Tak działa "lex deweloper": w planach niska zabudowa, w projekcie pięć pięter

Pod koniec ubiegłego tygodnia deweloper złożył w urzędzie miasta wniosek o ustalenie lokalizacji dla inwestycji przy ulicy Gdańskiej 5/7. Spółka Greenfields chce tam wznieść sześciokondygnacyjny blok z garażem podziemnym i lokalami usługowymi na parterze. Wewnątrz mieściłoby się około 100 mieszkań i tyle samo miejsc parkingowych. Wysokość maksymalna budynku została określona na 22,5 metra.

Wniosek ten został złożony na podstawie specustawy mieszkaniowej zwanej potocznie "lex deweloper". Dokument pozwala na budowę inwestycji mieszkaniowych wbrew istniejącym planom zagospodarowania przestrzennego. Celem specustawy jest skrócenie czasu przygotowania inwestycji z pięciu lat do roku. Na jej mocy rada miasta czy gminy może podjąć decyzję o ustaleniu lokalizacji dla takiej inwestycji.

Nowe przepisy weszły w życie w sierpniu 2018 roku i od początku spotykały się z krytyką ze strony samorządów. Niespełna dwa tygodnie później Rada Warszawy przyjęła uchwałę określającą lokalne standardy urbanistyczne. Powód: "ograniczenie negatywnych skutków ustawy 'lex deweloper'". Uchwała ma ochronić miasto przed konsekwencjami niekontrolowanej zabudowy, nieuwzględniającej lokalnych warunków i potrzeb mieszkańców.

- Standardy powstały, by chronić warszawiaków przed konsekwencjami mieszkania w lokalizacjach pozbawionych odpowiedniej obsługi infrastrukturalnej. Mają one przede wszystkim zapewnić komfortowe odległości od szkół i przedszkoli, przystanków komunikacji miejskiej czy miejsc sportu i rekreacji. Określają także liczbę miejsc parkingowych, aby ograniczyć konsekwencje ewentualnego nielegalnego parkowania wokół nowo powstających inwestycji. Standardy obniżyły też dopuszczone w specustawie wskaźniki zabudowy – skomentował wiceprezydent Michał Olszewski, cytowany w komunikacie ratusza.

Działka, na której miałby powstać budynek to zaniedbany dziś teren z parterową zabudową. Tuż obok stoi inny blok, jego wysokość urzędnicy określają na 16 metrów. W pobliżu znajdują się przedszkole (140 m), szkoła (800 m), a do najbliższego przystanku autobusowego jest około 150 m. Nieopodal znajdują się tereny zielone: park Kaskada i Skarpa Warszawska. Jak zastrzega ratusz, w tym zakresie lokalizacja inwestycji spełnia minimalne wymagania warszawskich standardów urbanistycznych.

Nieco inaczej sytuacja wygląda od strony dotychczasowych i przyszłych planów zagospodarowania. Jak tłumaczą urzędnicy, studium Warszawy z 2006 roku jasno określa w jakim kierunku należy rozwijać zabudowę w tej części Żoliborza. Przeważać powinna zabudowa jednorodzinna i budynki nieprzekraczające wysokości 12 metrów. W rejonie planowanej inwestycji od 2002 roku obowiązuje plan miejscowy dla obszaru ulicy Słowackiego, gdzie przewidziana jest zabudowa jednorodzinna nieprzekraczająca 13-metrów. Taka wysokość pozwala na wzniesienie maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku z poddaszem.

W przygotowaniu jest też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla rejonu parku Kaskada. On również przewiduje niską i jednorodzinną zabudowę.

Mimo ograniczeń nałożonych przez plany zagospodarowania, przy planowanej inwestycji znajdują się dwa bloki. Pierwszy to wspomniany wcześniej 16-metrowy budynek przy Gdańskiej 3. Drugi zlokalizowany jest przy ulicy Troszyńskiego 7 i choć jest niewielki, wysokością dorównuje temu pierwszemu.

Zapytaliśmy ratusz na jakiej podstawie powstały oba bloki. - Budynek przy ulicy Gdańskiej 3 jest wyższy od zabudowy jednorodzinnej znajdujących się w sąsiedztwie, ale plan miejscowy obszaru otoczenia ulicy Słowackiego w tym miejscu przewidywał zabudowę o wysokości do 17 metrów i o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z lokalami usługowymi w parterze - informuje Beata Wiśniewska z wydziału prasowego urzędu miasta.

I dodaje, że z kolei blok przy ulicy Trószyńskiego 7 powstał na podstawie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. - W stanie prawnym obowiązującym na dzień wydania tej decyzji, za taki uważano również budynek posiadający cztery lokale mieszkalne - wyjaśnia.

Ogłoszenie informacji o wniosku dewelopera wywołało poruszenie na Żoliborzu. Na lokalnych stronach na Facebooku pojawiły się negatywne komentarze mieszkańców i pytania o to, w jaki sposób złożyć uwagi do wniosku dewelopera. Działania w tej sprawie zapowiedzieli też aktywiści ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

- Ustawodawca ograniczył znacząco możliwość partycypacji społecznej w inwestycjach procedowanych w oparciu o "lex deweloper". Mieszkańcy mają 21 dni na zgłaszanie uwag do opublikowanych w BIP-ie wniosków dotyczących projektów inwestycji. Ten sposób konsultacji nie spełnia warszawskiego standardu – zauważyła Marlena Happach, architekt miasta i dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

Zaznacza też, że mimo ograniczeń głos mobilizacja mieszkańców może okazać się kluczowa dla przyszłości działki przy Gdańskiej. - Bardzo liczymy jednak na zainteresowanie organizacji pozarządowych, aktywistów miejskich i mieszkańców, ponieważ inwestycje, które mogą powstać w oparciu o specustawę mogą znacząco zmienić krajobraz miasta i wpłynąć na jakość życia warszawiaków – dodała Happach. Uwagi do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Gdańskiej 5/7 można zgłaszać do 17 kwietnia 2019 r. w formie pisemnej w siedzibie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy (ul. Marszałkowska 77/79) oraz przez ePUAP lub w formie poświadczonej podpisem elektronicznym. Ostateczną decyzję w tej sprawie podejmie Rada Warszawy.

Zobacz też materiały o lex deweloper w stolicy:

kk/b