Inteligentne miasto w Modlinie. Co dzieje się w twierdzy?

Przypomnijmy: twierdza w Modlinie od 2008 roku była dziewięciokrotnie wystawiana na sprzedaż. Bezskutecznie. Mimo obniżania ceny z początkowych 200 milionów złotych, nie udało się znaleźć chętnego na ten gigantyczny, zabytkowy obiekt. Dopiero w sierpniu zeszłego roku, za stosunkowo niewielką kwotę niespełna 18 milionów złotych kupiła go poznańska firma Konkret.

W licytacji padła wprawdzie suma 35,7, ale przy zakupie zabytku przysługuje obniżka o połowę. A twierdza jest zabytkiem - to 58 hektarów gruntu wraz z zabudowaniami. Wśród nich są XIX-wieczne koszary - drugi, najdłuższy w Europie, ponad 2-kilometrowy budynek.

Twierdza jest zabytkiem mocno podupadłym. Odkąd przestało pilnować jej wojsko, była zaniedbana i rozkradana. Łupem złodziei padło właściwie wszystko, co przedstawiało wartość i dało się wynieść, w tym cenne okucia, balustrady czy piece, a nawet potężne, metalowe wrota.

By zachęcić inwestorów, konserwator zabytków wydał wytyczne do zagospodarowania twierdzy. Dopuścił adaptację koszar do funkcji mieszkalnej, ale zastrzegł, że nie może być jedyną. Poza nią dopuścił funkcje hotelową, usługową, kulturalną i turystyczną. Zalecenia umożliwiają też budowę podziemnych parkingów i niezbędnych dojazdów, a także małej architektury.

Ponadto teren cytadeli powinien pozostać ogólnodostępny, podobnie jak część wnętrz oraz części budynku koszar wraz z tarasami widokowymi na Wieży Tatarskiej i Wieży Białej.

Firma Konkret to doświadczony deweloper. Zrealizowała m.in. City Park - kompleks hotelowo-mieszkalny na terenie dawnych koszar ułanów na poznańskim Grunwaldzie. Po sierpniowej transakcji prezes Wiesław Jan Prusiecki zapowiadał w TVN, że w Modlinie chce skorzystać z tego doświadczenia. Na antenie TVN24 roztaczał wizję smart city - inteligentnego miasta. Kompleksu, w którym można mieszkać, pracować, uczyć się i bawić. Ile z tej koncepcji jest nadal aktualne i co udało się zrobić?

- Praca wre - odpowiada reprezentujący firmę Konkret Piotr Ratajczyk. I dodaje: - To potężne wyzwanie, które trzeba dopracować w każdym szczególe. Ani planowanie, ani realizacja nie skończą się z dnia na dzień.

Firma wpompowała już w Modlin blisko 8 milionów złotych. Za te pieniądze wykonano najpilniejsze naprawy dachów, niektórych skarp i umocnień. Uporządkowano część zieleni, wyremontowano kanalizację sanitarną, udrożniono deszczową. Udało się też wyremontować pomieszczenia dawnego aresztu, w których przez pewien czas planowano utworzyć hotel. - Może się wydawać, że to niewiele, ale koszary mają 2250 metrów długości. Każdą rzecz trzeba więc pomnożyć razy 2250 metrów bieżących. Kwoty idą w miliony - tłumaczy Ratajczyk.

Na zlecenie inwestora powstaje też pełna, trójwymiarowa inwentaryzacja twierdzy i jej cyfrowy model.

To jednak nic w porównaniu z pieniędzmi, które trzeba wyłożyć, by zamienić dawne fortyfikacje w inteligentne miasto. Wartość całej inwestycji Konkret szacuje na miliard złotych. Oczywiście nie będzie jej realizować tylko ze środków własnych. Liczy na wsparcie instytucji publicznych, w tym środki unijne, ale przede wszystkim na komercyjnych partnerów. W jakiej formule?

- To też jest na etapie planowania. Część budynków prawdopodobnie będziemy realizować i komercjalizować sami. Inne mogą być budowane we współpracy z przyszłymi użytkownikami, pod konkretne potrzeby. Tam, gdzie będzie to możliwe i nie naruszy integralności zabytku, możliwa będzie też sprzedaż działek przeznaczonych pod konkretne funkcje podmiotom, które będą same finansować i realizować inwestycje - tłumaczy Ratajczyk.

Ale zastrzega: - Oczywiście najpierw powstanie spójna koncepcja całego miasteczka i każdy partner będzie musiał się w nią wpasować. Modlin ma tworzyć harmonijną całość, także pod względem architektury.

ROZMOWA Z WIESŁAWEM JANEM PRUSIECKIM:

Niewykluczone, że na tę całościową koncepcję urbanistyczno-architektoniczną rozpisany zostanie międzynarodowy konkurs. Wcześniej - do końca 2014 roku - gotowy ma być masterplan z podziałem na strefy i funkcje. Do ogłoszenia konkursu niezbędna będzie jeszcze decyzja radnych Nowego Dworu Mazowieckiego - by realizacja smart city była w ogóle możliwa, zmienić mu się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który na razie dopuszcza na terenie twierdzy wyłącznie funkcję sportową i turystyczną.

Inwestor nie powinien mieć z tym jednak problemów - w marcu radni Nowego Dworu Mazowieckiego jednogłośnie przyjęli uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu.

- Zależy nam na tym, żeby ta inwestycja się udała, bo to oznacza pracę i rozwój miasta. A współpraca z inwestorem i konserwatorem układa się dobrze, więc nie było więc powodów, by nie wyjść naprzeciw tym oczekiwaniom - uważa burmistrz Nowego Dworu Mazowieckiego Jacek Kowalski. Pytany, czy nie jest zawiedziony tempem prac dodaje: - To jest bardzo trudny temat. Rok to przy takiej skali bardzo mało czasu. Jestem daleki od huraoptymizmu, ale nie widzę też powodów do krytykowania tego tempa.

Radni i burmistrz widzieli też już pierwsze, robocze koncepcje zagospodarowania twierdzy. Inwestor przedstawił im niedawno kilka możliwości. W jednej z nich pojawia się wysoka dominanta, ale Konkret zastrzega, że na razie nie zapadły żadne rozstrzygnięcia, a szkice są jedynie poglądowe.

Inwestor zapewnia natomiast, że duża część terenu pozostanie otwarta. Wzdłuż twierdzy, od strony rzeki powstać ma też promenada i przystań.

Póki co, twierdza pozostaje więc malowniczą, ale jednak ruiną. Po raz pierwszy od lat ma jednak gospodarza, który w dodatku udostępnił ją zwiedzającym. - Można zwiedzić teren, niektóre budynki i podziwiać widok z wieży. Lepiej się tylko wcześniej umówić, kontakt jest na stronie internetowej - zachęca Ratajczyk.

Firma Konkret liczy też na to, że nim zacznie się budowa, na terenie twierdzy uda się zorganizować imprezy, koncerty i festiwale. Do dyspozycji jest teren, na którym bawić może się nawet 100 tysięcy ludzi.

TWIERDZA MODLIN Z LOTU PTAKA:

PRZEWODNIK O TWIERDZY:

Karol Kobos