnie ukształtowana przez strony. Porozumienie to może mieć na celu zrealizowanie inwestycji towarzyszącej (szkoły, przedszkola, drogi itp.) lub przekazanie miastu środków do budżetu na zrealizowanie takiej inwestycji. Zawarcie takiego porozumienia „stanowi przy ubieganiu się o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, inwestycji towarzyszącej lub o pozwolenie na budowę podstawę do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji i realizacji tych inwestycji zostały spełnione w zakresie wynikającym z tego porozumienia.” W ustępie 3. tego samego artykułu dokumentu czytamy: „w porozumieniu gmina może zobowiązać się do samodzielnej realizacji zadań wynikających z wniosku inwestora, jeżeli wchodzą one w zakres zadań własnych gminy, zabezpieczając na ten cel środki finansowe zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zobowiązanie takie stanowi podstawę do uznania za spełnione wymogów standardów lokalizacji lub realizacji inwestycji mieszkaniowych w tym zakresie.”

Co to oznacza w praktyce? Jakie korzyści z zawierania takich porozumień może mieć Miasto, a w efekcie: jego mieszkańcy? Wyjaśnia Aleksandra Wołodźko, dyrektor zarządzająca Greenfields:

Z punktu widzenia inwestora takie umowy pozwolą na powstanie nowych inwestycji mieszkaniowych, na które wciąż jest ogromne zapotrzebowanie. Dla poszukujących mieszkań najistotniejsze jest poszerzenie i urozmaicenie oferty mieszkaniowej w różnych lokalizacjach, co z kolei będzie z kolei miało bezpośredni wpływ na spadek cen mieszkań. Dodatkowo będą to z założenia inwestycje spełniające standardy urbanistyczne, w szczególności te oświatowe. Dla Miasta natomiast będzie to dodatkowy, znaczny zastrzyk pieniędzy do budżetu, który w zależności od lokalizacji pozwoli na realizację nowych inwestycji oświatowych – szkół, przedszkoli lub rozbudowę tych aktualnie istniejących. Wszystko będzie zależało od rzeczywistych potrzeb i możliwości, jednak rozdysponowanie środków pozostanie w wyłącznej kompetencji Urzędu. W tej sytuacji nie ma przegranych, wydaje się, że zawieranie porozumień z inwestorami będzie z korzyścią dla wszystkich zainteresowanych podmiotów. Przemysław Dziąg dodaje: Ustawa daje możliwość dialogu pomiędzy gminą, a potencjalnym inwestorem, w wyniku którego mogłoby dojść do pożądanych zmian przestrzennych, z korzyściami dla wszystkich stron. Ustawa przewiduje, że spełnienie standardów urbanistycznych, jako warunek formalny wniosku, może zostać zrealizowane również w oparciu o infrastrukturę, która co prawda nie istnieje jeszcze, ale np. deweloper w porozumieniu z gminą zobowiąże się do jej wykonania. Chodzi tutaj np. o infrastrukturę komunikacyjną, czy społeczną, np. szkoły, drogi czy budynki użyteczności publicznej. Inwestor w zamian za zgodę na lokalizację określonej inwestycji mógłby wyręczyć gminę w realizacji niektórych jej zadań własnych, co np. w przypadku zapowiadanych w Warszawie cięć budżetowych, pozwoliłoby zachować poziom realizacji inwestycji miejskich. Co istotne, deweloperzy niejednokrotnie deklarowali, że są w stanie partycypować w kosztach takiej infrastruktury, o ile będzie się to odbywało na jasnych, z góry ustalonych, a przede wszystkim rozsądnych zasadach. Skoro więc stolicę może czekać okres zastoju inwestycyjnego, to czemu właśnie nie skorzystać z ustawowych instrumentów, które mogłyby ograniczyć w jakimś zakresie te problemy. Tylko potrzeba do tego chęci.

Porozumienia z inwestorami – praktyka w Warszawie

Greenfields pierwsze wnioski o zawarcie takich porozumień złożyło w październiku 2018 r. . Wnioski polegają przede wszystkim na propozycji przekazania środków finansowych do budżetu miasta, które w zamian uznaje standard oświatowy (wymagana odległość inwestycji do szkoły) za spełniony i tym samym może procedować wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Pełnomocnik Greenfields, Justyna Wisińska-Kurpiel, złożyła do Urzędu Miasta wniosek o udostępnienie informacji publicznej, ile takich wniosków od inwestorów wpłynęło od początku funkcjonowania specustawy. W odpowiedzi na pismo, Miasto w dn. 17.12.2019r. poinformowało, że „dotychczas do w/w Zespołu wpłynęło lub zostało przekazanych 17 wniosków o zawarcie porozumienia w trybie art. 22 ww. ustawy” oraz, że  „żadna z procedowanych spraw nie osiągnęła takiego stopnia zaawansowania, aby możliwe było przygotowanie projektu stosownej uchwały, celem przedłożenia jej pod obrady Rady m.st. Warszawy”. „W 7 sprawach odbyły się już wstępne rozmowy z wnioskodawcami. W pozostałych sprawach jest prowadzona analiza złożonych wniosków, zbierane są stosowne opinie oraz badane są możliwości finansowe celem wypracowania stanowiska Miasta odnośnie złożonych propozycji w zakresie realizacji inwestycji towarzyszących”. Co najważniejsze:  „z uwagi na stan faktyczny opisany wyżej, dotychczas nie zawarto żadnych porozumień z inwestorami w trybie art. 22 ww. ustawy”.

Mimo że specustawa obowiązuje od 2018 r., dopiero w styczniu 2019 r. został powołany przez Prezydenta Warszawy specjalny zespół do spraw porozumień z inwestorami, w którego skład wchodzą Dyrektorzy kilku biur warszawskiego ratusza, na którego czele stoi Dyrektor Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa. Mimo powołania zespołu oraz złożenia wniosków o porozumienia mocą których inwestorzy chcą przekazać dziesiątki milionów złotych (głównie na oświatę), mimo ogromnej dziury w budżecie – od roku zespół nie był w stanie przygotować choćby projektu takiego porozumienia. Dzięki przyjęciu wniosków i podpisaniu porozumień mogłyby nie tylko powstać nowe inwestycje mieszkaniowe (których liczba zawsze ma wpływ na globalną cenę m kw mieszkania w Warszawie – a jak wiemy, sytuacja jest coraz trudniejsza), ale także przede wszystkim umożliwią zasilenie budżetu środkami na budowę, rozbudowę nowych szkół, przedszkoli, placówek oświatowych, które zostaną rozdysponowane według uznania miasta. Niestety – jak do tej pory nie zawarto żadnych porozumień z inwestorami. Czy rok 2020 przyniesie zmiany? Czas pokaże.