MSN znów opóźnione. Ratusz wraca do negocjacji z właścicielem działki

Nie trzeba interesować się sztuką nowoczesną, by rozumieć, że budowa muzeum to jedna z najważniejszych miejskich inwestycji. Nie tylko dlatego, że jest warta blisko 300 milionów złotych i może pełnić rolę podobną do Centrum Nauki Kopernik, ale przede wszystkim dlatego, że ma rozpocząć wyczekiwane od ćwierć wieku zmiany na placu Defilad.

Tyle, że MSN to też inwestycja niewiarygodnie pechowa. Od powołania do życia samej instytucji minie niebawem 12 lat, a końca karuzeli z architektami i projektami nie widać. O problemach z pozwoleniem na budowę informowała pod koniec listopada "Gazeta Stołeczna". Przedstawiciele MSN, które formalnie pełni rolę inwestora obu budynków, uspokajali wtedy, że kłopoty są drobne, a opóźnienie - do nadrobienia.

My o tym, że budowę może blokować właściciel małej działki na placu Defilad, pisaliśmy na tvnwarszawa.pl już w 2014 roku. Hanna Gronkiewicz-Waltz i ówczesna minister kultury Małgorzata Omilanowska zapewniały wtedy, że mają w ręku wszystkie grunty niezbędne do rozpoczęcia budowy, choć nie była to prawda.

To oczywiście skutek reprywatyzacji. Kilka lat temu ta niewielka nieruchomość została zwrócona, a następnie przejęta przez spółkę Milstone. Jej prezesem jest - według KRS - Krzysztof Janiszewski. To także prezes zarządu firmy Radius Projekt, o której niedawno zrobiło się głośno. Radny Jan Śpiewak ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze umieścił ją oraz jej byłego dyrektora generalnego Jacka Kotasa na "Mapie reprywatyzacji 2.0". W odpowiedzi Kotas - skądinąd były podsekretarz stanu w MON, w rządzie Jarosława Kaczyńskiego - pozwał Śpiewaka o naruszenie dóbr osobistych w trybie cywilnym i karnym.

Z Milstone negocjował Marcin Bajko - zwolniony po aferze reprywatyzacyjnej szef Biura Gospodarki Nieruchomościami. - Z formalnego punktu widzenia działka rzeczywiście nie jest jeszcze nasza. Nie mamy aktu notarialnego - przyznawał w 2014 roku. Ale dodawał: - Negocjacje z właścicielem praktycznie się zakończyły. Zamienimy to na budowlaną działkę na Mokotowie.

I rzeczywiście, negocjacje się zakończyły, tyle że... niczym. Za to kilka miesięcy później Rada Warszawy poparła szykowane wcześniej zmiany w miejscowym planie zagospodarowania, które miały ułatwić wywłaszczenie działki. Jak udało się nam ustalić, sprawa rozbiła się o kwotę stanowiącą trochę ponad 1 procent wartości inwestycji. Rzeczoznawca działający na zlecenie ratusza wycenił działkę na 3,9 miliona złotych. Właściciel - na 7 milionów. Planowana wymiana za grunt na Mokotowie (spółka miała do niej dopłacić) nie doszła do skutku, bo żadna ze stron nie ustąpiła.

W tym czasie architekt Thomas Phifer wraz z pracownią APA Wojciechowski pracował już nad projektem MSN i TR (zgodnie z aktualną koncepcją dwa budynki mają stanowić jedno założenie). We wrześniu 2015 roku zobaczyliśmy efekty, a miasto zapowiedziało wtedy, że pozwolenie na budowę zostanie wydane jeszcze w 2016 roku. Budowa miała rozpocząć się w sierpniu 2017.

Tego pierwszego terminu na pewno nie uda się dotrzymać - rok właśnie się kończy, a wydawanie pozwolenia jest zawieszone (o tym niżej). Drugi też jest już nieaktualny - dziś mówi się raczej o początku 2018 roku (taka data jest na teraz podana na stronie MSN), choć jeszcze niedawno, w projekcie budżetu na 2017 rok ratusz planował 21 milionów złotych na "kontynuację prac projektowych, wybór wykonawcy robót budowlanych oraz ich rozpoczęcie".

Wniosek o jego wydanie MSN złożyło w ratuszu w marcu 2016 roku. Budynek teatru zaprojektowano tak, by nie zajmował spornej działki. Pod nią ma się jednak znaleźć fragment rampy prowadzącej pod ziemię (pod całym placem Defilad przejdzie podziemna ulica obsługująca budynki i planowany garaż). Ponieważ w Polsce wciąż nie ma przepisów o warstwowym prawie własności, a do wydania pozwolenia potrzebny jest akt własności, grunt nad rampą trzeba przejąć.

MSN zapewnia, że zabezpieczyło się przed powtórką z 2012 roku, kiedy to właśnie brak aktów własności doprowadził do absurdalnej sytuacji: miasto zerwało umowę z architektem Christianem Kerezem, bo ten nie dostarczył na czas projektu wraz z pozwoleniem na budowę. Pozwolenia zdobyć jednak nie mógł, bo do tego... niezbędna jest własność gruntu, której nie zapewniło miasto. Teraz obowiązek dostarczenia pozwolenia nie spoczywa na architekcie.

11 kwietnia 2016 miejskie Biuro Architektury i Polityki Przestrzennej (BAiPP) wezwało muzeum do uzupełnienia wniosku. Wytknęło m.in. to, że teatr ma mieć wyjście na teren, którego dotyczy spór. Wskazało też, że projekt nieprawidłowo określa tak zwany obszar oddziaływania, pomija bowiem fakt, że po wybudowaniu muzeum właściciel działki będzie miał ograniczone możliwości jej zagospodarowania.

MSN najpierw wnioskowało o przedłużenie 21-dniowego terminu, który wyznaczyło BAiPP, a potem - o zawieszenie postępowania. Ratusz zgodził się na to 13 czerwca. Od tego momentu formalnie sprawa stoi w miejscu.

Ale jeszcze w czerwcu wniosek został jednak uzupełniony. Stało się to bez formalnego wznowienia postępowania. Coś takiego zwykle nie stanowi żadnego problemu, ale w sytuacji spornej właściciel działki może powołać się na ten detal, gdyby chciał podważyć pozwolenie na budowę w sądzie.

Na zarzut BAiPP architekci odpowiedzieli, że działka Milstone, zgodnie z planem miejscowym, nie może zostać samodzielnie zabudowana. A jako że obok powstać może wyłącznie muzeum i teatr, to właściciel nic nie traci w związku z tą inwestycją.

Ale do wydania pozwolenia na budowę niezbędny jest dostęp do drogi publicznej. Tego działka pod MSN wciąż nie ma. W kwietniu 2015 ratusz złożył do wojewody wniosek o wywłaszczenie Milstone. 24 lutego 2016 roku starosta powiatu warszawskiego zachodniego (wyznaczony przez wojewodę do rozpatrzenia wniosku) podjął decyzję o wywłaszczeniu i wypłacie odszkodowania w wysokości 3,9 mln złotych. Podstawą był fakt, że działka Milstone przeznaczona jest w planie miejscowym na inwestycję celu publicznego.

Tyle że w tym momencie spółka Milstone... nie była już właścicielem. 19 lutego sprzedała teren spółce Waban. Nie wiemy, czy chciała się pozbyć "gorącego kartofla", czy też zmiana właściciela miała skomplikować postępowanie wywłaszczeniowe. W piśmie do redakcji spółka przekonuje, że zakupiła nieruchomość "w dobrej wierze". Zapewnia też, że chciała wrócić do rozmów z miastem. - Pierwszy raz zgłosiliśmy pisemnie zainteresowanie zbyciem nieruchomości w drodze zamiany już 16 marca 2016 roku. Od marca do listopada ponawialiśmy te informacje kilkukrotnie i za każdym razem otrzymywaliśmy odpowiedź od BGN lub pełnomocników Pani Prezydent, że miasto nie jest zainteresowane podjęciem rozmów - informuje Waban.

Nic dziwnego - ratusz wciąż liczył, że działkę uda się wywłaszczyć. Ale obie spółki odwołały się od decyzji starosty - Milstone, bo nie była już właścicielem, Waban - bo została pominięta w postępowaniu. Na początku listopada wojewoda mazowiecki odrzucił wprawdzie odwołanie Milstone, ale przyznał rację Waban i odesłał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Tymczasem w kwietniu 2016 roku - choć wcześniejsze postępowanie nie było zakończone - ratusz wdrożył "plan B" i sięgnął po specustawę drogową. Zaczęło się postępowanie w sprawie Zezwolenia na Realizację Inwestycji Drogowej (ZRID) m.in. na spornej działce. Chodziło o drogę oznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako 5-KD-L, która ma stanowić dojazd do teatru i muzeum.

Warszawski ratusz próbował więc równolegle wywłaszczać właściciela na dwa sposoby - pod budowę muzeum (realizacja inwestycji celu publicznego) (choć formalnie MSN na działce nie stanie) i pod budowę drogi (ZRID). W jednym postępowaniu twierdził, że na spornej działce chce budować muzeum, w drugim - drogę. To kolejny argument, który podnosi Waban. Czy ma rację? To musiałby ocenić sąd administracyjny, co oznacza... kolejne odwołania.

Spółka próbowała wstrzymać postępowanie ZRID, ale ratusz pozostał głuchy na jej argumenty i 24 czerwca 2016 roku wydał decyzję z rygorem natychmiastowej wykonalności. Według spółki, rygor ten zobowiązuje miasto do wypłacenia odszkodowania w ciągu 60 dni, a tak się nie stało.

Firma odwołała się do wojewody, który - także na początku listopada - odesłał ZRID do ponownego rozpatrzenia. Miał zarzuty formalne (strony miały nie zostać prawidłowo powiadomione o postępowaniu) i merytoryczne (uznał m.in. że na podstawie dokumentów nie da się określić, czy planowana droga będzie publiczna, a co za tym idzie, czy w ogóle można ją realizować w trybie specustawy). Przy okazji wytknął też błędy w projekcie muzeum, który jego zdaniem "posiada braki w zakresie kompletności": brak podpisów, projektant bez uprawnień, załączniki w postaci dokumentów wydanych na innego wnioskodawcę czy... literówki uniemożliwiające właściwą ocenę dokumentów.

Stanowisko opublikowane w listopadzie przez Muzeum Sztuki Nowoczesnej wskazuje, że nie zamierza ono rezygnować z walki o ZRID. Na łamach "Stołecznej" dyrektor Joanna Mytkowska zapewniała: - Pracujemy teraz nad uzupełnieniem wniosku (...). Liczymy, że opóźnienie spowodowane jego ponownym rozpatrzeniem nie wpłynie na harmonogram realizacji budowy MSN i TR.

W praktyce oznacza to jednak, że procedura ZRID będzie prowadzona od zera. Za pierwszym razem zajęło to pół roku. Ile zajmie teraz, nie wiadomo. W przyjętej - razem z budżetem na przyszły rok - prognozie finansowej miasta, na budowę ulicy zarezerwowano wprawdzie ponad 14 milionów złotych (w projekcie była adnotacja, że "planuje się prowadzenie procedur związanych z wypłatą odszkodowań za nieruchomości przejmowane pod inwestycję"). Ale w nadchodzącym roku ratusz planuje wydać z tej sumy jedynie 100 000 złotych. To znaczy, że miasto już wie, że budowa ulicy nie ruszy przed 2018 rokiem. Bez niej zaś nie można zacząć budowy muzeum. Jej początek w styczniu 2018 roku jest więc mało prawdopodobny.

Tak więc przez ponad dwa lata ratusz nie sfinalizował negocjacji z właścicielem działki, a jednocześnie dwukrotnie próbował go wywłaszczyć. Za każdym razem nieskutecznie. W postępowaniach popełniono zaś błędy, które dostarczają amunicji właścicielowi działki. Bez względu na to, jaką drogą ratusz będzie chciał przejąć działkę, wszystko trzeba zaczynać od nowa.

A to wciąż nie koniec problemów. Na kolejny natknęliśmy się w księdze wieczystej spornej działki. Ma ona tzw. służebność względem działki przeznaczonej pod budowę muzeum: dojazd do terenu spółki Waban odbywa się przez działkę miasta i nie może zostać zablokowany. Gdyby MSN ogrodziło teren budowy, właściciel mógłby zablokować prace i pozwać inwestora w trybie cywilnym, co mogłoby oznaczać ciągnący się latami proces.

Co więcej, miasto powinno dopuścić właściciela do postępowania w sprawie pozwolenia na budowę na prawach strony (nie zrobiło tego, choć o to wnioskował). Nie jest to obligatoryjne, ale trudno zaprzeczyć, że spółka ma interes prawny, by w nim uczestniczyć. Gdyby ratusz kolejny raz odmówił, Waban z pewnością... będzie się od tej decyzji odwoływać.

MSN przyznaje, że o służebności wiedziało i uwzględniło problem w projekcie budowlanym (dojazd do działki ma się odbywać przez nową ulicę, a dalej przez plac projektowany między MSN a TR). Kwestia służebności rozwiązałaby się też automatycznie, gdyby udało się wydać prawomocne ZRID.

W praktyce oznacza to, że miasto cofnęło się o 2,5 roku, a budowa nie ruszy, póki nie zostanie "wyprostowana" sytuacja, która znana była już w 2012 roku, gdy zrywano umowę z Kerezem. Nic dziwnego, że tuż przed świętami ekipa Hanny Gronkiewicz-Waltz uległa i wysłała Waban zaproszenie do rozmów. A spółka ochoczo je przyjęła. - We wtorek [przed świętami - red.] złożyliśmy ofertę zbycia naszej nieruchomości w drodze zamiany na inną. Zaproponowaliśmy, że dopłacimy 18 milionów złotych - poinformowała firma, która wciąż chce wymienić kawałek placu Defilad na działkę na Mokotowie.

- Mieliśmy pierwsze spotkanie, na razie bez żadnych decyzji - potwierdza Arkadiusz Kuranowski, dyrektor powołanego niedawno w ratuszu Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa, które przejęło m.in. obowiązki dawnego BGN. I robi dobrą minę do złej gry: - Zawsze lepiej, gdy sprawę da się załatwić polubownie. Jest nowy właściciel działki, były też zmiany w ratuszu, więc jest szansa na nowe otwarcie.

Karol Kobos