Kupili mieszkania na Targówku. Często na kredyt, który umożliwiał od razu wpłatę całej kwoty. Dzięki temu mieli otrzymać prawo własności lokali. Od transakcji minął ponad rok, a oni nadal nie są właścicielami i boją się, że stracą mieszkania. Wszystko przez upadek SK Banku.
Osiedle "Czerwona Jarzębina" wybudował znany stołeczny deweloper - Dolcan. 37 rodzin kupiło mieszkania i wprowadziło się w drugiej połowie 2015 roku. - Mieszkam tu od września, będzie ponad rok – mówi nam pani Ewelina, jedna z klientek Dolcana.
Deweloper wybudował osiedle nie z własnych środków - zapożyczył się w tym celu w Spółdzielczym Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie (czyli w popularnym SK Bank). Jak to wyglądało w praktyce? - Podpisywałam umowę z Dolcanem, ale konto bankowe podane w tej umowie było kontem SK Banku. Tam poszły moje pieniądze – wyjaśnia nasza rozmówczyni.
Bank upada, problem zostaje
Co ważne, jeśli ktoś wpłacił całość za jednym razem, SK Bank zobowiązywał się do przekazania praw własności do mieszkania, bez obciążania go hipoteką zaciągniętą przez dewelopera (fachowo taki "zabieg" określa się jako: bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali). - Dostaliśmy zresztą tzw. promesy, czyli oświadczenie banku, że na pewno prawa własności do mieszkań otrzymamy – przypomina klientka Dolcana.
Promesy to oświadczenia, w których bank zobowiązuje się do realizacji swojej deklaracji. Taki dokument jest niezbędny, by zainteresowani kupnem mieszkań mogli uzyskać na nie kredyty. Banki ich wymagają, bo chcą mieć pewność, że mieszkanie faktycznie będzie należeć do klienta i nie będzie miało obciążeń hipotecznych.
- Ja wpłaciłam całość – deklaruje pani Ewelina. Jednak dwa miesiące po tym, jak wraz z innymi klientami Dolcana wprowadziła się do "Czerwonej Jarzębiny", bank w Wołominie upadł. - W efekcie nadal formalnie nie jestem właścicielką swojego mieszkania. A z racji tego, że bank upadł, nie wiem gdzie są moje pieniądze. Inni są w takiej samej sytuacji – dodaje.
Upadek SK Banku był pierwszym od kilkunastu lat przypadek bankructwa w polskim sektorze bankowym. Bardzo głośna sprawa, którą media "żyły" przez kilka kolejnych tygodni. Prokuratorskie śledztwo w tej sprawie trwa do dziś.
Mieszkańcy początkowo mieli nadzieję, że z całej sprawy uda im się wyjść bez szwanku. Za swoje wymarzone "M" zapłacili przecież całą sumę, a do tego mieli w ręku złożone przez bank promesy. Czekali więc tylko na akty własności. Ale przeliczyli się. Po upadku banku, realizacja ich promes przeszła w ręce syndyka masy upadłościowej Andrzeja Wrzesińskiego oraz Rady Wierzycieli. Ci natomiast do dziś nie wypracowali stanowiska w tej sprawie.
Mieszkańcy w kropce
"Nieuznanie promes skutkuje tym, że rodziny będą zmuszone drugi raz zapłacić za swoje mieszkania. W przeciwnym razie mogą one stać się przedmiotem egzekucji komorniczej"- przekonują mieszkańcy osiedla w piśmie do redakcji.
Bankom, w których zaciągnęli kredyty na zakup, kończy się cierpliwość. Wciąż nie otrzymały od swoich klientów aktów własności. "Grożą wypowiedzeniem umów" – alarmują poszkodowani.
Dolcan zapewnia, że "na obecnym etapie sprawy nie ma zagrożenia eksmisją" oraz że stara się robić wszystko, by poprawić sytuację swoich klientów. "Nasze spółki wystąpiły do syndyka z wnioskami o wydanie dokumentów potwierdzających (...) promesy bankowe, zezwalające na bezciężarowe przeniesienie własności dla klientów, którzy wpłacili wprost do SK Banku całą cenę za mieszkanie. Oczekujemy, iż syndyk wykona dotychczasowe zobowiązania wobec klientów" - informuje w oświadczeniu wysłanym naszej redakcji zarząd spółki Dolcan.
Stanowisko syndyka
Ale syndyk SK Banku twierdzi jednak, że spółki należące do Dolcana pożyczek "nie spłacały w jakiejkolwiek części".
"Co do zasady, pieniądze wpłacane przez nabywców lokali nie były w żadnej części przeznaczane na spłatę kredytów wcześniej zaciągniętych przez deweloperów w SK Banku. Zarząd SK Banku tolerował taki stan rzeczy i nie podejmował działań, które umożliwiłyby spłatę udzielanych kredytów z wpłat dokonywanych przez "nabywców" lokali" – wyjaśnia Andrzej Wrzesiński.
Jego zdaniem, status promes jest "niejednoznaczny", a on sam nie może podjąć żadnej decyzji. Potrzebna jest zgoda Skarbu Państwa i Narodowego Banku Polskiego. To na rzecz tych dwóch instytucji przelano bowiem przed upadkiem banku część wierzytelności, czyli uprawnień do domagania się spłaty kredytu. Co za tym idzie, zgoda na oddanie mieszkańcom lokali bez obciążenia kredytem hipotecznym, odbyłaby się ich kosztem.
"Syndyk wystąpił do Ministra Finansów reprezentującego Skarb Państwa o wyrażenie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnianie lokali. (…) Do dnia dzisiejszego nie uzyskał pozytywnego stanowiska w niniejszej sprawie" – tłumaczy Wrzesiński.
Jak dodaje, na operację zgodzić się musi również Rada Wierzycieli. Ta z kolei nie może podjąć decyzji bez stosownego stanowiska ministra i NBP. "Jeżeli Skarb Państwa i Rada Wierzycieli wyrażą zgodę na realizację promes, syndyk złoży stosowne oświadczenia i wystawi zezwolenia o bezobciążeniowym wyodrębnianiu lokali na rzecz "nabywców" , którzy wpłacili 100 proc. ich ceny" – zapewnia Wrzesiński.
"Pracujemy nad sprawą"
Resort finansów zapewnia, że "pracuje nad sprawą", ale na razie bez efektów. "Ministerstwo mając na uwadze m.in. szczególne względy społeczne, w tym potrzeby mieszkaniowe i działanie nabywców lokali w dobrej wierze (…) poszukuje rozwiązań, które pozwoliłyby na realizację promes wydzielenia mieszkań. Sprawa jest jednak niezwykle skomplikowana z prawnego punktu widzenia" - poinformowali krótko pracownicy biura prasowego.
W pismach, które ministerstwo skierowało do mieszkańców, czytamy, że zamawiane przez urzędników opinie prawne nie skłaniały się ku przekazaniu praw do lokali. Zgodnie z nimi, w momencie ogłoszenia upadłości banku, roszczenia zgłaszane w promesach powinny zostać zamienione na roszczenia pieniężne. Mówiąc wprost – lokatorzy z osiedla "Czerwona Jarzębina", zamiast aktów własności, otrzymaliby pieniądze.
- Oddaliby nam pieniądze, których nie mają? – zastanawia się pani Ewelina. I dodaje: - Weszlibyśmy w skład masy upadłościowej i pewnie byli gdzieś na końcu kolejki. Do tego musielibyśmy wyprowadzić się z naszych mieszkań. A przecież kiedy je kupowaliśmy, były w stanie surowym. Każdy je urządził najlepiej jak potrafił. I teraz co, mamy to zostawić? Oni to sprzedadzą po dobrych cenach. My zaś bez mieszkań, z kredytami na 30 lat będziemy czekać, jak ktoś łaskawie zwróci nam pieniądze?
Mieszkańcy zmobilizowali siły, poprosili o pomoc prawnika i systematycznie próbują nagłaśniać sprawę. - Cały czas opieramy się na promesach. Jeśli się okaże, że są nieważne, po prostu pójdziemy do sądu – zapowiada pani Ewelina.
"W Polsce nie było takiej sytuacji"
Kupno mieszkania na rynku pierwotnym często wiąże się ze sporym ryzykiem. Jedną z głównych obaw jest upadek dewelopera, który takie mieszkania stawia. Niejednokrotnie słyszeliśmy historie o ludziach, którzy inwestowali w tzw. "dziurę w ziemi", a potem zostawali na lodzie. Wystarczy przypomnieć opisywaną przez tvnwarszawa.pl sytuację niedoszłych lokatorów osiedla przy ul. Borzymowskiej (również na Targówku). Wzięli kredyty, kupili mieszkania i odliczali dni do przeprowadzki, która nigdy nie nadeszła. Odpowiadający za inwestycję deweloper Edbud ogłosił upadłość.
Aby ograniczyć ryzyko kupujących mieszkania, rządzący przeforsowali tzw. ustawę deweloperską. Wprowadziła m.in. nowy rodzaj umowy przedwstępnej, zawieranej w formie aktu notarialnego.
Tutaj jednak sytuacja jest inna, bo upadł nie deweloper, lecz bank, w którym ten się zapożyczał. – W Polsce nigdy nie było takiej sytuacji, więc nie ma pod to ustawy. Jest luka prawna – uważa pani Ewelina.
I dodaje, że to nie jedyne osiedle wybudowane przez Dolcana, którego lokatorzy borykają się z problemem. W podobnej sytuacji są mieszkańcy z "Żółtych tulipanów" w podwarszawskiej Rembelszczyźnie czy "Pasikonika" w Markach. Łącznie około 150 rodzin.
- Ich sytuacja jest niestandardowa i niezwykle skomplikowana. Upadłość banku wywołała lawinę negatywnych konsekwencji w sferze uprawnień różnego rodzaju podmiotów. Z tego względu przewidywanie terminu ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy jest utrudnione – przyznaje nawet Piotr Zimmerman, pełnomocnik mieszkańców "Czerwonej Jarzębiny".
Karolina Wiśniewska