Nieświadomie tracili kilka metrów mieszkania, za które musieli płacić. Ten wyrok może przetrzeć szlak

Sprawa dotyczy nieprawidłowego naliczania opłat za metraż mieszkania pod ściankami działowymi przez deweloperów. - Z sukcesem zakończono postępowanie w kwestii nieprawidłowego uwzględniania w metrażu mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi. Mając na względzie prawomocny już wyrok w Warszawie, spodziewamy się lawiny pozwów ze strony konsumentów przeciwko nieuczciwym praktykom deweloperów. Nabywcy nieświadomie tracili kilka metrów mieszkania, za które musieli zapłacić - mówi nam adw. dr Magdalena Durlik-Olszewska z Kancelarii Adwokackiej LexInvest.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga, wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2024 roku, uznał roszczenie nabywcy. Natomiast inne sprawy zakończone na razie na pierwszej instancji prowadzone są np. w Katowicach. - Tego typu spraw w moim przekonaniu będzie coraz więcej z uwagi na prawomocny już wyrok Sądu Okręgowego z Warszawy. Dla przykładu prowadzimy obecnie sprawy dla klientów w Wawrze przy budowie bliźniaków - twierdzi adwokat.

To pierwszy prawomocny wyrok. Sąd uznał rzeczywiście, że deweloper nie może liczyć powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni netto, czyli tej ostatecznej użytkowej. - Deweloperzy do tej pory wskazywali, że ścianki działowe można przesuwać, więc można doliczyć powierzchnię pod nimi do metrażu mieszkania. Sąd się z tym nie zgodził. Mamy dwa rodzaje ścianek działowych i jedynie te, które można wliczyć do powierzchni mieszkania, to są ściany nośne, trwałe elementy konstrukcji, które nie nadają się do demontażu. Drugi rodzaj ścianek umożliwiających uzyskanie zwrotu środków od dewelopera to tak zwane przepierzenia. Sąd nazwał je jako ścianki szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb - tłumaczy nam adwokat Durlik-Olszewska.

Deweloper liczył wszystkie wewnętrzne ścianki. I to jest duży problem, bo tak naprawdę zmniejszano powierzchnię o kilka metrów. Zdaniem prawniczki, gdy w Warszawie mamy cenę za metr kwadratowy po 15 tysięcy złotych, kancelarie mogą przystępować do pozwów opiewających na kwoty od kilkudziesięciu tysięcy złotych wzwyż. Jej zdaniem to duży problem na skalę ogólnopolską, ponieważ deweloperzy oszukiwali nabywców, inaczej interpretując normę.

- Jest to świeży wyrok, sporo postępowań toczy się przed sądami rejonowymi, ale myślę, że wyrok utoruje ścieżkę do postępowań cywilnych względem deweloperów w sprawie nieprawidłowych obliczeń powierzchni użytkowej lokali. Wskazać należy, że już teraz rozmawiamy z deweloperami w tym przedmiocie. Na razie odbywają się one w formie negocjacji, bo deweloperzy wolą zawierać porozumienia z nabywcami, niż wkraczać na drogę postępowania sądowego. W moim przekonaniu, mając na względzie nieuczciwe praktyki deweloperów, sprawa będzie rozstrzygana na korzyść nabywców - ocenia nasza rozmówczyni.

Prawniczka nie może zdradzać wielu szczegółów, ale jako przykład podaje dom bliźniak w Wawrze. - W tym przypadku deweloper powierzchnie pod ściankami działowymi wliczał do powierzchni użytkowej. Trwa proces negocjacji z deweloperem. Mamy nadzieję na zawarcie ugody również w tej sprawie - podsumowuje.

Ile nabywcy tracili do tej pory? - Zgodnie z naszą praktyką, biorąc pod uwagę mniejsze lokale mieszkalne, do odzyskania od dewelopera jest mniej więcej równowartość ceny od czterech do dziewięciu metrów kwadratowych. Podkreślić należy, że nabywcy niesłusznie płacą o tyle tysięcy złotych więcej za cenę metra kwadratowego - tłumaczy dalej.

Niektóre przypadki dotyczą całych budynków mieszkalnych, gdzie w blokach tego typu zabiegów dokonano np. w 50 mieszkaniach. W przypadku bliźniaków w Wawrze sprawa również dotyczy kilkudziesięciu lokali. To kolejny przykład, gdzie deweloper więcej zarobi o tyle, a nie powinien.

Prawniczka ocenia, że dzięki temu wyrokowi są duże szanse na odzyskanie pieniędzy przez osoby wprowadzone w błąd. – Wyrok otwiera nam tak naprawdę drogę do wygrania kolejnych spraw nabywców, ukracając nieuczciwe praktyki deweloperów. Mamy pozytywny wyrok dla naszych nabywców, pozytywną interpretację przepisów i deweloperzy będą teraz w trudnej sytuacji. Obecnie trudniej sprzedaje się nieruchomości. Jest zastój na rynku nieruchomości i niektórzy deweloperzy próbują różnymi ścieżkami omijać prawo. Jeżeli teraz nabywca zdecyduje się na drogę postępowania sądowego, to istnieje duża szansa na wygraną w procesie - twierdzi.

Sąd w wyroku bezpośrednio wskazuje, w jaki sposób należy interpretować pojęcie ścianek działowych. Prawniczka przesłała nam fragment uzasadnienia wyroku, który o tym mówi:

"Należy zatem przychylić się do stanowiska strony powodowej, że użyte w Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 sformułowanie 'elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe' oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Do pozwu został dołączony wydruk wyników wyszukiwania wyrażenia 'demountable partitions' (k. 142 – 146), który wskazuje, że produkty takie występują na rynku i z powodzeniem mogą służyć do tworzenia demontowalnych przegród w pomieszczeniu, co stanowi ich cechę zasadniczo odmienną od murowanych ścian działowych".

O jego ocenę zapytaliśmy specjalistę, który na co dzień zajmuje się takimi obliczeniami. Jak twierdzi, problem jej znany w wielu biurach projektowych i nie raz budził wiele wątpliwości, w jaki sposób prawidłowo liczyć powierzchnię lokali. - Sąd tak zinterpretował przepisy, że ściana działowa murowana jest odmiennym elementem od ścianek np. stosowanych w biurowcach. Dziwna interpretacja, bo i jedną, i drugą można spokojnie zdemontować. Tylko rzeczywiście różnica jest taka, że murowanej nie da się zdemontować bez jej zniszczenia - komentuje anonimowo. Jak tłumaczy, wyburzenie ściany daje dodatkową powierzchnię w mieszkaniu. - Ale tutaj dobrze, że wychodzi na korzyść klientów, bo inni deweloperzy, widząc, jakie jest zamieszanie, też nie będą wliczać powierzchni pod ścianką - dodaje.

Jak informowaliśmy na tvn24.pl, od drugiego kwartału 2025 roku ceny mieszkań powinny nieznacznie się obniżać. W ostatniej ocenie ekonomistów Pekao, w trzecim kwartale 2024 roku ceny mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) dalej rosły, ale - według nich - tempo wzrostu cen minęło właśnie "górkę", zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym.

"Na siedmiu największych rynkach w Polsce ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły nominalnie w trzecim kwartale o 17,2 proc. rok do roku, kwartał do kwartału o 0,9 proc. Średnia cena za jeden metr kwadratowy na rynku pierwotnym przekroczyła już 14 tys. zł, na rynku wtórnym - 13 tys. zł. Rekordowa Warszawa przebiła już poziom 16 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego" - czytamy w analizie.