Centrum handlowe w Wilanowie. Mieszkańcy nie chcą, inwestor swoje

To niecodzienna sytuacja - w tej sprawie w Wilanowie wydaje się panować niemal powszechna zgoda. Budowa dużej galerii handlowej nie podoba się w zasadzie nikomu. Jak rzadko kiedy, zgadzają się ze sobą mieszkańcy, aktywiści i urzędnicy oraz radni zwalczających się partii. Jak to możliwe, że sporu nie udało się więc rozstrzygnąć po ich myśli?

By to zrozumieć, trzeba się cofnąć do przełomu stuleci. W 2001 roku Rada Gminy Wilanów przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Wilanowa Zachodniego. W oparciu o jego zapisy, na zlecenie firmy Prokom Investments architekt Guy Perry stworzył z kolei masterplan osiedla znanego dziś jako Miasteczko Wilanów.

Na działce przy Przyczółkowej, między właściwie nieistniejącymi jeszcze wtedy ulicami Klimczaka i Branickiego Perry autorzy planu przewiedzieli "zabudowę usługową i wielofunkcyjną o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym o funkcjach biur, handlu, gastronomii, oświaty, kultury, zdrowia oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową z zielenią i urządzeniami obsługi".

Minęła dekada. Wokół wyrosły osiedla, niektóre zdążyły się już lekko zestarzeć. Zmieniło się też nastawienie i oczekiwania mieszkańców - ci, którzy na początku narzekali na brak sklepów, dziś cenią sobie to, że codzienne zakupy mogą robić w parterach własnych domów, a po większe jeżdżą do centrum handlowego na Sadybie (28 tys. mkw. powierzchni handlowej) lub do otwartej w październiku ubiegłego roku, niewielkiej galerii przy Vogla (5,2 tys. mkw.).

Zmieniły się też przepisy. W październiku ubiegłego roku prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada budowanie supermarketów o powierzchni powyżej 2000 mkw. tylko i wyłącznie na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Przez cały ten okres właściciel działki przy Przyczółkowej, firma Globe Trade Center, do której należy m.in. Galeria Mokotów (68 tys. mkw. pow. handlowej), planował budowę centrum handlowego. Najnowsza koncepcja, przygotowana przez firmy APA Wojciechowski oraz Moshe Tzur, zakłada powstanie molocha o powierzchni handlowej 61 tys. mkw., z 250 sklepami i 2,2 tys. miejsc parkingowych w podziemiach oraz na dachu. Jak może to wyglądać, można się przekonać przy ulicy Rodziny Hiszpańskich na Mokotowie (choć inwestor zapewnia, że na Wilanowie wywóz nieczystości odbywać się będzie z dala od budynków mieszkalnych, a strefa dostaw będzie pod ziemią). Tam można też zobaczyć, jaki ruch generuje galeria, do której codziennie ciągną setki aut.

Nic dziwnego, że projekt nie wszystkim się podoba. - Chcemy, żeby galeria była mniejsza, rozbita na kilka budynków połączonych łącznikami. Zależy nam na dodatkowym, otwartym dla mieszkańców placu i rezygnacji z parkingu na dachu - tłumaczy Katarzyna Radzikowska, przewodnicząca klubu radnych niezależnych w dzielnicowym samorządzie.

Wiceburmistrz Wilanowa Tomasz Ciorgoń przypomina zaś, że trwają prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania. Biuro architektury też przedstawiło koncepcję rozbitej na mniejsze obiekty galerii. - To jest ruch w dobrym kierunku. Powstaje coś ciekawszego od jednolitego budynku, coś dającego trochę więcej przestrzeni publicznej - ocenia Ciorgoń.

Firma GTC nie zamierza jednak ustępować. Chce budować jedną, wielką galerię i nie ukrywa, że interesuje ją wyłącznie stopa zwrotu z inwestycji. Twierdzi przy tym, że uwzględniła już zdecydowaną większość postulatów lokalnych władz oraz mieszkańców, ograniczając wielkość bryły, projektując przeszklenia i dopasowując kształt do potrzeb dzielnicy, a także proponując place, tereny zielone i przejścia pieszo-rowerowe przez teren galerii.

- Trzy osobne budynki to więcej klatek schodowych, wind i większe zużycie energii w budynku, a to nie pasuje do naszej strategii realizowania inwestycji zgodnie z zasadami równoważonego budownictwa. Dodatkowo taka bryła jest dysfunkcyjna i nie da się jej skomunikować z ulicą Przyczółkową - przekonuje Rafał Twarowskim, dyrektor spółki GTC Centrum Handlowe Wilanów.

Inwestor nie przebiera przy tym w środkach. Powołuje się na przykład na badania przeprowadzone przez pracownię Millward Brown. Według niej, 83 procent mieszkańców dzielnicy odwiedza galerie handlowe, a większość chciałaby takiej na terenie dzielnicy. 1 proc. uważa, że powinna powstać "stosunkowo szybko". Mieszkańcy wskazali też, że chcą kina. - Jeśli rozbilibyśmy galerię na mniejsze budynki, stworzenie dużego kompleksu kinowego nie byłoby możliwe - tłumaczy Twarowski.

Tyle że ankieta została mocno skrytykowana, jako nierzetelna, a pytania - jako sugerujące odpowiedzi. W jednym z nich pojawić się miała sugestia, że podzielona na części galeria wymagałby przedzierania się przez deszcz i śnieg "w odpowiednim ubraniu". W innym miało z kolei padać stwierdzenie, że budowa spowoduje wzrost cen mieszkań, choć może być dokładnie odwrotnie, oraz że budynek będzie stanowić barierę dźwiękową. Nigdzie nie wspomniano jednak, że to sama galeria wygeneruje dodatkowy ruch i hałas.

Na tym nie koniec działań PR-owskich GTC. Gdy toczyła się debata o galerii, w niektórych mediach pojawiły się publikacje chwalące projekt, w których... nie wypowiadała się druga strona sporu. Czy były to artykuły sponsorowane? O tego rodzaju tekst, który ukazał się w portalu natemat.pl, pytała redakcja "Metro Warszawa". Od wydawcy portalu dziennikarze dostali odpowiedź, że ci chętnie oddają głos osobom, instytucjom i firmom chcących rozwijać gospodarczo nasze miasta i regiony. "Traktujemy to jako element misji naszej firmy" - napisali wydawcy natemat.pl.

Z kolei GTC napisało nam, że artykuł był wynikiem obecności dziennikarki tego portalu na zorganizowanym przez inwestora śniadaniu prasowym, podczas którego zaprezentowano stanowisko firmy i plany. A co z sugestiami, że to artykuł sponsorowany?

- Nie komentujemy plotek i domniemań podsycanych przez lokalnych działaczy. Zapewniamy, że GTC współpracuje z mediami zawsze w oparciu o poszanowanie niezależności dziennikarskiej oraz w zgodzie z obowiązującym prawem, przy wykorzystaniu wszystkich dostępnych form kooperacji, w tym redakcyjnej, promocyjnej, jak i reklamowej - przekonuje Twarowski.

W mailu do naszej redakcji firma swoje działania nazywa "proaktywnym informowaniem" opinii publicznej. - Podjęliśmy szereg działań komunikacyjnych, które miały na celu przybliżenie sprawy Galerii Wilanów, np. zorganizowaliśmy konferencję prasową, dystrybuowaliśmy informacje prasowe, a także udzielaliśmy wywiadów. W efekcie prowadzonych działań w mediach ukazało się dotychczas wiele publikacji informujących o naszej inwestycji, jak i przedstawiających nasze stanowisko - wyjaśnia inwestor.

Tymczasem prace nad zmianą planu zagospodarowania trwają i nie wiadomo, kiedy się skończą. Inwestor złożył więc wniosek o pozwolenie na budowę w oparciu o obowiązujący plan. Biuro architektury jest w trakcie jego rozpatrywania.

GTC twierdzi, że zmiana planu nie jest konieczna, by budować galerię. Ale dyrektor biura architektury w ratuszu widzi to inaczej. - Zapis powinien widnieć w planie, żeby można było wydać pozwolenie na budowę. Różnimy się z inwestorem w tym elemencie - zastrzega Marek Mikos, dyrektor biura architektury.

I zaznacza, że po głosach rady dzielnicy Wilanów przygotowano koncepcję z rozbitą galerią na trzy mniejsze budynki. Analizy wciąż trwają, ale zmiana planu może zająć wiele miesięcy. Tymczasem wniosek o pozwolenie na budowę miasto musi rozpatrzyć w ciągu 65 dni. Termin wypada w wakacje. - Nie da się tego terminu wyznaczyć co do dnia ze względu na to, że w bieg postępowania nie wlicza się rozmaitych czynności administracyjnych, na przykład ewentualnego uzupełnienia dokumentów – zastrzega Mikos.

W zależności od decyzji, inwestor lub sąsiedzi planowanej galerii mogą odwołać się do wojewody, który zdecyduje, czy decyzję biura architektury unieważnić, czy utrzymać w mocy.

Twarowski bierze też pod uwagę ewentualną negatywną opinię ws. kontynuowania inwestycji i związane z tym konsekwencje. - Gdyby okazało się, że z jakichś nieznanych nam dzisiaj przyczyn Warszawa nie wyda pozwolenia na budowę, spróbujemy przekonać wojewodę, że nam ten dokument się należy, a gdyby to się nie udało, to zostają jeszcze oczywiście sądy administracyjne - powiedział.

I dodał, że firma zmuszona jest rozważać także "skrajny przypadek", jakim byłoby domaganie się szacowanego na setki milionów złotych odszkodowania, a nawet... skorzystanie z umowy między Polską a Stanami Zjednoczonymi, o popieraniu i wzajemnej ochronie inwestycji. - Jest to wariant skrajny, którego ja osobiście nie dopuszczam, ale oczywiście prawnie możliwy - powiedział Rafał Twarowski.

Sprawę skomentował dla tvnwarszawa.pl autor masterplanu Guy Perry. - Zawsze uważałem, że handlowe centrum Miasteczka Wilanów powinno nawiązywać skalą i architekturą do sąsiadującej zabudowy - zarówno tej zabytkowej, jaki i współczesnej. Teraz, kiedy teren przeznaczony pod budowę centrum jest otoczony ukończonymi i zamieszkałymi już budynkami, jest to jeszcze bardziej oczywiste. Cokolwiek tu powstanie powinno mieć żywe fasady, respektować sąsiedztwo - podkreśla autor koncepcji urbanistycznej Miasteczka Wilanów.

I dodaje, że zawsze rekomendował zorientowane na zewnątrz, otwarte na otoczenie obiekty handlowo-usługowe. - Miały ożywiać zaplanowane tu trzy place miejskie pełniące rolę salonów na wolnym powietrzu. Place miały stanowić serce Miasteczka Wilanów. Chciałbym, aby projekt, który tu powstanie, spełniał te założenia. Propozycja miasta bez wątpienia wychodzi naprzeciw tym oczekiwaniom. Mogło mieć to także miejsce w przypadku projektu GTC, jeśli uwzględniałby on w pełni moje uwagi sprzed kilku lat. Wszystkie miały na celu zarówno respektowanie walorów urbanistycznych dzielnicy, jaki i utrzymanie projektu jako ekonomicznie opłacalnego dla inwestora. Liczę, iż uda się znaleźć kompromisowe rozwiązanie.

Andrzej Rejnson/PAP/r