Biurowce z lat 90. znikają z krajobrazu. Niedawno uchodziły za nowoczesne

Jeszcze kilkanaście lat temu uchodziły za nowoczesne i efektowne, górowały nad okolicą. Dziś są tylko skromnym i niemodnym sąsiadem wieżowców, które wyrosły w Śródmieściu i na Woli. Choć nie tak stare, bo wybudowane w latach 90., sześciokondygnacyjny Atrium International i o wiele wyższy, bo liczący 22 piętra Ilmet, przeznaczono do rozbiórki. Inwestorzy zaplanowali w ich miejsce wyższe, bardziej funkcjonalne i przystające do obecnych potrzeb biurowce.

W przypadku wybudowanego w 1995 roku przy alei Jana Pawła II Atrium International rozbiórka trwa w najlepsze od kilku miesięcy. W 2019 zakupił go Strabag Real Estate. Dwa lata później otrzymał pozwolenie na rozbiórkę. Inwestora zapytaliśmy na jakim etapie są prace.

- Zakończyliśmy rozbiórki miękkie, demontując i przekazując do recyklingu wszystkie możliwe elementy wykończeniowe i budowlane. Według naszych założeń 70 procent materiałów zostanie przeznaczona do odzysku lub ponownego użycia. Dla przykładu, dzięki współpracy z Fundacją BRDA wysłaliśmy do Ukrainy 200 okien wymontowanych z Atrium International, które posłużą do odbudowy zniszczeń wojennych - przekazał Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający STRABAG Real Estate.

- Aktualnie, przy użyciu ciężkiego sprzętu, rozbieramy konstrukcję budynku. Nasz harmonogram zakłada, że do połowy roku wyburzymy nadziemie i rozpoczniemy wieloetapowe prace w podziemiu oraz przygotowania do obudowy wykopu. Jeszcze w maju zacznie też znikać ogród zimowy, będący łącznikiem z Atrium Tower - dodaje Ciesielski.

Dyrektor STRABAG Real Estate poinformował, że prace rozbiórkowe zakończą się w drugiej połowie tego roku. Bezpośrednio po rozbiórce rozpocznie się budowa nowego obiektu.

- W miejsce Atrium International powstanie kompleks Upper One: 34-kondygnacyjny wysokościowiec o przeznaczeniu biurowym i 17-kondygnacyjny hotel - wyjaśnił Ciesielski. I zaznaczył, że będzie to pierwszy w Polsce wieżowiec wyposażony w system geotermii. Wewnątrz powstanie blisko 36 tys. m kw. powierzchni biurowej i około 11 tys. m kw. przestrzeni hotelowej. Budynek ma powstać do 2026 roku.  

Ponad 80-metrowy, wzniesiony w latach 1995-1997, budynek Ilmetu stoi tuż przy stacji metra Rondo ONZ. Przez wiele lat znakiem rozpoznawczym wieżowca było umiejscowione na jego dachu obracające się logo firmy Mercedes-Benz. Los Ilmetu jest od wielu lat przesądzony. Pierwsze informacje o tym, że budynek zostanie wyburzony pojawiały się już w 2011 roku. Ale ostateczna decyzja o rozbiórce została podjęta w 2021 roku. Likwidacja obiektu miała zostać przeprowadzona w ciągu kolejnych kilkunastu miesięcy.

Jednak w ubiegłym roku prace nad harmonogramem wyburzeń zostały wstrzymane. Po wybuchu wojny w Ukrainie w lutym 2022 roku inwestor w porozumieniu ze stołecznym ratuszem przygotował w opuszczonym biurowcu tymczasowe miejsce schronienia dla uchodźców. Powstały pokoje dwu- lub trzy-osobowe, a także kąciki zabawy dla dzieci, kuchnie oraz toalety. Miejsca planowano wstępnie dla 500 osób. Po niewielkich perturbacjach udało się zakwaterować ponad 200.

Od tego czasu minął już nieco ponad rok. Czy w budynku wciąż są uchodźcy?

- W budynku wciąż przebywa około 300 osób. Ich pobyt jest koordynowany przez miasto stołeczne Warszawa - przekazał redakcji tvnwarszawa.pl Piotr Srokosz, dyrektor projektu w spółce biurowej Skanska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. - Wkrótce rozpoczniemy główną fazę rozbiórki Ilmetu. Niektóre elementy – bez wpływu na przebywające w budynku osoby – były demontowane już wcześniej - wyjaśnił.

Jak długo będą przebywać tu uchodźcy nie wie też stołeczny ratusz. - W budynku Ilmet przy alei Jana Pawła II 15 obecnie przebywa 228 uchodźców z Ukrainy. Na ten moment nie ma określonej granicy czasowej dotyczącej pobytu zakwaterowanych osób w budynku - poinformowała Marcelina Bogdanowicz z wydziału prasowego urzędu miasta.

Kiedy rozpocznie się zapowiadana rozbiórka? Konkretnego terminu jeszcze nie ma.

Dlaczego zaledwie 30-letnie budynki są wyburzane? Trudno uwierzyć w to, że są tak przestarzałe, że nie nadają się do użytku.

- Budynki starzeją się w różny sposób. To starzenie się ma dwa aspekty: techniczny lub materiałowy oraz funkcjonalny. W przypadku tych dwóch konkretnych budynków aspekt funkcjonalny miał duże znaczenie. W latach 90. budynki były projektowane inaczej niż obecnie, pod względem głębokości piętra, czyli jego doświetlenia i elastyczności powierzchni. Aktualnie najważniejsza w projektowaniu jest elastyczność. Po pandemii COVID-19 przyjęła się praca hybrydowa, a to spowodowało, że w powierzchniach biurowych trzeba często zmieniać aranżacje. A do takich zmian konieczna jest odpowiednia konstrukcja oraz odpowiednio zaprojektowana instalacja - wyjaśnia w rozmowie z tvnwarszawa.pl Agnieszka Jachowicz z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. 

Ekspertka zaznacza, że biur w tych budynkach nikt już nie chciał wynajmować. Właśnie ze względu na doświetlenie oraz instalacje, których przeróbka mogła być po prostu zbyt kosztowna.

- Jeśli przechodzień mija wyburzany budynek, który według niego miał bardzo ładną elewację i był w jego odczuciu budynkiem nowym, może to ocenić w kategorii marnotrawstwa. Bardzo ważna jest kwestia opłacalności. Inwestor musi zastanowić się, czy istnieją biznesowe przesłanki, aby budynek dostosowywać do aktualnych wymogów, a w tym ESG, czyli kryteriów związanych z zeroemisyjnością i oszczędzaniem energii. Musi też zastanowić się, czy opłaca się adaptować taki obiekt do tego, aby był przyjazny dla ludzi i odpowiednio funkcjonalny. Często okazuje się, że taka adaptacja jest nieefektywna biznesowo i lepiej jest postawić nowy budynek - wskazuje Jachowicz.   Podkreśla też, że poczucie marnotrawstwa może być złudne również z innego powodu. - Aktualnie większość firm deweloperskich wprowadza u siebie gospodarkę cyrkularną. To oznacza działanie, które polega na tym, że nie gruzuje się wszystkiego, tylko w miarę możliwości próbuje się odzyskiwać materiały. Wiele elementów rozbieranej konstrukcji można z sukcesem wykorzystać w innych budynkach - powiedziała przedstawicielka PINK.

Przykładem takiego ponownego wykorzystania są wspomniane wcześniej okna burzonego właśnie Atrium International.