W umowie hala, w załączniku bazar i park. "Klamka zapadnie na 30 lat"

Zachodnia Hala Mirowska, zwana zwyczajowo Halą Gwardii od nazwy klubu sportowego, który rezydował tu po wojnie, potrzebuje remontu. Ratusz chce, by rewaloryzację wziął na siebie prywatny partner, który po jej skończeniu będzie mógł wynajmować obiekt i na nim zarabiać nawet przez 30 lat. Jak dowiadujemy się w urzędzie miasta, termin składania ofert został po raz drugi przesunięty.

- Projekt rewaloryzacji Hali Gwardii cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem. Stołeczny Zarząd Rozbudowy Miasta nadal otrzymuje ze strony zainteresowanych podmiotów wiele istotnych pytań i wniosków związanych z tym postępowaniem. Zamawiający wciąż rozpatruje otrzymane zapytania. W związku z tym wystąpiła konieczność przesunięcia terminu składania wniosków z 18 listopada na 5 stycznia 2021 - informuje rzeczniczka urzędu miasta Karolina Gałecka. I dodaje, że intencją SZRM jest, by jak największa liczba podmiotów mogła wziąć udział w postępowaniu, co ma przełożyć się na konkurencyjność ofert.

Tymczasem stowarzyszenie Miasto Jest Nasze założyło w internecie petycję, w której domaga się anulowania rozpoczętego postępowania (podpisało się już ponad 550 osób). Argumentuje to brakiem konsultacji społecznych, pochopną decyzją o komercjalizacji hali i bazaru oraz nieprzejrzystą procedurą ("W dokumentacji brakuje wskazań, jakie są kryteria wyboru operatora oraz które dokładnie nieruchomości są oferowane podmiotowi prywatnemu"). Zarzuty te rozwinął podczas niedawnej dyskusji o przyszłości hali Stefan Gardawski z MJN.

- Miasto pospieszyło się z decyzją o przetargu. Rozumiem, że mamy kryzys, pandemię, ale te rzeczy się odmienią w przeciągu roku, dwóch, czterech, a tutaj klamka zapadnie na 30 lat, przepadnie możliwość decydowania o tym miejscu. Przecież to nie musi być robione natychmiast, są środki unijne, marszałkowskie, konserwatorskie, można to robić powoli, etapami. Boję się oddawania tego w prywatne ręce, bo to raz na zawsze przekreśli egalitarność, dostępność tego miejsca - mówił Gardawski.

Jak dowodził, oddanie obiektu prywatnemu partnerowi na 30 lat oznacza, że "tracimy niepowtarzalną szanse" na przywrócenie mu pierwotnej funkcji. Wskazywał przykłady z Barcelony, Rygi, Budapesztu i Wilna, gdzie hale z podobnego okresu funkcjonują nieprzerwanie jako miejskie targowiska. Jak podkreślił, nie należy patrzeć na nie jak na przedsięwzięcia czysto komercyjne. - One były budowane jako obiekty miejskie, nie miały służyć zarobkowi. Można je porównać do parku, pływalni czy teatru - stwierdził.

Zwrócił też uwagę na załącznik numer 2 w dokumentacji przetargowej. Chodzi o mapę pokazującą teren inwestycji. Jej częścią "obowiązkową" jest oczywiście hala wraz z przyległą ulicą (formalnie rzecz biorąc to plac Mirowski). To na mapie kolor żółty. Ale jest też część zaznaczona na fioletowo, obejmująca "nieruchomości opcjonalne". Obejmują one rozległy teren od alei Jana Pawła II po Marszałkowską: bazar przylegający do Hali Gwardii (jego pozostała część, jak i Hala Mirowska, należą do Społem), parking na tyłach Pałacu Lubomirskich, Park Mirowski z "językiem" sięgającym Grzybowskiej i plac Żelaznej Bramy. - Nie napisano, na jakich warunkach będzie rozpatrywana ta przestrzeń – zauważył działacz MJN.

Wojciech Wagner, wicedyrektor Biura Architektury w ratuszu ripostował: - Duża niedookreśloność w materiałach została wpisana umyślnie, żeby dać dużą możliwość negocjacji i poruszania się wśród ofert.

W dyskusji wielokrotnie powracały Koszyki, Elektrownia Powiśle czy budowany dopiero Norblin, jako luksusowy antywzór dla Gwardii. Według architektki Aleksandry Wasilkowskiej, by nie powtórzyć tego modelu, kluczowa jest cena dzierżawy przyszłych straganów.

- Trzy lata temu na zamówienie dużej spółki kupieckiej robiłam przeliczenie tego, czy byłoby ją stać zgłosić się do przetargu. Rewaloryzacja budynku jest oceniana na 30-50 milionów złotych. W hali zmieści się 100-150 dwudziestometrowych lokali czy straganów. Zakładając niski czynsz - w granicach 1500 złotych za lokal - przychody z najmu wynosiłyby około 2,5 miliona złotych rocznie, a dochód w okolicy 1-1,5 miliona złotych. Zatem operator hali musiałby dzierżawić ją przez 50 lat, żeby wyjść na zero. Widzimy więc, że nie ma szans, by wkładając pieniądze w remont, utrzymać czynsz, który jest na targowisku. Nie ma wątpliwości, że ta hala będzie zgentryfikowana, będą tu wyższe czynsze – wyliczała Wasilkowska.

Dalej zauważyła, że dziś życie toczy się przede wszystkim przy halach i między nimi. Widać to gołym okiem, ale wynika to także z analiz co roku wykonywanych przez ratusz. Pojawia się pytanie: jak nie zepsuć dobrze funkcjonującego bazaru, jeśli operator hali przejąłby także miejską część targowiska. Według Wasilkowskiej rozwiązanie jest tylko jedno: limit wysokości czynszu.

Do tego samego wniosku doszedł Stefan Gardawski. - Jedynym sposobem, jeśli miałby to być bazar zarządzany przez operatora prywatnego, jest wpisanie na sztywno w umowie maksymalnej ceny wynajmu za metr kwadratowy, oczywiście zwaloryzowanej o poziom inflacji. To jedyny sposób, żeby nie zaszła tu gwałtowna gentryfikacja, a z każdego metra kwadratowego nie próbowano wycisnąć maksymalnego zysku. To jedyne skuteczne narzędzie, które pozwoliłoby zachować otwarty, publiczny charakter bazaru – przekonywał aktywista Miasto Jest Nasze.

Aleksandra Wasilkowska ostrzegała też przed "przeinwestowaniem", robieniem "zbyt drogiej architektury", której koszt operator siłą rzeczy przerzuci na kupców. - Kluczem do dostępności jest kontrola czynszu i stosunkowa skromna rewitalizacja targowiska po to, żeby zachować obecnych kupców i utrzymać klientów. Ważne jest też etapowanie, żeby targowisko mogło trwać, żeby kupcy nie odeszli. Bo jeśli znajdą sobie inne miejsca targowe, to tu nie wrócą. Trzeba sprytnie wymyślić tę operację na żywym organizmie - radziła architektka.

O odniesienie się do zarzutów przewijających się podczas dyskusji poprosiliśmy wiceprezydenta Warszawy Michała Olszewskiego. Dlaczego miasto dopuszcza rozszerzenie zakresu postępowania o przylegające tereny? - Podmiot prywatny byłby zobowiązany do realizacji zadania publicznego, polegającego na przykład na modernizacji placu Mirowskiego, fragmentów układu drogowego czy poprawy jakości okolicznej zieleni. To nie oznacza w żadnym razie, że oddalibyśmy park! Chodzi o to, że inwestor w zamian za większy strumień finansowy, który wygeneruje hala, mógłby zrealizować większy zakres celów publicznych – odpowiada Olszewski.

Innymi słowy: w zamian za większe możliwości zarabiania na prywatnego partnera zostałyby nałożone większe obowiązki (np. remont parku). Wiceprezydent porównuje to do sytuacji dewelopera, który dostaje pozwolenie na budowę osiedla, ale jednocześnie musi wybudować fragment drogi czy przebudować skrzyżowanie. Zastrzega jednak: - Jesteśmy jeszcze przed decyzją, czy na taką opcję się zgodzimy.

Michał Olszewski podkreśla, że kwestia włączenia bazaru do umowy nie jest przesądzona. - Nie zakładamy oddania targowiska w ręce prywatne. Nie da się jednak targowiska nie dotknąć w trakcie samej inwestycji. Trzeba będzie zrobić dostęp do elewacji hali od strony targowiska i tak zorganizować teren, aby umożliwić prowadzenie prac przy zachowaniu bezpieczeństwa jego użytkowników. Targowisko na pewno odczuje remont hali, ale będziemy starali się te niedogodności minimalizować - zapewnia.

Przyznaje, że sam jest sceptyczny wobec przekazywania operatorowi bazaru, bo funkcjonuje on bardzo dobrze. - Czasami lepiej strukturę, która funkcjonuje, zostawić tak, jak jest. Nie zawsze estetyzacja idzie w parze z utrzymaniem jakości czy charakteru - przyznaje nasz rozmówca.

W jego wizji Gwardia powinna być komplementarna wobec targowiska. - Na pewno nie potrzebujemy hali, która jest konkurencją dla bazaru pod halą, potrzebujemy czegoś z segmentu plus, tak jak wyglądają podobne hale w Mediolanie, Helsinkach czy Wiedniu. W Warszawie, w centrum miasta nie mamy czegoś takiego - zauważa.

Olszewski odrzuca sugestie, ze miasto powinno z własnych środków remontować halę. - Totalnie się z tym nie zgadzam, to by była niegospodarność. Własne pieniądze powinniśmy inwestować w projekty, które nie mają szans wygenerować jakiegokolwiek dochodu, a które są miastu potrzebne jak woda: szkoły, żłobki, przedszkola, parki, ścieżki rowerowe, drogi. Tam nie wygenerujemy alternatywnego finansowania. A jeśli jakieś inwestycje mogą na takie pieniądze liczyć, to powinny być w ten sposób finansowane – twierdzi. Halę Gwardii, obok parkingów podziemnych i pawilonu Emilia, uważa za stworzoną do modelu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. - W dzisiejszych czasach marnotrawstwem byłoby finansowanie tego z własnych środków - podsumowuje.