LHI to grupa finansowa działająca od blisko 40 lat, przede wszystkim w nieruchomościach. W Warszawie zbudowała m.in. Nowy Dom Jabłkowskich, który w niezwykle zgrabny sposób wypełnił lukę na rogu Chmielnej i Brackiej. Teraz firma rozpoczyna kolejną inwestycję w tej zaniedbanej części Śródmieścia - przy Chmielnej 25, w miejscu gdzie od kilku lat straszy dziura po zburzonej przez inną firmę kamienicy postawi nowoczesny biurowiec zaprojektowany przez pracownię Bulanda - Mucha Architekci.
Z prezesem LHI Robertem Mandżunowskim rozmawiamy o tym, dlaczego Chmielna nie jest wielkomiejskim deptakiem z prawdziwego zdarzenia i czy w ogóle ma szansę nim być. Zastanawiamy się, na ile nowe inwestycje mogą ożywić ulicę, i czy nie przyczynią się do powstania konfliktów społecznych. Przy okazji sprawdzamy, czy deweloperzy - tak jak burmistrz Wojciech Bartelski - chcą Śródmieścia "drogiego i nowoczesnego"?
Karol Kobos: Dlaczego Chmielna? Przecież to zupełnie martwa ulica.
Robert Mandżunowski: Najprościej byłoby odpowiedzieć, że właśnie dlatego chcemy ją ożywić. Ale Chmielna wcale nie jest martwa. Tam już dzieje się sporo ciekawych rzeczy, a jeszcze więcej dopiero się wydarzy. I nie mam na myśli wyłącznie naszych inwestycji.
Bo też trudno byłoby uznać komercyjne biurowce za znaki ożywienia. Zamierają o 17, a nocą wokół nich hula tylko wiatr.
Nie zgadzam się. Po pierwsze, w obu będą też sklepy. Po drugie, oba są usytuowane tak, że łatwiej będzie dojechać do nich komunikacją miejską, niż samochodem. A to oznacza, że codziennie kilkuset pracowników będzie na Chmielnej pić kawę, kupować gazety, jeść obiady i robić zakupy. To oczywiście nie zmieni całej ulic z dnia na dzień, ale ona już teraz trochę się zmienia. Pojawiają się nowe sklepy, restauracje podnoszą standard.
Ale lumpeksy też nieźle się trzymają.
A co złego jest w lumpeksach?
Nie przeszkadzają panu takie "tanie i przaśne" miejsca obok waszych inwestycji? Burmistrz Śródmieścia twierdzi, że centrum miasta powinno być drogie i nowoczesne. Deweloperom takie podejście powinno się podobać.
Chmielna świetnie się nadaje, by godzić różne wizje nowoczesności. W mojej jest też miejsce na tanie jedzenie czy używane ciuchy.
Ale raczej nie w Nowym Domu Jabłkowskich czy przy Chmielnej 25?
No nie, te budynki powstają z inną myślą. Natomiast przy Chmielnej nie brakuje lokali, w których mogą działać i takie miejsca. Często zapomina się, że śródmiejska ulica to nie tylko fronty, ale też druga linia zabudowy - podwórka i oficyny. I burmistrz Bartelski ma trochę racji, gdy mówi, że front musi zarabiać, a tani bar może być w podwórku. Zasobami trzeba gospodarować tak, by maksymalizować zyski.
Przez moment brzmiał Pan, jak działacz ruchów miejskich, ale już wszystko wraca na swoje miejsce.
Jestem inwestorem i kieruję się logiką rynku, to jasne. Ale to nie znaczy, że nie dostrzegam problemów, do których pan się odnosi. Sytuacja w centrum każdego dużego miasta jest bardziej złożona, niż alternatywa między tanim i przaśnym a drogim i nowoczesnym. Najbardziej nowoczesne, kreatywne gałęzie gospodarki nie gustują w szkle i stali biurowców. Nowe media, reklama, sztuka, moda - właśnie dla takich gałęzi gospodarki powinno być miejsce w centrum Warszawy. Proszę przejść się podwórkami wzdłuż Chmielnej. Są połączone i mogłyby stanowić sam środek żywej dzielnicy, tym bardziej że większość budynków należy do miasta. A jednak stoją puste.
Pewnie są w stanie grożącym katastrofą budowlaną lub objęte roszczeniami. Albo jedno i drugie. Tak czy owak - niewynajmowalne.
Stosunki własnościowe to rzeczywiście ogromny problem Warszawy. Ale właśnie tu miasto ma pole do popisu. Skoro nie może inwestować w nieruchomości objęte roszczeniami, ani wynająć na długo, to niech wynajmuje na krótko młodym firmom na dorobku, którym nie będzie przeszkadzało, że wnętrze jest przaśne.
Ledwie się tam wprowadzą, a już sąsiedzi zaczną protestować, że są za głośno.
Niech pan nie demonizuje mieszkańców Chmielnej. Współpracujemy ze wspólnotami i ci ludzie w większości są zadowoleni, że okolica się zmienia na lepsze. Zresztą sami też robią, co mogą, by podnieść standard swoich budynków. I mają świadomość, że rozwój oznacza także większy ruch i hałas. Zresztą ci, którzy mają tam mieszkania własnościowe, sami wybrali życie w centrum, bo to lubią.
A ci, którym kilkadziesiąt lat temu ktoś przydzielił lokal komunalny?
Im też należy się szacunek. Po pierwsze dlatego, że to często ludzie, którzy odbudowywali Warszawę. A po drugie dlatego, że większość z nich dba o te domy i mieszkania, choć do nich nie należą. Zresztą pewnie woleliby się wynieść ze starych, nieremontowanych budynków, gdyby tylko mieli dokąd. I o to powinno zadbać miasto, budując mieszkania komunalne.
To się nie opłaca.
Nie da się na tym zarobić, to fakt, ale czy się nie opłaca? To trzeba oceniać w dłuższej perspektywie. Wtedy okaże się, że doraźne remontowanie starej kamienicy co kilka lat albo jej remont generalny kosztuje więcej, niż eksploatacja nowego budynku w tym samym okresie. Może więc opłacać się budować, przy okazji dbając o infrastrukturę dostosowaną do potrzeb mieszkańców. Przecież w komunalnych blokach też potrzebne są sklepy czy usługi, na których miasto może zarabiać. Ci, którzy się przeprowadzą, będą żyli lepiej i taniej. Miasto oszczędzi na pomocy społecznej. A opróżnioną w ten sposób kamienicę, bez konfliktów sprzeda na wolnym rynku, z zyskiem.
No chyba, że wcześniej odzyska ją spadkobierca. I wyrzuci ludzi na bruk, odcinając im gaz i prąd na zimę.
Sprawy roszczeniowe są dużo trudniejsze i wymagają jeszcze większego zaangażowania miasta.
A co może zrobić miasto, gdy sąd nakazuje zwrot działki, na której stoi zamieszkany budynek?
Bezpośrednio nic. Ale może na przykład wdrożyć program ochrony lokatorów, którzy od 20 czy 40 lat płacą czynsz i nagle znajdują się w takiej sytuacji.
Na czym taki program mógłby polegać?
Na przykład na uregulowaniu stawek czynszów w prywatnych kamienicach. Tak robi się na świecie. Może trzeba też wprowadzić taką regułę, że ci ludzie mają po prostu prawo doczekać końca swoich dni w takim mieszkaniu?
I pan - deweloper - będzie to popierał?
Oprócz tego, że jestem deweloperem, jestem też mieszkańcem miasta. To z moich podatków miasto łoży dziś na nieefektywną politykę lokalową. Pozwala np. na wykupywanie mieszkań, co zmniejsza zasoby komunalne. I przez to nie może pomagać ludziom w trudnej sytuacji.
Znów brzmi pan niemal jak miejski aktywista. A przecież dla nich deweloperzy to zło wcielone. To, co was łączy, to chyba właśnie długa perspektywa. I oni, i pan apelujecie o planowanie.
Bo problemów lokalowych nie da się rozwiązać doraźnymi interwencjami w pojedynczych kamienicach. Trzeba myśleć całymi kwartałami, tak samo jak my myślimy o ulicy Chmielnej. Chcielibyśmy mieć w mieście partnera do wspólnego planowania jej rozwoju. Powinniśmy usiąść razem, zadać sobie pytanie, gdzie chcemy być za 10 lat i jak to osiągniemy.
Na przykład wynajmując lokale po preferencyjnych stawkach.
Polityka czynszowa to tylko narzędzie. Trzeba mieć jakąś wizję. Proszę zobaczyć, co stało się na placu Wilsona. Owszem, bank zniknął, ale jego miejsce zajął kebab. Chyba nie o taki efekt chodziło?
A jak zmusi pan do współpracy właścicieli tych kamienic przy Chmielnej, które od lat niszczeją zabite dechami? Przecież oni czekają tylko, aż domy się zawalą, żeby sprzedać puste działki firmom takim, jak LHI.
Nie trzeba zmuszać - można zachęcać.
Do remontu? Od razu wyciągną rękę po pieniądze. Nie dość, że doprowadzili kamienice do ruiny, to miasto ma im jeszcze dokładać?
Nie wiem, ale powinno przynajmniej policzyć, czy jakieś ustępstwo nie opłaci bardziej, niż czekanie na nieuchronną katastrofę. Jak kamienica się zawali, to właściciel na tym nie straci. Za to miasto, owszem - straci kawałek historii i budynek, który nadaje charakter okolicy.
I to się da przeliczyć na złotówki?
Oczywiście. Przecież ładna okolica podnosi wartość nieruchomości. To się przekłada na podatki i na wartość tego, co miasto ma po sąsiedzku na sprzedaż. Charakter okolicy przyciąga ludzi i decyduje o tym, czy w niedzielę pójdą na spacer Chmielną, czy do centrum handlowego. Jak ulica ożyje, to zyskają wszyscy.
Poza dotychczasowymi mieszkańcami. Oni dostaną tylko hałas pod swoimi oknami, a ich ulubiony, tani ale przaśny spożywczak zastąpią drogie, nowoczesne delikatesy. Gentryfikacja to uboczny skutek rewitalizacji.
Tak, o ile rewitalizację rozumie się powierzchownie, jako remont fasady czy skwerku. Rewitalizacja z prawdziwego zdarzenia oznacza przede wszystkim program społeczny, który chroni także lokalną społeczność. Oczywiście to nie zawsze się udaje, ale w Europie są dowody, że to możliwe. I to jest prawdziwie nowoczesne podejście do miasta.
A jak to się ma do wciąż pokutującej wizji ulic Chmielnej - ekskluzywnego deptaka z cenami najmu z europejskiej czołówki?
Umówmy się, Chmielna nigdy nie będzie konkurować z Oxford Street.
Nie chciałby pan mieć u siebie londyńskich stawek za wynajem parterów i ekskluzywnych marek takich, jak w vitkAcu?
Wtedy dopiero byłaby to martwa ulica.
rozmawiał Karol Kobos
Źródło zdjęcia głównego: Maciej Wężyk, tvnwarszawa.pl