Polski rynek mieszkaniowy rozwija się bardzo dynamicznie. Branża może zaliczyć do bardzo udanych ubiegły rok, dynamika nie spada również w 2017 roku. W I kwartale oddano do użytku 40 587 mieszkań, czyli o 8,5% więcej niż w analogicznym okresie 2015 roku. Więcej mieszkań oddano w budownictwie indywidualnym (+1705) i przeznaczonych na sprzedaż (+1640). W I kwartale 2017 roku wydano także pozwolenia na budowę 60 732 mieszkań (źródło: http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-i-kwartal-2017-roku,4,29.html).
- Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje się bardzo dużą aktywnością. Deweloperzy próbują nadążyć za bardzo wysokim popytem na mieszkania. Ta równowaga na rynku przekłada się także na względną stabilizację cen w Warszawie i innych dużych miastach. Dotyczy to zarówno mieszkań nowych, jak i z rynku wtórnego – zauważa Paweł Kubowicz, Starszy Doradca ds. Nieruchomości Home Broker. – To dobry czas, aby zastanowić się nad zakupem własnego mieszkania i wiele osób rzeczywiście się na to decyduje. Widać to na przykład po wysokiej wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych – dodaje Kubowicz.
Zanim jednak podpiszemy umowę zakupu własnego mieszkania, warto zwrócić uwagę na cztery istotne kwestie.
1. Lokalizacja
Lokalizacja powinna mieć kluczowe znaczenie przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalu mieszkalnego.
- Lokalizacja jest tym czynnikiem, który ma największy wpływ na wartość nieruchomości – zwraca uwagę Piotr Tomaszewski, Ekspert Finansowy Open Finance. – Jednak to, gdzie znajduje się dane mieszkanie, powinno być analizowane nie tylko pod kątem finansowym. To powinno być miejsce, w którym po prostu chcemy mieszkać – podkreśla Piotr Tomaszewski.
Wybierając mieszkanie, powinniśmy zwrócić uwagę na otoczenie. Jeśli szukamy spokojnej, cichej lokalizacji, nie wybierzemy mieszkania przy ruchliwej ulicy. Istotna jest również infrastruktura. Należy zwrócić uwagę na komunikację miejską w pobliżu miejsca zamieszkania, czy łatwo dojechać stąd do pracy i do centrum. W przypadku rodzin z dziećmi duże znaczenie będzie miało również sąsiedztwo przedszkoli i szkół. Dobrze, jeśli w pobliżu znajdują się także sklepy, banki lub przynajmniej bankomaty. Dla osób aktywnych ważne będzie również to, czy w sąsiedztwie znajdują się miejsca umożliwiające rekreację, ścieżki rowerowe, park itp.
Kolejna kwestia to usytuowanie mieszkania w bloku. Lokale na parterze i na ostatnim piętrze są z reguły tańsze, nawet o 12%. Wynika to głównie z mniejszego popytu na takie mieszkania. W blokach z wielkiej płyty zamieszkanie w takich lokalach mogło być uciążliwe, ale nowoczesne budownictwo zniwelowało wiele niedogodności. Pozostała więc kwestia przyzwyczajenia. Jeśli nam nie przeszkadza taka lokalizacja, warto poszukać mieszkania na parterze lub ostatnim piętrze i zaoszczędzić. Wiele osób decyduje się także na mieszkania usytuowane od strony południowej ze względu na ich optymalne nasłonecznienie.
2. Wielkość mieszkania
Kupując mieszkanie, należy kierować się również potrzebami naszej rodziny. Do liczby osób, które zamieszkają w lokalu, trzeba dobrać wielkość mieszkania i liczbę pokojów. W tym przypadku weźmy pod uwagę także nasze plany na przyszłość. Jeśli chcemy powiększyć rodzinę za kilka lat, powinniśmy to uwzględnić już dziś w metrażu. Najlepiej kupować takie mieszkanie, w którym można dokonać bez problemu zmiany aranżacji lub nawet zmiany funkcji niektórych pomieszczeń.
- Jeszcze kilka lat temu Polacy kupowali dużo kawalerek. Obecnie coraz większą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe, kompaktowe, czyli takie, które oferują więcej pomieszczeń przy małym metrażu – mówi Paweł Kubowicz z Home Broker.
Obok metrażu samego mieszkania, warto także zwrócić uwagę na takie kwestie, jak dodatkowe pomieszczenia (np. balkon, piwnica, komórka lokatorska), a także garaż lub miejsce parkingowe.
3. Mieszkanie nowe czy używane?
Szukając mieszkania, należy zdecydować, czy zależy nam na lokalu nowym z rynku pierwotnego, czy wystarczy używany z rynku wtórnego. Polacy mają tu swoje jasne preferencje. Badanie Kantar TNS pokazuje, że 55% naszych rodaków, planujących zakup własnego „M”, wybiera nowe mieszkania od dewelopera, 12% bierze pod uwagę tylko rynek wtórny, a dla 9% ta kwestia jest obojętna. Co ciekawe, Warszawiacy są tutaj nieco w kontrze do mieszkańców innych miast. Okazuje się, że 21% z nich szuka mieszkania tylko na rynku pierwotnym, a 47% bierze pod uwagę zakup na rynku wtórnym. Prawdopodobnie jest to związane z wysokimi cenami nieruchomości w stolicy w porównaniu do innych miast. Większość Polaków wybiera nowe mieszkanie dlatego, że… wszystko jest w nim nowe (38%), budynek nie wymaga remontów (35%) i samemu można zdecydować o wystroju wnętrza (33%) (źródło: http://www.tnsglobal.pl/coslychac/files/2015/05/Raport_OTO_Dom_2015_media.pdf). W rzeczywistości jednak nasza decyzja o wyborze między mieszkaniem nowym a używanym powinna być związana także z naszymi możliwościami finansowymi. Mieszkania z rynku wtórnego są zdecydowanie tańsze od porównywalnych lokali nowych w podobnej lokalizacji. Jednak decydując się na takie mieszkanie, często trzeba wziąć pod uwagę konieczność przeprowadzenia remontu. Nowe mieszkania są budowane z wykorzystaniem wysokiej jakości materiałów i z użyciem nowoczesnych technologii, które zapewniają lepszą izolację cieplną, a do tego często dochodzą różne udogodnienia, jak podziemne parkingi, przestronne tarasy, duże windy, monitoring itp. Można również wybrać, czy chcemy kupić lokal w stanie deweloperskim i samemu wykończyć, czy nabyć mieszkanie „pod klucz”. Z drugiej strony czasami korzystniej jest kupić lokal z drugiej ręki, jeśli znajduje się w prestiżowej lokalizacji (np. starówka), ponieważ łatwiej znaleźć nowe mieszkanie na obrzeżach miasta niż w centrum. Dlatego wybór pomiędzy nowym a używanym mieszkaniem powinien uwzględniać także kwestie lokalizacji, o czym można przeczytać w punkcie 1 naszego artykułu.
4. Sposób finansowania
Wspomnieliśmy już o tym, że kupując mieszkanie, powinniśmy kierować się także naszą sytuacją finansową i możliwościami finansowymi. Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że Polacy kupują co miesiąc cztery tysiące mieszkań za gotówkę. W I kwartale 2017 roku przeznaczyli na to 4,4 mld zł. Dla porównania jeszcze 5 lat temu w całym roku wydawaliśmy 6,1 mld zł na mieszkania, płacąc gotówką. Niskie stopy procentowe nie zachęcają do trzymania pieniędzy w bankach, dlatego Polacy wolą wydawać je na mieszkania (źródło: http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2017.pdf).
- Pomimo rosnącego trendu kupowania mieszkań za gotówkę, nadal najpopularniejszą formą finansowania jest kredyt hipoteczny. Według danych Związku Banków Polskich w I kwartale 2017 roku nastąpił nawet znaczny wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym. Polacy zaciągnęli o 20% więcej kredytów hipotecznych w porównaniu do IV kwartału 2016 roku – mówi Piotr Tomaszewski, Ekspert Finansowy Open Finance. – Warto jednak pamiętać, że coraz trudniej otrzymać kredyt z niskim wkładem. Od początku 2017 roku trzeba dysponować wkładem 20% wartości nieruchomości. To oznacza, że przy mieszkaniu, które kosztuje na przykład 300 tys. zł, trzeba mieć własne 60 tys. zł, aby resztę pożyczyć od banku – podkreśla Tomaszewski.
Problem polega jednak na tym, że nie wszyscy dysponują tak dużymi oszczędnościami. To również należy mieć na uwadze, wybierając mieszkanie i analizując jego cenę. Oczywiście można zdecydować się na zaciągnięcie kredytu bez tak wysokiego wkładu, ale trzeba liczyć się ze zdecydowanie wyższym jego kosztem, co może przełożyć się na ratę większą nawet o kilkadziesiąt złotych. Tutaj jednak pojawia się kwestia odpowiedniej zdolności kredytowej i gotowości do zadłużenia się na kilkadziesiąt lat. Jeśli nie jesteśmy na to gotowi lub nie mamy możliwości zdobyć odpowiednich środków na nowe mieszkanie, warto rozejrzeć się za tańszym lokalem z rynku wtórnego, nie zapominając jednak o zabezpieczeniu środków na jego ewentualny remont.
Zakup własnego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Warto podjąć ją po dokładnym przeanalizowaniu własnej sytuacji finansowej i potrzeb mieszkaniowych naszej rodziny. Tylko zakup dokonany z rozwagą pozwoli cieszyć się w pełni własnym „M”, a jednocześnie nie zagrozi stabilności finansowej domowego budżetu.