Sytuacja na rynku mieszkaniowym i najmu

Źródło: TVN24

Miasto Jest Nasze wskazuje, że ceny mieszkań w warszawskim Śródmieściu przekraczają 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Również w pozostałych dzielnicach biją rekordy.

Jeden z niewielu przedwojennych budynków

"Tymczasem Prezydent Rafał Trzaskowski wystawia na sprzedaż zabytkową kamienicę Izaaka Rothberga przy ul. Marszałkowskiej 66 za jedyne 31 mln 100 tys zł. Izaak Rothberg nabył działkę i zbudował negotycką kamienicę, bo inwestował w dochodowe nieruchomości w rozwijającym się centrum stolicy. Co na to warszawski ratusz? Zamiast inwestować, wyprzedaje majątek warszawiaków. Zamiast wyremontować, miasto chce pozbyć się jednego z niewielu przedwojennych budynków w tej okolicy" - zauważają aktywiści w komunikacie na ten temat.

Jak przypominają, budynek stał się zabytkiem właśnie na ich wniosek. Poza tym, ma unikalny charakter, a pasjonaci architektury nazywają go "klejnotem, który stracił blask". Kamienica została zaprojektowana przez wybitnego architekta Stefana Szyllera w unikatowym stylu nawiązującym do gotycko-renesansowych detali z zamku wawelskiego.

Aktywiści obawiają się, że kamienica "najprawdopodobniej trafi w ręce deweloperów, którzy stworzą tam luksusowe apartamenty za miliony". Ich zdaniem decyzja oburza, bo budynek ma zostać sprzedany za stosunkowo niewielką kwotę. "Kamienica, w której znajdują się 43 mieszkania i 9 lokali użytkowych, ma zostać sprzedana za 31 mln zł. To kropla w morzu wobec budżetu miasta na 2024 rok wynoszącego 30 miliardów złotych. Budżet miasta jest w dobrym stanie i nie ma żadnej dziury finansowej, która trzeba by pilnie zasypywać - wręcz przeciwnie, miasto w ostatnich latach odnotowuje nadwyżki budżetowe i nie wykonuje zaplanowanych działań inwestycyjnych" - argumentują.

Śródmieście tylko dla najbogatszych

MJN zauważa też, że wyprzedaż lokali w Śródmieściu przyczynia się do tego, że "dzielnica staje się miejscem dostępnym wyłącznie dla najbogatszych". Ich zdaniem taka polityka nie tylko zagraża spójności społecznej miasta, ale także utrudnia przyciągnięcie pracowników kluczowych zawodów - policjantów, nauczycieli czy pielęgniarek, których miasto pilnie potrzebuje. "W najlepszym wypadku w sprywatyzowanej kamienicy zamieszkają multimilionerzy, w gorszym, i chyba bardziej realistycznym, scenariuszu kamienica będzie stała pusta jako wybitnie drogi produkt inwestycyjny, a nie miejsce do mieszkania" - oceniają.

Aktywiści przypominają także historię budynku. Po II wojnie światowej kamienica uniknęła rozbiórki, również dlatego, że mieszkańcy podjęli się prywatnego remontu dachu i stropów. To również oni obronili budynek przed bezprawnym przejęciem przez handlarzy roszczeń. Mieszkańcy kamienicy przy Marszałkowskiej 66 zbierali dokumenty, aby zapobiec dzikiej reprywatyzacji. "Do miasta regularnie zgłaszali się rzekomi spadkobiercy, których roszczenia były traktowane jako oczywiście bezzasadne dzięki wnikliwości lokatorów weryfikujących, kto mógł być spadkobiercą po byłych właścicielach. Ci sami mieszkańcy zostali z niej wykwaterowani na czas remontu, do którego, jak widzimy, nigdy nie doszło. Jeśli kamienica zostanie sprzedana, z pewnością nigdy tam nie wrócą. Przez lata pokolenia lokatorów dbały o mieszkania jak o swoje własne, instalując w nich piece, samodzielnie wymieniając instalację wodną i elektryczną, remontując zabytkowe intarsjowane parkiety" - wymienia MJN. Podnosi też, że niewiele przedwojennych budynków ocalało w stolicy. Sprzedaż mogłaby być pozbawieniem dziedzictwa miasta "uratowanego staraniem i ciężką pracą warszawiaków".

MJN podkreśla też, że raz sprzedanej kamienicy nie uda się już miastu nigdy odzyskać, a Śródmieście jest już i tak dzielnicą szczególnie "ciężko doświadczoną przez lata reprywatyzacji, kiedy miasto pozbywało się całych kwartałów budynków" a "kontynuacja tego trendu jest fatalną decyzją". Kolejnym argumentem jest postępujące wyludnianie się Śródmieścia. "To marnowanie pracy wielu pokoleń warszawiaków, którzy stworzyli dzielnicę wygodną do życia, z usługami publicznymi na każdym kroku, ośrodkami kultury i edukacji, to właśnie w Śródmieściu oferta dla mieszkańców jest jedną z najlepszych" - przypominają.

Wreszcie - jak zauważają - wciąż mamy do czynienia z kryzysem mieszkaniowym. "Młodzi warszawiacy są zmuszeni do mieszkania z rodzicami w wieku 30 lat lub kupno mieszkania w peryferyjnych dzielnicach, gdzie brakuje żłobków przedszkoli i szkół, podczas gdy w Śródmieściu czekają wolne miejsca w placówkach edukacyjnych" - wskazują. Jak podsumowują, zarządzenie o sprzedaży nieruchomości jest po prostu nielegalne -na temat sprzedaży nie wypowiedziała się jeszcze Rada Miasta.

Aktywiści sugerują inne rozwiązania. Po pierwsze remont (co wcześniej deklarowało już miasto), który kosztowałby około 40 milionów złotych. Jeśli już sprzedaż, to nie za 30, a za 100 milionów złotych. "Zysk można by przeznaczyć na budowę mieszkań na wynajem" - wskazują. "Można też sprzedać część udziałów mieszkań i lokali usługowych w kamienicy i wyremontować pozostałe lokale za pieniądze od dewelopera. Albo zrobić bazowy remont i dać mieszkania za remont" - proponują dalej.

Ratusz: nie ma jeszcze ostatecznych decyzji

Do sprawy odniósł się w piątek stołeczny ratusz. W przygotowanym oświadczeniu czytamy, że "w sprawie budynku przy ul. Marszałkowskiej 66 krąży wiele nieprawdziwych informacji". Zdaniem urzędu, "twierdzenia o powrocie dzikiej reprywatyzacji są nieprawdziwe, ponieważ Marszałkowska 66 nie ma nic wspólnego z reprywatyzacją". Jak przypomina, sprawa zgłoszonych do nieruchomości roszczeń została zakończona wyrokiem NSA w 2019 roku i nieruchomość nie została zwrócona. Ratusz zapewnia też, że procedura sprzedaży nie jest zakończona, ponieważ nie zostały jeszcze wydane ostateczne decyzje i prezydent nie ogłosił przetargu.

W oświadczeniu czytamy również, że procedura sprzedaży nieruchomości musi odbywać się zgodnie z bardzo szczegółowym przepisami i w pełni transparentnie.

Dotychczas w tej sprawie podjęto między innymi uchwałę dotyczącą bonifikaty z 28 listopada 2024 roku i - jak czytamy - przyznano najmniejszą z możliwych, czyli 0,01 proc. "Temat planowanej sprzedaży był szczegółowo zaprezentowany omówiony podczas obrad, był wcześniej omawiamy na Komisji Rozwoju Gospodarczego, Mieszkalnictwa i Cyfryzacji, która pozytywnie zaopiniowała projekt" - wskazuje ratusz.

Kolejnym krokiem było zarządzenie prezydenta z dnia 16 kwietnia 2025 roku "w sprawie przeznaczenia do sprzedaży udziału m.st. Warszawy w nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w Warszawie w dzielnicy Śródmieście przy ul. Marszałkowskiej 66, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego". A ostatnim elementem jest zarządzenie o ogłoszeniu przetargu, które nie zostało wydane.

Co z remontem?

"Początkowo Dzielnica Śródmieście zakładała przeprowadzenie remontu budynku przy ul. Marszałkowskiej 66, którego koszt okazał się jednak bardzo wysoki i jest szacowany na ok. 50 mln zł. Powodem jest skala degradacji zabytkowego budynku i jego układ funkcjonalny (bardzo duże mieszkania i służbówki), a także stan techniczny: brak instalacji centralnego ogrzewania, konieczność wymiany stropów drewnianych i generalnego remontu klatek schodowych, całkowita przebudowa dachu, elewacji, balkonów i wszystkich części wspólnych i dostosowanie ich do wymogów ochrony ppoż. i dostępności. Jest także obowiązek wykonania zaleceń konserwatora zabytków co do odtwarzania dawnego układu mieszkań. Te czynniki wpłynęły na zmianę założeń i decyzję dzielnicy Śródmieście o przeznaczeniu budynku do sprzedaży" - podkreślono.

Ratusz podkreśla również, że decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży udziału miasta w tej nieruchomości formalnie podjął w czerwcu 2023 roku Zarząd Dzielnicy Śródmieście.

Lokale nie nadają się na mieszkania komunalne

"Trzeba wyraźnie podkreślić, że lokale w tym zabytkowym budynku nie nadają się na mieszkania komunalne, ponieważ są zbyt duże, a konserwator zabytków nie wyraził zgody na podział i zaadaptowanie ich na mniejsze. Brak możliwości podziału lokali powodował, że obecny ich układ nie był dostosowany do potrzeb rodzin wieloosobowych. Uzyskana ze sprzedaży, zapewne znaczna kwota, zasili budżet miasta, z którego finansowana jest budowa nowych i remonty istniejących mieszkań komunalnych" - tłumaczą dalej urzędnicy.

Ratusz wylicza dalej, że za cenę 50 milionów złotych, którą miasto musiałoby przeznaczyć w remont i odrestaurowania około 30 mieszkań, z których większość to apartamenty, w tej zabytkowej kamienicy, można obecnie wybudować około 100 nowoczesnych i funkcjonalnych lokali komunalnych. "W niedawno rozstrzygniętym przetargu na budowę budynku TBS przy ul. Jagiellońskiej uzyskano cenę 60 mln zł za wybudowanie 207 mieszkań" - przypomina.

Dalej ratusz podnosi, że "to całkowicie transparentna procedura, zmierzająca do zagospodarowania zabytkowego, wymagającego bardzo kosztownego remontu budynku, który nie nadaje się na budynek komunalny i obecnie stoi pusty". Procedura nie jest zakończona, a ewentualny nabywca będzie zmuszony do przeprowadzenia prac zgodnie z zaleceniami Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i będzie zobowiązany do utrzymania zabytku w jak najlepszym stanie i korzystania z niego w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości.

Na koniec urząd miasta wskazuje, że budynek był w złym stanie technicznym, co potwierdziły decyzje Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. W 2019 roku zajętych było 26 lokali, w tym trzy zajmowane bezumownie, a jeden to najem socjalny. "Wszyscy lokatorzy dostali pełnowartościowe lokale w Śródmieściu, w okolicy, m.in. na ul. Marszałkowskiej, Pięknej, Koszykowej. Niektórzy mieszkańcy już wcześniej sami wnioskowali o inny lokal, ze względu na stan techniczny budynku przy Marszałkowskiej 66" - podaje.

Ostatni komunalny lokal mieszkalny w tym budynku został opróżniony w październiku 2023 roku. Dodatkowo ratusz przypomina, że od 2013 roku nie ma w Warszawie sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. "Nieliczne przypadki sprzedaży są precyzyjnie określone i racjonalne, odbywają się zawsze w drodze przetargu. Od 2018 r. sprzedano w stolicy 66 lokali komunalnych, za 103,5 mln zł (średnio 1,6 mln zł za lokal). Sprzedaży w drodze przetargu, bez bonifikaty, podlegają pojedyncze lokale, z reguły o bardzo dużej powierzchni (pow. 80 m kw)" - czytamy. Oprócz tego, nie ma możliwości zaadaptowania ich na cele społeczne, ponieważ podlegają ochronie konserwatora zabytków lub znajdują się w budynkach, w których nie ma możliwości zmiany sposobu ich zagospodarowania ze względów architektonicznych. Zdarzają się również sprzedaże lokali o powierzchni mniejszej niż 80 metrów kwadratowych, w sytuacjach wyjątkowych (jedno mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej, łączenie niegdyś podzielonych mieszkań itp.).

Miasto pozbywa się mieszkań komunalnych

O tym, że miasto zamierza sprzedać siedem mieszkań komunalnych w ścisłym centrum informowaliśmy już w kwietniu tego roku. Każdy z lokali ma około 150 metrów kwadratowych, a cena wywoławcza jest niższa niż średnia na wtórnym rynku nieruchomości. 

Mieszkania, o których mowa, znajdują się w budynku przy ulicy Marszałkowskiej 81. Jest on oficyną dawnej kamienicy, zbudowanej na początku XX wieku. Nieruchomość znajduje się w rejestrze zabytków. Na sprzedaż wystawionych zostanie siedem mieszkań o metrażach od 145 do 155 metrów kwadratowych. Budynek mieści się w atrakcyjnej lokalizacji. Kilkaset metrów od stacji metra, tuż przy przystankach autobusowych i tramwajowych. Mieszkańcy mają w okolicy dostęp do licznych usług, urzędów, szkół, kościołów czy przychodni.

Wartość każdego lokalu rzeczoznawca wycenił na kwotę od 2,1 do 2,4 miliona złotych. Oznacza to, że cena wywoławcza za metr kwadratowy wynosi niecałe 16 tysięcy złotych. Tymczasem średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Śródmieściu to - według różnych źródeł - około 20-21 tysięcy złotych.

Również w tym przypadku tłumaczenia urzędników były podobne. Rzecznik Śródmieścia Mateusz Węgrzyn wyjaśniał wówczas naszej redakcji, że decyzja wynika z kilku czynników. - Przede wszystkim z dużego metrażu tych lokali i konieczności poniesienia dużych nakładów finansowych na ewentualne remonty oraz wymogów dotyczących zasobu komunalnego, które w przypadku mieszkań powyżej 150 metrów kwadratowych ograniczają ich dostępność dla szerokiej grupy osób - wyliczał Węgrzyn.

Jak wyjaśniał też, do mieszkań o podobnym metrażu nie można skierować jednej czy dwóch osób. Zgodnie z przepisami mogą one zostać przydzielone rodzinom wielodzietnym, a tych jest niewiele. Pojawia się tu także dodatkowa niedogodność: duży metraż ogranicza możliwości uzyskania dodatku mieszkaniowego, który dla osób o niskich dochodach jest cennym wsparciem. Samo utrzymanie i koszty eksploatacji większego lokalu mogą być już kłopotem dla osób w trudnej sytuacji finansowej.