Bez tych dokumentów Warszawie grozi inwestycyjny paraliż

Pytania o odpowiedzialność za patodeweloperkę

Źródło: TVN24

- Te dokumenty muszą powstać w bardzo krótkim czasie. Wynikają z przepisów, jakie zostały w ubiegłym roku przyjęte, zaznaczam - przy sprzeciwie samorządów, przede wszystkim jeśli chodzi o terminy. Terminy są bardzo wyśrubowane, co wielokrotnie zgłaszaliśmy jako Warszawa, Unia Metropolii Polskich czy Związek Miast Polskich - powiedziała na środowym spotkaniu z dziennikarzami Renata Kaznowska, wiceprezydentka Warszawy, odpowiedzialna m.in. za architekturę.

Przepisy, o których mówi to ustawa z 7 lipca 2023 roku. Ten akt prawny przynosi ogromną zmianą - likwiduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (taką konstytucję urbanistyczną miasta). Rolę tego dokumentu od 1 stycznia 2026 roku mają przejąć dwa nowe: strategia rozwoju gminy oraz plan ogólny. Rzecz dotyczy wszystkich gmin w Polsce, nie tylko Warszawy. Pisaliśmy o tym więcej tutaj>>>

- Robimy wszystko, by się w tych terminach zmieścić, bo nieprzyjęcie do 31 grudnia przyszłego roku planu ogólnego ma bardzo poważne konsekwencje - wiąże się z paraliżem inwestycyjnym miasta - dodała Kaznowska. Zdradziła, że miasto cały czas lobbuje, by przesunąć tę datę o pół roku.

Najpierw uchwały Rady Warszawy

Żeby prace nad dwoma dokumentami mogły oficjalnie ruszyć Rada Warszawy musi podjąć stosowne uchwały. Ma się do wydarzyć podczas sesji zaplanowanej na 4 lipca.

- Dwa dokumenty, dwie uchwały, jeden proces - opisała lapidarnie radna Ewa Janczar, przewodnicząca Komisji Ładu Przestrzennego. - W poniedziałek odbyło się posiedzenie komisji, które pokazało, że zainteresowanie mieszkańców, także radnych i burmistrzów dzielnic jest ogromne, bo to zupełnie nowa sytuacja prawna i planistyczna, wszyscy będziemy się jej uczyć - zaznaczyła radna. I zapowiedziała, że komisja będzie odbywała się cyklicznie, będą na nią zapraszani mieszkańcy.

Strefy i kolory. Co to jest plan ogólny?

O idei planu ogólnego opowiedział Bartosz Rozbiewski, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w ratuszu.

- Plan ogólny pojawił się, żeby usprawnić proces inwestycyjny, żeby był przejrzysty, klarowny, szczelny. Plan będzie miał specyficzną formę, inną niż znane nam dotychczas dokumenty planistyczne. Będzie cyfrową bazą danych przestrzennych (w studium były to mapy z tekstem - red.). Żeby ułatwić partycypację i zrozumienie tego, co w tych danych przestrzennych siedzi pojawi się tak zwana reprezentacja graficzna - tłumaczył.

Najważniejszym elementem planu będzie podział miasta na strefy planistyczne. Każdy jej typ będzie miał określoną funkcję i kolor. Co ważne ta sama kolorystyka będzie stosowana w każdej polskiej gminie. Chodzi o ujednolicenie standardu. - Nasz plan ogólny będzie składową planu ogólnego dla całej Polski, każda z dwóch i pół tysiąca gmin gmin będzie miał swój - wtrąciła Renata Kaznowska.

Plany miejscowe nie tracą ważności

Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, podstawą do projektowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (tak, jak dotychczas było nim studium). Te obowiązujące, pokryte jest nimi ponad 40 procent obszaru miasta, nie tracą ważności.

- Pozostają w obiegu prawnym, będą obowiązywać - zapewnił dyrektor Rozbiewski. Pytanie, co z tymi, które są procedowane (w Warszawie ten proces trwa zazwyczaj kilka-kilkanaście lat). - Plany, które są wszczęte i są na tyle zaawansowane, że zostały zaprezentowane będą mogły być kontynuowane na starych zasadach. Plany niezaawansowane i wszczynane na nowo będą musiały być w rygorze nowych przepisów - doprecyzował dyrektor Biura Architektury.

Nowe "wuzetki" z pięcioletnim terminem ważności

Nowa ustawa nie likwiduje możliwości wydawania tzw. wuzetek, czyli warunków zabudowy - uproszczony dokumentu umożliwiającego inwestycję na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

- Jeśli chodzi o dotychczas wydane "wuzetki" ustawodawca, wbrew pierwszym przymiarkom, nie zdecydował się, żeby je wygaszać. One zostaną, będą mogły być podstawą prawną do dalszych działań. Ale nowe wuzetki, wydane zgodnie z planem ogólnym, będą miały okres ważności pięcioletni - wyjaśnił Bartosz Rozbiewski. Ale jest haczyk. Jeśli plan ogólny nie zostanie przyjęty zgodnie z planem do 2026 roku "możliwość inwestowania poprzez warunki zabudowy chwilowo ustanie". To czarny scenariusz dla deweloperów.

A jak plan ogólny ma się do ustawy zwanej "lex deweloper"? - Zamysł jest taki, że specustawa mieszkaniowa zostanie wygaszona, będzie funkcjonować tylko do końca 2025 roku. Natomiast w jej miejsce pojawi się nowy instrument, którego korzyści będą odczuwać zarówno miasto, jak i branża inwestycyjna - odpowiedział Rozbiewski. A jako przykład dobrego narzędzia przeniesionego do nowej ustawy podał "możliwość przekazanie miastu określonej puli mieszkań na potrzeby zasobu mieszkaniowego".

Inną budzącą duże emocje kwestią są ogródki działkowe. Nie wiadomo, do której z kilkunastu stref będą przypisane, co już zdążyło zaniepokoić środowisko działkowców. - Nie mamy strefy dedykowanej dla ogrodów działkowych, ale to nie oznacza, że nie znajdziemy dla nich zapisów planistycznych. Po prostu zostaną uwzględnione w innych strefach także chronionych przed zainwestowaniem i zabudową - zapewnił Rozbiewski.

W planie ogólnym nie będzie granic urbanizacji, których bardzo obawiali się mieszkańcy obrzeży miasta, chcący budować domy. Tę kwestię będą regulować wspomniane strefy.

Harmonogram "rozpisany co do dnia"

Urzędnicy podkreślali, że mają precyzyjny harmonogram prac, "rozpisany co do dnia". Ale to nie wyklucza zaangażowania mieszkańców w proces przygotowania dokumentów. Okienka konsultacyjne przewidziano przede wszystkim na jesień 2025 roku. Ale już we wrześniu tego roku odbędzie się spotkanie informacyjne w Centrum Nauki Kopernik. - Opowiemy o uwarunkowaniach, ale również, jak ten proces będzie dokładnie wyglądał - zapowiedziała Paulina Nowicka-Karpińska, wicedyrektorka Biuro Strategii i Analiz w urzędzie miasta.

- Proces konsultacyjny będzie trwał krótko. Chcemy mocno włączyć dzielnice, zarządy i komisje - przyznała Renata Kaznowska. Powiedziała też, że ratusz chce wykorzystać wnioski płynące z tysięcy uwag, które wpłynęły do projektowanego przez kilka lat studium. Ostatecznie nie udało się go uchwalić, a w świetle zmiany ustawy w 2023 wręcz straciło to sens. - Pokatalogowaliśmy te uwagi, będziemy je oceniać, żeby wszystkie istotne rzeczy włączyć tutaj jako przemyślenia. To z tamtego projektu studium chcemy wykorzystać - stwierdziła Kaznowska. To sposób na ocalenie przemyśleń płynących z uwag, bo formalnie idą do kosza.