- Deweloperzy coraz częściej zachęcają klientów podmiejskimi inwestycjami. W szczerym polu, pośrodku niczego, powstają rzędy domów. Przez inwestorów są określane najczęściej jako "designerskie, w pobliżu zieleni", a zachętą ma być własny ogródek i lokalizacja z dala od miejskiego zgiełku.
- "To tzw. zabudowa łanowa… miał chłop łan zboża i sprzedał na działki" - komentują w mediach społecznościowych złośliwi. Nie mylą się, bo jak tłumaczy nam urbanista, działka odrolniona daje zyski gminom, które chętnie wydają pozwolenia na takie osiedla. Sprzyja im także ustawa lex deweloper.
- Przykładem jest Podolszyn. To mała wieś na południe od Warszawy, gdzie na wąskim, ale długim pasie ziemi powstało ponad 60 bliźniaczych domów. Do momentu publikacji tego tekstu nie sprzedał się tylko jeden.
- Niższe niż w samym mieście ceny i "oazy zieleni" zachęcają klientów do zakupu. Ale zdaniem specjalistów finalne koszty utrzymania domu pośrodku niczego z biegiem lat będą tylko rosnąć.
O tym osiedlu zrobiło się głośno w mediach społecznościowych. To inwestycja pod chwytliwą nazwą "Zielono Mi" w Podolszynie pod Piasecznem. Niewielką wieś na południe od Warszawy zamieszkuje około 300 osób. Osiedle powstało na ulicy Zielonej, którą deweloper opisuje jako "malowniczą". Łącznie w polu, pośrodku niczego, na wąskim, ale długim pasie ziemi postawiono 64 domy, reklamując je jako "esencję domowego ciepła i współczesnego designu".
Kilometr do przystanku i brak cienia
Sprawdziliśmy, jak wygląda idylliczny krajobraz opisywany na stronie dewelopera Novisa Development. - Osiedle znajduje się po wschodniej stronie ulicy Zielonej. Po tej stronie na kilku najbliższych działkach nie ma nic. Domy ciągną się w szczerym polu. Po drugiej stronie ulicy jest kilka budynków przemysłowo-usługowych. Ulica Zielona jest klasyczną asfaltową ulicą. Nieco dalej stoi przy niej kilka domów jednorodzinnych - opisuje Mateusz Mżyk z tvnwarszawa.pl.
Ulica Zielona łączy się z Polną. Tutaj krajobraz już się zmienia. - Przy ulicy Polnej zabudowa jest już gęstsza. Głównie są to domy jednorodzinne, ale jest tam też jedno podobne linearne osiedle, choć dużo krótsze. Najbliższy supermarket znajduje się około trzy kilometry od osiedla - dodaje reporter.
Dojazd samochodem do Podolszyna to nie kłopot. Jadąc na przykład z centrum Warszawy, do tej miejscowości można dotrzeć trasą S2 i wybrać odpowiedni zjazd na S79. To około 23 kilometry i w zależności od pory dnia, dojazd (poza godzinami szczytu) może zająć nawet do pół godziny.
Sytuacja komplikuje się, gdy ktoś samochodu nie ma. Żeby dostać się np. z Warszawy Centralnej do Podolszyna trzeba wsiąść w autobus 504 w kierunku osiedla Kabaty i wysiąść na przystanku Centrum Onkologii. Stamtąd, po drugiej stronie ulicy, odjeżdża autobus linii numer 715. Całość dojazdu około 1,5 h przy założeniu, że autobusy nie złapią po drodze opóźnień i pasażer zdąży na przesiadkę. 715 jeździ co godzinę. Dwa kursy w ciągu godziny są zarezerwowane tylko w godzinach szczytu.
Na Google Maps widać, że przystanek końcowy znajduje się około 400 metrów od osiedla Zielono Mi, ale osiedle jest długie i wąskie jednocześnie. Co to oznacza? - Z ostatniego domu na przystanek jest kilometr, z czego 600 metrów do bramy osiedla - zauważa Mżyk.
Deweloper zachęca też w ofercie, że domy liczące od 76 do 86 metrów kwadratowych (od trzech do pięciu pokoi) są "idealnie dopasowane do potrzeb nowoczesnych rodzin". Każdy ma prywatny ogródek, "gdzie można wypić poranną kawę i spędzić wieczór na relaksie pod gwiaździstym niebem". Tego akurat nie brakuje, co zauważa nasz reporter. - Warto też przyjrzeć się kwestii cienia. To jest w szczerym polu, nie ma żadnych drzew, co latem może być odczuwalne - ocenia nasz reporter.
Osiedle skazane na własne zbiorniki
Osiedle "Zielono mi" to jeden z wielu przykładów tak zwanej zabudowy łanowej, która coraz częściej pojawia się na dopiero co odrolnionych terenach. Zdaniem urbanisty, architekta i profesora związanego przez wiele lat z Politechniką Warszawską Sławomira Gzella, na takim osiedlu trudno o prawidłowe instalacje, jak na przykład kanalizacja. - To osiedle skazane przez wiele lat na zbiorniki własne przy budynkach. A ktoś musi zapłacić za ich opróżnianie - zauważa.
Profesor zauważa też, że na osiedlu brakuje chodnika i dostrzega w tym kłopot, jeśli chodzi o dojście do szosy powiatowej. Kolejny problem to kwestia przemieszczania się. By gdziekolwiek dotrzeć, trzeba mieć przynajmniej jeden samochód na osobę. - Inaczej człowiek jest uwięziony jak emeryt, który ma mieszkanie na czwartym piętrze w starym bloku bez windy, bo nie ma jak się ruszyć - porównuje.
Najbliższe większe miasta to i tak Piaseczno czy Warszawa, ale skoro domy są reklamowane dla rodzin, zdaniem profesora Gzella trzeba liczyć się z dojazdami dzieci do szkół czy na dodatkowe lekcje, co według niego może wiązać się z dodatkowymi kosztami, z jakimi będą musieli mierzyć się mieszkańcy. - Z każdym wyjściem trzeba gdzieś dojechać. I koszty takiego mieszkania rosną. Zwłaszcza teraz, kiedy ceny benzyny, może i chwilowo, ale mogą rosnąć - stwierdza. I dodaje: - Jeżeli ktoś się skusi na to, że nie płaci 30 tysięcy złotych za metr za mieszkanie w Warszawie, tylko zapłaci połowę z tego, to jest ok. Ale procent tego, który trzeba dołożyć w miarę upływu czasu, tylko rośnie.
Kolejnym ważnym problemem może być zdaniem urbanisty zjawisko rozpraszania się miasta. Jak uważa, osiedle w Podolszynie to jeden z wielu setek albo i tysięcy takich przykładów. - Miasto przestaje być czymś, czym zawsze było. To znaczy zwartym organizmem, 15-minutowym, gdzie wszystko miało być w zasięgu krótkiego spaceru i nie trzeba codziennie uruchamiać samochodu. Nagle to miasto zaczyna się rozłazić - zaznacza.
Według urbanisty to właśnie miasta odpowiadają za transgresje w społeczeństwie. - Jeden twórca wpływa na drugiego, są księgarnie, kawiarnie, place. Miasto się rozpływa i nie jest w stanie spełnić tego oczekiwania, o którym głośno się tak teraz mówi, tego krótkiego dojścia do usług i tworzenia centrów lokalnych, gdzie ludzie się mogą poznać. Nie chodzi tylko bezpośrednio sąsiadów w tym łańcuchu budynków, ale jeszcze w jakimś innym zespole ludzkim, gdzie nawiązują się jakieś przyjaźnie i więzi. Nie tworzy się społeczność - ocenia profesor Gzell.
Jak mówi, to rozpraszanie się miasta w znaczeniu fizycznym, ale również społecznym. - Taką pseudospołecznością łatwiej jest kierować, bo oni tak naprawdę nie wiedzą, co miasto może im zaoferować - zaznacza.
- Miasto przyciąga i odpycha jednocześnie, ale tak naprawdę tych przyciągających funkcji, elementów, czy form w mieście jest moim zdaniem więcej niż poza nim - ocenia.
Miasta-ogrody 100 lat temu i dziś
Architekt przypomina też, że hasła o łączeniu natury z miejską infrastrukturą to czołowe założenia urbanistycznej koncepcji miasta ogrodu, która ma już ponad 100 lat. Stworzył ją pochodzący z Londynu Ebenezer Howord (1850-1928). Zakłada tworzenie zielonych miast-ogrodów charakteryzujących się niską zabudową przy znacznym udziale terenów zielonych. Howord zaproponował założenie wokół stolicy osiedli otoczonych terenami tak zwanymi "green beltami", które miały zapobiegać ich rozrastaniu. Miasta ogrody miały obejmować między innymi strefy mieszkaniowe, park centralny, budynki użyteczności publicznej oraz wydzielone strefy przemysłowe powiązane z transportem kolejowym. Koncepcja miała być odpowiedzią na skrajnie niekorzystne warunki życia najuboższych mieszkańców ówczesnej metropolii. Wpłynęła wkrótce na to, jak projektowało się wówczas w miastach.
Powstałe miasta, nazywane też satelickimi, przeznaczone były dla około 30 tysięcy mieszkańców. Stosunek terenów zabudowanych do terenów zielonych (w tym przeznaczonych pod uprawę) wynosił w nich 1 do 4. W Polsce stanowiła ona inspirację m.in. dla krakowskiego Podgórza, warszawskiej Sadyby (Miasto Ogród Czerniaków i osiedle Oficerskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "Sadyba") oraz osiedli na Starym Żoliborzu - kolonii oficerskiej, urzędniczej, dziennikarskiej.
- Dzisiaj ci, którzy budują te zespoły, mają te same hasła, że to jest zielony habitat. W pewnym sensie jest. Bo już niedaleko rosną buraki, ale to nie jest zielony habitat, o który nam chodzi - ocenia profesor Gzell. Jego zdaniem pierwotne założenia miasta-ogrodu znacząco różniły się od dzisiejszych. - To było coś zupełnie innego, pobór wody, sportowe kompleksy, fauna, które zaopatrywały sklepy tego miasta-ogrodu. To było przemyślane i zrealizowane zupełnie inaczej. Jak się pojedzie do Wielkiej Brytanii i ogląda te pierwsze miasta, to widać różnice i widać te kłamstwa naszych deweloperów, którzy proponują tam pseudozielone otoczenie - ocenia.
Zdaniem urbanisty, są pewne rozwiązania, dzięki którym można by uniknąć budowania na tak wąskich działkach. Mowa o scalaniu gruntów, czyli zmianie rozproszonych działek na większe. Nie jest to jednak takie proste, bo nie każdy właściciel chce się na to zgodzić. - Działka się wtedy poszerza i w związku z tym jest pewna szansa na to, żeby ten zespół zabudowy nie miał długości 600 metrów długości i 30 metrów szerokości, tylko 200 metrów długości i 200 metrów szerokości. Na takim kwadracie jesteśmy w stanie zaprojektować osiedle, które nie będzie jakimś dziwadłem w krajobrazie - ocenia nasz rozmówca.
Jak jednak dodaje, gminy, które mają władztwo urbanistyczne przeważnie nie wykorzystują tego narzędzia. - Profity dla gminy są większe, gdy teren jest odrolniony i stawia się dom, bo wtedy jakieś pieniądze do gminy płyną. Gdy teren jest rolny, to odwrotnie. Do rolnika płyną pieniądze - wyjaśnia.
Zmora wielu polskich miast
"Zielono Mi" w Podolszynie to nie jedyny, ale jeden z wielu przykładów zabudowy łanowej.
- Nie ma takiego miasta w Polsce, w którym takie numery by się nie zdarzały. Jest Gdańsk, który usiłuje z tym walczyć i robi Centrum Południe. Będzie tam budować, żeby skupić usługi i mieszkania. Tak samo jest z Wrocławiem, Lublinem, Szczecinem, Poznaniem. Wszędzie tak się dzieje, ponieważ okoliczne gminy mają taki ład przestrzenny - ocenia nasz rozmówca.
- Takie osiedla będą się pojawiać, bo póki co żadnego mechanizmu, który by to zastopował, nie ma - podsumowuje.
Chcesz podzielić się ważnym tematem? Skontaktuj się z autorką tekstu: katarzyna.kedra@wbd.com
Źródło: tvnwarszawa.pl
Źródło zdjęcia głównego: Mateusz Mżyk / tvnwarszawa.pl