Jeziorko Czerniakowskie: plan dla deweloperów czy przeciwko nim?

Na zielonych łąkach w otulinie rezerwatu Jeziorka Czerniakowskiego powstaną biurowce, bloki i domy jednorodzinne. Przyjęty w ubiegłym tygodniu plan miejscowy obejmuje 89 hektarów między rezerwatem a Trasą Siekierkowską.

Zabudowę otuliny dopuścił wcześniej plan ochrony Jeziorka Czerniakowskiego, przygotowany w 2012 roku przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska. Określa on, że im bliżej jeziorka, tym więcej terenów zielonych ma pozostać nienaruszonych (60 procent). Natomiast w części graniczącej z Trasą Siekierkowską, gdzie powstaną najwyższe zabudowania, plan jest nieco mniej restrykcyjny (30 procent).

Tuż przed uchwaleniem planu przez Radę Warszawy w sieci zawrzało. Lawinę komentarzy wywołał wpis ilustratorki Zosi Dzierżanowskiej, która na Facebooku stwierdziła, że to "koniec zielonej Warszawy i walki ze zmianami klimatu".

"90 hektarów łąk, których zabetonowanie oznacza również koniec samego rezerwatu i wyschnięcie Jeziorka. Zamiast "enklawy przyrodniczej stolicy", którą chwali się miasto na swoich stronach, zamiast ostoi dla wielu gatunków roślin i zwierząt, będzie kolejne prestiżowe osiedle w kameralnej lokalizacji i szpaler biurowców" - napisała.

Awantura o plan zrodziła pytania, czy takie tereny powinno się w ogóle zabudowywać. Tymczasem władze miasta przekonują, że presja deweloperska w stolicy jest na tyle duża, że uchwalanie planów miejscowych dla zielonych enklaw jest jedynym sposobem, by choć w części je ochronić. Gdy nie ma planu miejscowego, nowe inwestycje powstają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a to - jak przekonuje ratusz - sprzyja chaosowi.

- To właśnie przez plany miejscowe jesteśmy w stanie w sposób zrównoważony planować i realizować zdrowe miasto. Chaotyczna zabudowa nigdy nie jest tym, co może chronić nasze zasoby zielone - mówiła podczas piątkowej konferencji prasowej Marlena Happach, szefowa Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

Zwracała przy tym uwagę, że większość terenów w okolicy Jeziorka Czerniakowskiego jest w rękach prywatnych. Lokalizacja jest atrakcyjna. Kusi zielenią i niewielką odległością od centrum. Kilka lat temu postały tam pierwsze apartamentowce, a - jak zaznaczała Happach - do ratusza i mokotowskiego urzędu dzielnicy wpłynęły już kolejne wnioski o wydanie decyzji dla podobnych inwestycji. - Wejście w życie planu pozwoli nam umorzyć te procedury i dalej postępować zgodnie z planem miejscowym - stwierdziła. Happach przekonywała też, że stworzenie w pełni funkcjonalnego osiedla dla siedmiu tysięcy mieszkańców i kilku tysięcy pracowników biurowców nie kłóci się z obietnicami ochrony przyrody. - Plan miejscowy zakłada pewną kolejność działania. Najpierw realizujemy układ hydrologiczny, a potem zabudowę – deklarowała. - To sposób zabudowy, która ma chronić ten teren, a nie intensywnie go zabudowywać.

Planiści są zgodni, że rozbudowa miast w kierunku obrzeży generuje coraz większy ruch uliczny i korki. A to skutkuje zanieczyszczeniem powietrza. - Dobre są takie miasta, które są dość zwarte. Dlatego że mamy małe odległości i nie musimy się za dużo przemieszczać. Chętniej chodzimy pieszo, niekoniecznie wsiadamy do samochodu - ocenia Leszek Wiśniewski, architekt i urbanista.

Gęsta zabudowa nie rozwiąże jednak wszystkich problemów. - Zwarte miasto to nie może być miasto, które jest w stu procentach wybetonowane, gdzie nie ma zieleni, zarówno tej urządzonej, jak i tej naturalnej. Ona jest potrzebna choćby po to, by niwelować miejskie wyspy ciepła. A to jest efekt, który będzie nam coraz bardziej doskwierał – zaznacza Wiśniewski. W takim duchu ma być nowe studium dla Warszawy. - Wobec odczuwalnego problemu rozlewania się naszego miasta i związanych z tym niedogodności, wysokich kosztów obsługi komunikacyjnej i realizacji usług publicznych, stawiamy na miasto kompaktowe i zwarte. Poprzez odpowiednie planowanie staramy się zapobiegać rozrostowi przedmieść kosztem centrum. Szczególnie zależy nam zagospodarowaniu obszarów poprzemysłowych i dobrze skomunikowanych - zapewniła Happach. - Plan Czerniakowa Południowego wpisuje się w te tendencje, ale jako obszar ekstensywnej zabudowy z dużą ilością aktywnej zieleni i układem zbiorników retencyjnych. W mieście zwartym konieczne jest utrzymanie takich ekstensywnych enklaw równoważących intensywny rozwój w sąsiedztwie - stwierdziła szefowa Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

Ten plan miejscowy ma więc być rodzajem eksperymentu. Jego twórcy chcieli, by w przyszłości otulina rezerwatu zmieniła się w osiedle - ogród, co nawiązuje do koncepcji Miasta - Ogrodu Czerniaków, która powstała jeszcze w dwudziestoleciu międzywojennym, i której efektem jest zabudowa Sadyby.

Przedstawiciele ratusza odpierają też zarzuty, że miasto odchodzi od wykorzystywania dawnych terenów przemysłowych (ang. brownfields) na rzecz zagospodarowania enklaw zieleni (ang. greenfields). - Absolutnie nie! Cały czas prowadzimy aktywne działania w celu włączenia terenów poprodukcyjnych do wielofunkcyjnej zabudowy, bo nie chcemy tylko tworzyć obszarów monofunkcyjnej zabudowy mieszkaniowej. Stąd też projekt "Osiedla Warszawy" - mówiła Happach. Jego celem jest przekształcanie miejsc wykorzystywanych dawniej na potrzeby wojska, kolei, transportu i przemysłu w tereny inwestycyjne. Głównym założeniem jest tworzenie osiedli, którym towarzyszyć będzie rozwinięta infrastruktura (społeczna, medyczna, edukacyjna, rekreacyjna czy usługowa). Pilotaż programu objął między innymi tereny przy Porcie Żerańskim i FSO Żerań. Koncepcje dla tych lokalizacji są jeszcze w przygotowaniu. Z kolei plany dla Starych Świdrów na Białołęce oraz dla rejonu ulicy Szwedzkiej na Pradze Północ można już obejrzeć na stronie urzędu miasta.

Happach zapowiada, że w kolejnej edycji ratusz chciałby zająć się terenami po lewej stronie Wisły.

Zdaniem byłego naczelnego architekta miasta Michała Borowskiego, plany miejscowe mogą służyć temu, by"zachować i wzmocnić istniejącą wartość terenów zielonych". - Oczywiście rozwój powinien mieć miejsce na terenach poprzemysłowych, kolejowych i tym podobnych, a nie na pełnowartościowych terenach zielonych - ocenia. - Chaotyczna czy niekontrolowana działalność deweloperów ma miejsce wyłącznie za aprobatą władz. Plany nie są po to, by deweloperów okiełznać. Są do tego inne instrumenty, na przykład prawo budowlane albo ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plany są po to, by świadomie wdrażać zamysł polityczny, to znaczy "gdzie budować, a gdzie nie? A jeśli tak, to jak?". Plany są też po to, by chronić przyjęte wartości - na przykład intensywność zabudowy, dostęp do komunikacji, przestrzeń publiczną - ale nie po to, by walczyć z deweloperami - podkreśla Borowski. Bolączką stolicy jest w jego ocenie przewlekłość uchwalania planów miejscowych. Na przestrzeni ostatnich lat w Warszawie średnio trwało to aż siedem lat. Są jednak miejsca, gdzie przeciąga się to do kilkunastu.

Jak zauważa Borowski, w efekcie dokument jest "wypadkową wielu politycznych porozumień i zaszłości". - Moim zdaniem, głównym i niezrealizowanym celem planów powinna być jakość przestrzeni publicznej, w tym również świadome kształtowanie miasta. Świadome, w odróżnieniu od przypadkowości, która cechuje Warszawę bardziej niż cokolwiek innego. Pod względem znaczenia urbanistyki - wyrażanej planami i ich realizacją - Warszawa jest w ogonie stolic. A wśród polityków chaos jest wybraną formą organizacji - podsumowuje architekt. Jak czytamy na stronie ratusza, obecnie obowiązuje 287 miejscowych planów na obszarze 19,618 ha (37,72 procent powierzchni Warszawy). Ten dla Czerniakowa Południowego "rodził się" od 2006 roku. Klaudia Kamieniarz