Ratusz nie musi wykupywać fragmentu Pola Mokotowskiego, który pozostaje w prywatnych rękach. Ani płacić odszkodowania z powodu uchwalenia planu miejscowego. Właściciel, który zasłynął budową ogrodzenia, przegrał proces w pierwszej instancji, ale zapowiada apelację. Sąd ostro skrytykował zaś Warszawę za opieszałość przy uchwalaniu planu.
Chodzi o działkę położoną na rogu ulic św. Andrzeja Boboli i Rostafińskich, na skraju Pola Mokotowskiego. Marek Czeredys kupił ją w 2003 roku (miasto miało prawo pierwokupu, ale nie skorzystało). W 2004 przedsiębiorca wystąpił o warunki zabudowy dla budynków usługowo-mieszkaniowych, choć początkowo planował tam centrum konferencyjne. - Gdy zorientowałem się, że na taką dużą inwestycję nie dostanę zgody, architekt doradził mi, by próbować z mieszkaniami. Obok była już taka zabudowa, więc zgodnie z prawem powinienem dostać warunki - tłumaczy w rozmowie z tvnwarszawa.pl.
Ratusz dwukrotnie odmawiał wydania decyzji, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze dwukrotnie odsyłało sprawę do ponownego rozpatrzenia.
Tymczasem w 2005 roku Rada Warszawy przyjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania projektu planu miejscowego dla terenu Pola Mokotowskiego. Procedura ciągnęła się jednak latami, a postępowanie o wydanie warunków zabudowy stało w miejscu, choć zgodnie z prawem miasto ma ich wydanie od 30 do 60 dni, a po przystąpieniu do sporządzenia planu może odłożyć to o rok.
W tej sprawie przekroczono jednak wszelkie terminy i już wtedy było jasne, że miasto nie chce zabudowy narożnika. W rozmowie z tvnwarszawa.pl Czeredys zapewniał później, że szukał kompromisu z miastem. - Składałem pisma, w których proponowałem zamianę na inną działkę, ale nikt nawet nie raczył odpisać - mówił.
Postawił płot, wywołał burzę
Wiosną 2009 zaczął więc grodzić teren. - Prawnicy uświadomili mi, że gdyby ktoś złamał tam rękę, to ponosiłbym za to odpowiedzialność. Mógłby mnie pozwać. Uznałem więc, że muszę się zabezpieczyć - tłumaczył w tym samym wywiadzie.
Budowa płotu wywołała burzę. Zaczęły się ostre protesty mieszkańców okolicy, wspierane przez ówczesnych radnych Mokotowa. Ratusz wyciągnął projekt planu miejscowego z "zamrażarki", a Rada Warszawy błyskawicznie go uchwaliła.
Obrońcy Pola obwieścili sukces, zaś ratusz umorzył postępowanie ws. wydania warunków zabudowy. A Marek Czeredys poszedł do sądu. Chciał, by sąd nakazał wykupienie działki po cenie rynkowej - sprzed uchwalenia planu - lub zasądził 200 milionów złotych odszkodowania. W pozwie przekonywał, że uchwalenie planu ograniczyło jego prawo do dysponowania nieruchomością, a zapis, że teren ma pozostać ogólnodostępny, w praktyce uniemożliwił jej sprzedaż. Twierdził też, że gdyby miasto w terminie wydało warunki zabudowy, działka mogłaby zostać zabudowana, więc uchwalenie planu spowodowało utratę wartości.
Proces ciągnął się 6 lat. Prawnicy ratusza argumentowali, że działka była oznaczona jako teren zielony już w planie ogólnym zagospodarowania Warszawy z 1992 roku (przestał obowiązywać z końcem 2003 roku, a więc już po tym, jak Czeredys podpisał wstępną umowę zakupu działki - red.) i studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego z 2006 roku (zastąpiło plan ogólny - red.). W ich ocenie uchwalony w 2009 roku plan miejscowy nie zmieniał przeznaczenia działki, więc nie może więc być mowy o utracie wartości. Przekonywali też, że w chwili zakupu Czeredys wiedział, że dla tej działki miasto już raz odmówiło wydania warunków zabudowy.
W postępowaniu kilkukrotnie wypowiadali się biegli. Ich zdania były podzielone, a niemożliwość pogodzenia doprowadziła nawet do niecodziennej sytuacji: sąd zdecydował się na... konfrontację biegłych na sali rozpraw.
Pozew oddalony
Ostatecznie, 10 listopada zeszłego roku sąd uznał, że korzystna dla Czeredysa decyzja o warunkach zabudowy mogła zostać wydanie tylko teoretycznie - w praktyce wszystkie dokumenty planistyczne, także te już nie obowiązujące, wskazywały że tak się nie stanie. Sędzia Ewa Ligoń-Krawczyk powołała się przy tym na wyrok Sądu Najwyższego z 2015 roku, który stwierdził, że "brak planu zagospodarowania nie oznacza, że grunt nie ma konkretnego przeznaczenia", a w uzasadnieniu wyjaśniła, że "ustalając czy doszło do istotnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, należy badać faktyczne z niej korzystanie, jak również potencjalne, ale przy respektowaniu dotychczasowego planu który przestał obowiązywać, jak i postanowień studium, pomimo tego iż pierwszy z tych aktów nie obowiązuje, a drugi nie stanowi źródła prawa".
- A skoro tak, nie może być mowy o utracie wartości działki - stwierdził sąd. I oddalił pozew w całości.
Czeredys zapowiedział apelację. - Jak można mówić, że nie straciła na wartości, skoro początkowo miasto dopuszczało tam 30 procent zabudowy, potem 10, a ostatecznie tylko 5? Miały być funkcje parkowe i centralne miejskie, a zostały tylko parkowe. To nie jest zmiana?
Sąd gani ratusz
Sędzia nie pozostawiła natomiast złudzeń, co do przyczyn całego zamieszania: "Na marginesie należy jedynie podnieść, iż nagannym stanem było utrzymywanie przez pozwaną [stronę - red.] okresu bezplanowego w latach od 2004 do 2009 roku, w sytuacji gdy pozwana zdawała sobie sprawę z upływu terminu obowiązywania poprzedniego planu ogólnego. Opieszałość pozwanej jednostki samorządowej w tym wypadku doprowadziła do niedopuszczalnego i nieuzasadnionego stanu niepewności prawa".
Jak opłakane skutki może mieć ten bałagan, można zobaczyć obok stacji metra Świętokrzyska. Tam też kawałek publicznego parku, chronionego planem miejscowym, jest w prywatnych rękach - odzyskał go spadkobierca przedwojennych właścicieli działki, Tadeusz Koss. Nie może go zabudować, więc wynajmuje fragment prywatnej firmie, która powoli zamieniają cały narożnik w bazar. Zdaniem nadzoru budowlanego; nielegalny. Ale procedura usunięcia budy jest równie skomplikowana i nieefektywna, jak przy nielegalnych reklamach.
- Mam 20 milionów zaległych zobowiązań z tytułu zakupu tej działki. Ale nie będę sięgał po takie metody, bo nie chcę krzywdzić warszawiaków. To nigdy nie było moją intencją - zapewnia dziś właściciel kawałka Pola Mokotowskiego.
Obok Metra Świętokrzyska wyrósł bazar:
Karol Kobos