"Lex deweloper" na Pradze Południe. Dawna fabryka i nieczynna przepompownia wpadły w oko inwestorom

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO >>>

Spółka Grochowska 301/305 planuje na działce pod tym samym adresem wybudować zespół budynków mieszkalnych. Dziś stoją tam zabudowania dawnej Fabryki Sprzętu Spawalniczego "Perun". Przyszłe bloki maksymalnie miałyby siedem kondygnacji. Choć nie widać tego wyraźnie na wizualizacjach, we wniosku zaznaczono, że w pierzei od strony Grochowskiej obniżałyby się do pięciu, a od ulicy Stanisława Augusta do trzech. Deweloper chciałby zmieścić tam od 310 do 350 mieszkań i stworzyć parking podziemny. 

Działka przy Grochowskiej wraz z czterema pofabrycznymi halami została wpisana do rejestru zabytków. Budynki miałyby zostać przebudowane i zaadaptowane na cele usługowe. Halę zlokalizowaną najbliżej Grochowskiej wpisano by w bryłę nowego bloku. Pozostałe zabudowania, których nie objęła ochrona konserwatorska, przeznaczono do wyburzenia.

Do wniosku dołączona została opinia Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który pozytywnie ocenił zakres inwestycji. Zastrzegł jednak, że planowana zabudowa "nie powinna zdominować zabytkowych obiektów, ale stanowić dla nich eleganckie tło". Zalecał też pilnowanie zgodności projektu z ustaleniami planu miejscowego.

Dawna fabryka znajduje się w części Kamionka objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 1999 roku. Zawiera on wytyczne dla rejonu Grochowskiej na odcinku od Lubelskiej do Kaleńskiej i Modrzewiowej. Projekt inwestora jest z nim rozbieżny w siedmiu punktach. Zakłada między innymi wyższy wskaźnik intensywności zabudowy, projektowane budynki przekroczą też maksymalną wysokość dopuszczoną w MPZP. Zapisy planu wykluczają lokalizowanie na tej działce zabudowy mieszkaniowej. Przeznaczono ją na cele usługowe.

Zabudowy mieszkaniowej nie powinno też być na działce przy skrzyżowaniu alei Stanów Zjednoczonych i Saskiej. Jej adres to Lizbońska 1. Dziś stoi tam hala wykorzystywana jeszcze kilkanaście lat temu jako przepompownia "Saska", należąca do Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej. Zgodnie z planem miejscowym teren został przeznaczony pod urządzenia infrastruktury technicznej o zasięgu ogólnomiejskim. Wykluczono też możliwość umieszczenia tam przedszkoli, szkół, żłobków, budynków przychodni czy szpitali oraz ośrodków opieki społecznej.

Mimo to deweloper Grupo Lar złożył wniosek o ustalenie lokalizacji dla inwestycji mieszkaniowej na działce przy Lizbońskiej 1. Spółka chciałaby wybudować tam blok mieszczący około 271 mieszkań. Miałby siedmiokondygnacyjną podbudowę oraz ośmiokondygnacyjną część tarasową i dominantę sięgającą dwunastego piętra. Przewidziano też garaż podziemny. Parter ma być przeznaczony na usługi z możliwością adaptacji jednego z lokali na żłobek. We wniosku zaznaczono też, że inwestor zobowiązał się do przekazania jednego z lokali na rzecz Pragi Południe, by urząd dzielnicy mógł umieścić w nim filię przedszkola.

Podobnie jak w przypadku Grochowskiej, projekt dewelopera nie jest zgodny z zapisami planu miejscowego między innymi w zakresie dopuszczalnej wysokości i intensywności zabudowy.

Oba wnioski zostały złożone do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego na podstawie specustawy mieszkaniowej zwanej potocznie "lex deweloper". Dokument pozwala na budowę inwestycji mieszkaniowych wbrew istniejącym planom zagospodarowania przestrzennego. Celem specustawy jest skrócenie czasu przygotowania inwestycji z pięciu lat do roku. Na jej mocy rada miasta może podjąć decyzję o ustaleniu lokalizacji dla takiej inwestycji.

Nowe przepisy weszły w życie w sierpniu 2018 roku i od początku spotykały się z krytyką ze strony samorządów. Niespełna dwa tygodnie później Rada Warszawy przyjęła uchwałę określającą lokalne standardy urbanistyczne. Powód: "ograniczenie negatywnych skutków ustawy 'lex deweloper'". Uchwała ma ochronić miasto przed konsekwencjami niekontrolowanej zabudowy, nieuwzględniającej lokalnych warunków i potrzeb mieszkańców.

Inwestycja planowana w ramach "lex deweloper" powinna być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, czyli dokumentem nadrzędnym wobec planów miejscowych. Ustawodawca przygotował jednak wyjątek. Wymóg "niesprzeczności ze studium" nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako produkcyjne, kolejowe czy wojskowe i obecnie nie pełnią już tych funkcji. Obaj inwestorzy powołują się na tę zasadę w swoich wnioskach, przytaczając historię firm korzystających w przeszłości z zabudowań przy Grochowskiej i Lizbońskiej.

Mieszkańcy mogą zgłaszać uwagi do wniosków przez 21 dni od ich publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej. W przypadku Lizbońskiej termin upływa 18 czerwca, a Grochowskiej 301/305 dzień później - 19 czerwca. Można kierować je w formie pisemnej do siedziby Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy (Marszałkowska 77/79), przez ePUAP lub w formie poświadczonej podpisem elektronicznym lub mailem na adres: sekretariat.BAIPP@um.warszawa.pl. 

Ostateczną decyzję w obu sprawach podejmie Rada Warszawy.

- Rozpoczął się etap opiniowania i uzgadniania wniosków oraz zbierania uwag od mieszkańców. Na tak wczesnym etapie nie można jednak określić, jak potoczy się procedura złożonych wniosków. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego przeanalizuje wnioski głównie pod kątem kierunków polityki przestrzennej miasta stołecznego Warszawy zawartej w obowiązującym studium miasta, jak i analiz przygotowywanych do sporządzanego nowego studium - informuje Karolina Gałecka, rzeczniczka urzędu miasta.

Wyjaśnia też, że dla rejonu, w którym znajduje się dawna fabryka "Perun", opracowywany jest nowy plan miejscowy. Działka przy Grochowskiej wchodzi w nim w obszar o podstawowym przeznaczeniu zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. - Przekształcenie terenu dawnej fabryki w osiedle mieszkaniowo-usługowe było już analizowane przy sporządzaniu nowego planu miejscowego. Szczegółowo należy jednak rozpatrzyć parametry proponowanej zabudowy i układ urbanistyczny. W najbliższym czasie wniosek zostanie zaopiniowany przez Miejską Komisje Urbanistyczno-Architektoniczną - zaznacza rzeczniczka.

Z kolei w przypadku Lizbońskiej 1 zauważa, że choć w studium wskazano, że mieści się tam przepompownia ciepła "Saska", to dane są już nieaktualne. Dodaje też, że działka zlokalizowana jest na terenie o priorytecie lokalizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. - W nowym Studium Warszawy, które teraz powstaje, dane dotyczące istniejącej i projektowanej infrastruktury na terenie miasta zostaną zaktualizowane - podkreśla.

To nie pierwsze wnioski w trybie specustawy. Pierwszy dotyczył budowy sześciokondygnacyjnego bloku przy Gdańskiej na Żoliborzu, w okolicy, gdzie przewidziana jest niska zabudowa jednorodzinna. Mimo dwóch modyfikacji został odrzucony. Ten sam deweloper chciał też wybudować zespół budynków przy alei Wilanowskiej. Niektóre miały sięgać siódmego piętra, tymczasem plan miejscowy przewiduje tam zabudowę jednorodzinną. Wniosek również był dwukrotnie modyfikowany, to jednak nie pomogło.

W międzyczasie pojawił się także wniosek dotyczący budowy pięciokondygnacyjnego bloku na 25 mieszkań przy ulicy Syrokomli na Targówku. Projekt przekraczał dopuszczalną w planie miejscowym intensywność zabudowy, wysokość i wychodził poza nieprzekraczalną linię zabudowy.

Dwa miesiące temu złożony został wniosek w sprawie bloku przy ulicy Pieńkowskiego na Mokotowie, ale został wycofany przez inwestora. - Rada podjęła jedną uchwałę o lokalizacji inwestycji w trybie specustawy. Jest planowana pomiędzy ulicą Szaserów i Dynowską. Ma tam powstać zespół trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, pięciokondygnacyjnych z parkingiem podziemnym - informuje Gałecka.