Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję stołecznych urzędników, którzy nie zgodzili się na budowę biurowca - dwóch wież spółki Srebrna. Sprawa budzącej emocje inwestycji w centrum Warszawy wraca do ponownego rozpatrzenia. Dziennikarz Konkretu24 pierwszy poznał całość uzasadnienia.
Spółka po niekorzystnym dla siebie rozstrzygnięciu złożyła pod koniec 2018 roku odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które 18 kwietnia przyznało jej rację. Portal Konkret24 poznał jako pierwszy całą treść uzasadnienia.
SKO wskazuje w nim, że kopie map-załączników do decyzji stołecznych urzędników, wydanej pod koniec 2018 roku, a które złożyła wcześniej razem ze swoim wnioskiem spółka, były z 2013 i 2014 roku.
"Zdaniem kolegium, analiza zagospodarowania obszaru, który jak sam twierdzi organ (ratusz - red.), ulega dynamicznym przeobrażeniom, w oparciu o nieaktualne mapy, wyklucza zbadanie czy jest możliwa realizacja planowanej inwestycji na danym terenie" - można przeczytać w uzasadnieniu decyzji SKO.
Według SKO stołeczni urzędnicy powinni wezwać spółkę do przedstawienia aktualnych map obejmujących otoczenie inwestycji.
SKO zarzuciło też, że warszawski ratusz nieprawidłowo wyznaczył obszar, w obrębie którego porównywał istniejącą zabudowę do tej planowanej przez Srebrną. Urzędnicy błędnie przyjęli, że front inwestycji będzie znajdować się po stronie ulicy Srebrnej, a nie ulicy Wroniej, jak wpisała we wniosku spółka.
"W tej sytuacji Kolegium ma wątpliwość, czy stan zagospodarowania obszaru analizowanego został prawidłowo i szczegółowo zbadany przed wydaniem decyzji" - uważa SKO.
Od decyzji przysługuje sprzeciw wnoszony do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ale tylko "stronie" - w tym wypadku spółce Srebrna. Dla "organu" (urzędu miasta) jest ostateczna.
Kamil Dąbrowa, rzecznik stołecznego ratusza, nie chciał komentować rozstrzygnięcia SKO. - Jeszcze nie dostaliśmy tej decyzji - powiedział redakcji Konkretu24.
Wniosek o "wuzetkę"
Pod koniec listopada 2014 roku spółka Srebrna wystąpiła do władz Warszawy z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy "wysokiego budynku biurowego z częścią handlową i gastronomiczną oraz mieszkalną, parkingiem podziemnym".
Taki wniosek składa się, gdy na terenie planowanej inwestycji nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, gdy inwestor chce uzyskać pozwolenie na budowę, miasto lub gmina muszą przyznać mu najpierw tak zwaną wuzetkę, czyli decyzję o warunkach zabudowy.
Ich ustalenie ma doprowadzić do tego, by planowana inwestycja była zgodna z przepisami i by nie zakłócała ładu przestrzennego. Nowy budynek musi nawiązywać wielkością, formą architektoniczną czy funkcją do tych już istniejących (tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa).
Według wniosku, jaki złożyła powiązana z Prawem i Sprawiedliwością spółka w 2014 roku, obiekt przy ul. Srebrnej miał mieć maksymalnie 138 metrów wysokości (35 kondygnacji). Jego łączna powierzchnia użytkowa miała wynieść około 110 tysięcy metrów kwadratowych. Dla samochodów przewidziano 579 miejsc w parkingu podziemnym.
Tuż obok planowanego budynku stoi należący do Srebrnej czteropiętrowy blok biurowo-usługowy. W bezpośrednim sąsiedztwie działki spółki znajdują się dwa bloki mieszkalne o jedenastu kondygnacjach oraz parking.
Stołeczny ratusz: za duży
Po czterech latach od złożenia dokumentów przez inwestora władze Warszawy nie zgodziły się na postawienie proponowanego przez spółę Srebrna obiektu. Decyzję odmowną wydały 5 listopada 2018 roku. Podpisała się pod nią Marlena Happach, dyrektor stołecznego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.
Urzędnicy porównali dokumenty złożone przez spółkę z istniejącymi już obiektami na wyznaczonym przez nich obszarze. Choć w treści decyzji stołeczny ratusz przyznawał, że inwestycja spółki będzie stanowić kontynuację występujących w pobliżu funkcji, to jednak uznał, że planowany obiekt będzie za duży i za wysoki. Zdaniem urzędników jego budowa naruszyłaby prawo.
"Planowana zabudowa nie kontynuuje linii zabudowy wyznaczonej przez budynki położone w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Linie zabudowy określone w koncepcji architektonicznej dołączonej do wniosku przekraczają linie zabudowy wynikające z analizy o około 8-10 metrów od ulicy Towarowej oraz o około 3 metry od ulicy Srebrnej" - można przeczytać w uzasadnieniu decyzji władz Warszawy.
Dyrektor Happach napisała, że za duży jest wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Zauważyła, że "zaproponowany wskaźnik dla inwestycji na poziomie 0,94 znacząco przekracza zarówno średni wskaźnik zabudowy obszaru (0,37), jak i średnie wskaźniki dla funkcji mieszkaniowo-usługowej (0,44) oraz usługowej (0,35). Budynek stanowiłby nieuzasadnioną w tym obszarze bryłę, nienawiązującą do otoczenia urbanistycznego", a w innym miejscu dodała także, że obiekt byłby "przytłaczający" i stanowiłby "dysonans przestrzenny".
Już po wydaniu przez miasto decyzji negatywnej dla Srebrnej między innymi miejscy aktywiści ze stowarzyszenia Miasto jest Nasze zwracali uwagę, że w rejonie ronda Daszyńskiego i Towarowej, czyli w sąsiedztwie Srebrnej, powstały lub powstają na podstawie wuzetek wieżowce, których wysokość waha się od 130 do 220 metrów. Są oddalone od działki należącej do Srebrnej o kilkaset metrów.
W uzasadnieniu Happach odnosiła się jednak i do tej kwestii. "Nowopowstająca zabudowa wysokościowa u zbiegu ulic Towarowej i Prostej (rejon ronda Daszyńskiego) nie może stanowić uzasadnienia dla wysokości planowanej inwestycji", stwierdzała. W uzasadnieniu swojej decyzji pisała dalej, że "rondo Daszyńskiego to główny węzeł komunikacyjny (II linia metra, liczne przystanki komunikacji tramwajowej i autobusowej) tej części Warszawy oraz wielkomiejski charakter ulic w odróżnieniu do ulicy Srebrnej predysponują ten rejon do zabudowy wysokościowej przez odmienne uwarunkowania urbanistyczne wynikające z odmiennego położenia i sąsiedztwa".
Gdy w styczniu portal tvnwarszawa.pl rozmawiał na ten temat z Markiem Mikosem, odpowiadającym za plany miejscowe w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego ratusza, urzędnik zapewniał, że miasto wydając "wuzetki" dla nowych inwestycji wokół ronda Daszyńskiego, porównywało ich rozmiary z innymi obszarami niż ten, gdzie chce budować spółka Srebrna.
"Analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze brak jest zabudowy mogącej służyć za podstawę kontynuacji gabarytów i form zgodnie z zasadą tzw. "dobrego sąsiedztwa". Planowana zabudowa wysokościowa posiada masywną bryłę przekraczającą gabarytami zabudowę w obszarze analizowanym. Objęta wnioskiem lokalizacja jest widoczna z dalszych perspektyw widokowych, staje się w związku z tym bardzo wyeksponowana" - można przeczytać dalej w uzasadnieniu negatywnej dla Srebrnej decyzji.
"Taśmy Kaczyńskiego"
O planach budowy stało się głośno wskutek publikacji "Gazety Wyborczej". W serii artykułów opisała, że w inwestycję przy ul. Srebrnej miał być zaangażowany austriacki biznesmen Gerald Birgfellner. Jarosław Kaczyński miał jednak wstrzymać inwestycję ze względu na między innymi nieprzychylność władz stolicy. Według "GW" spółka Srebrna miała odmówić zapłaty Austriakowi za wykonaną pracę.
Jak podawała "GW", bank Pekao SA miał zgodzić się sfinansować przygotowanie inwestycji przez firmy Birgfellnera za kwotę 15,5 miliona euro i miał zapewnić finansowanie w wysokości 300 milionów euro, czyli około 1,3 miliarda złotych.
Austriak utrzymuje, że przekazał w kopercie 50 tys. zł dla księdza Rafała Sawicza, który wówczas zasiadał w Radzie Fundacji Instytut im. Lecha Kaczyńskiego. Bez zgody całej rady spółka Srebrna, na gruncie której miała stanąć inwestycja, nie mogła dojść do skutku. Koperta miała skłonić księdza, by złożył podpis pod uchwałą rady pozwalającą na rozpoczęcie inwestycji.
Gerald Birgfellner, po złożonym przez jego pełnomocników zawiadomieniu, jest przesłuchiwany w stołecznej Prokuraturze Okręgowej.
Jan Kunert, Konkret24