W dokumentach ślepa ściana, ale oni mają tam okna i balkony. Tuż obok ma powstać blok. Miasto odpowiada

We wtorek opisaliśmy sprawę z Nowolipek, gdzie deweloper chce budować nowy blok tuż przed oknami sąsiadów, w odległości zaledwie kilku metrów od istniejącego budynku. Wszystko zgodne z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w którym... nie uwzględniono budynku, który istniał w chwili uchwalenia dokumentu. Wizualizację tego, co może się wydarzyć na Nowolipkach, przygotowali mieszkańcy 11-piętrowego bloku, który stoi na rogu Dzielnej i Belottiego i dziś przylega do niedużego zielonego skweru.

Z ich relacji wynika, że budowa apartamentowca została dopuszczona w planie zagospodarowania przestrzennego dla rejonu Okopowej. Jedna z mieszkanek, Katarzyna Wojdyga, wyjaśniała w rozmowie z tvnwarszawa.pl, że stało się tak dlatego, iż na etapie jego przygotowywania urzędnicy popełnili błąd. Ich budynek został niewłaściwie oznaczony na mapie, która jest kluczowym elementem planu: - Nie uwzględniając stanu faktycznego, wrysowano tu pierzeję ciągłą [wzdłuż Dzielnej - red]. Natomiast stan faktyczny jest taki, że budynek Bellottiego 5 jest odsunięty od granicy działek o trzy metry, a także nie jest usytuowany w linii obowiązującej, narysowanej na planie, co uniemożliwia połączenie fasad i utworzenie pierzei.

Zapytaliśmy dyrektorkę Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w urzędzie miasta Marlenę Happach, jak mogło dojść do tego, że w planie źle zaznaczono istniejący budynek. - W planie miejscowym rejonu ulicy Okopowej uchwalonym w 2011 roku na podkładzie, czyli mapie zasadniczej, na której został sporządzony projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest widoczny ten budynek. Nie oznacza to jednak, że uchwalony plan nie uwzględnia istniejącego budynku przy ustalaniu wskaźników zabudowy dla terenu. Użycie jako podkładu mapy, która nie uwzględniła najnowszych wówczas realizacji, nie stanowi o ważności planu - przekonuje Happach.

Według dyrektorki biura, plan decyduje o tym, co może powstać w danym rejonie, a dane o stanie istniejącym są tylko informacją: - Na terenie każdego planu wyrastają nowe budynki i nie wprowadza się z tego powodu zmian do planów. Powyższe potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny, w uzasadnieniu wyroku z 2018 roku, oddalającego skargę na plan miejscowy wniesioną przez spółdzielnię mieszkaniową.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO >>>

Chcieliśmy dowiedzieć się również, jak miasto zamierza wybrnąć z tej sytuacji. - Zmiana planu miejscowego może nastąpić na wniosek mieszkańców czy aktywistów. Zmiana następuje dokładnie w takim samym trybie jak nowy plan. Prezydent może przedstawić radzie miasta projekt uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu - zauważa Marlena Happach.

Procedura uchwalenia czy zmiany planu miejscowego jest jednak długa i skomplikowana. Najpierw Rada Warszawy musi przyjąć uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzenia. Potem trzeba to zlecić pracowni architektonicznej, która samo planowanie poprzedza analizami. Gotowy projekt jest następnie wykładany do wglądu - to jest moment, gdy każdy - zarówno mieszkańcy, jak i inwestor - może zgłosić do niego uwagi. Te są następnie przyjmowane lub odrzucane przez miasto. Na końcu Rada Warszawy głosuje. Dopiero przyjęty przez nią dokument staje się obowiązującym miejscowo prawem. W Warszawie nierzadko uchwalanie planu trwa nawet kilkanaście lat.

Urzędniczka przyznała jednocześnie, że dotychczas nikt wniosku o zmianę planu miejscowego dla rejonu Okopowej nie złożył.

- W pogoni za zyskiem ludzie są w stanie zrobić wszystko. Na to nie ma zgody - komentował całą sytuację w rozmowie z reporterką programu "Polska i Świat" Dariusz Paczkowski, mieszkaniec istniejącego budynku i prezes fundacji Klamra, który jest zaniepokojony planowaną inwestycją. - Wszystkie okna, które mam w mieszkaniu wychodzą na tę stronę. Po prostu jakbym mieszkał w jakiejś piwnicy - dodał Robert Szczepanik, inny mieszkaniec.

Planowany budynek miałby w różnych miejscach różną liczbę pięter i odległość od istniejących ścian, co - według wyliczeń dewelopera - zapewniłoby gwarantowany prawem dostęp do światła dziennego. Ale mieszkańców to nie uspokaja, bo prawo do światła dziennego w zabudowie śródmiejskiej - gdzie znajduje się blok - jest bardziej liberalne. - Wystarczy, że to światło muśnie nasz parapet, czyli możemy mieć całkowicie ciemno w mieszkaniu, ale ten promień słońca, nawet jeśli ma centymetr, już jest liczony jako dostęp słońca do mieszkania - zwróciła uwagę inna mieszkanka, Ewa Sułek.

Podobnych przypadków, nie tylko w Warszawie, jest coraz więcej. - Mamy stosunkowo niewielkie działki w Śródmieściu i deweloperzy starają się upchnąć na nich jak najwięcej się da. Jeżeli chcemy zbudować budynek, to najbliżej jak możemy to trzy metry od granicy działki, przy czym wtedy nie możemy zrobić okien. Jeśli chcemy zrobić okna, musimy mieć co najmniej cztery metry. Przy bardzo wąskich działkach, poniżej 16 metrów, możemy zejść do półtora metra, ale w praktyce to będzie rzadko występowało - wyjaśniał urbanista Leszek Wiśniewski.

W tym przypadku deweloper tłumaczy, że nie chciał budować apartamentowca tak blisko istniejącego bloku, ale zobowiązało go do tego miasto, które - wypełniając decyzję wojewody mazowieckiego - nakazuje dostosowanie się do planu zagospodarowania przestrzennego, który dla tego miejsca przewiduje zabudowę pierzejową, czyli ściana w ścianę. Tyle że istniejący blok powstał przed rozpisaniem planu, a na planie wygląda inaczej niż w rzeczywistości. - Zakłada, że od strony, od której ma powstać budynek, mamy pustą ścianę i oni mogą tę swoją pustą ścianą dostawić do nas, tworząc pierzeję - mówiła Ewa Sułek. Tyle że budynek nie ma pustej ściany - ma okna i balkony.

Miasto tłumaczy, że na razie nie wydało pozwolenia na budowę. - Ostatnie dwie decyzje dotyczące tej inwestycji to były decyzje odmowne. Obie decyzje zostały uchylone i skierowane do ponownego rozpatrzenia - przypomniała w rozmowie z "Polska i Świat" Marlena Happach.

Decyzję miasta cofnął wojewoda mazowiecki, ale zrobił to z przyczyn proceduralnych. Jak wyjaśniła jego rzeczniczka Ewa Filipowicz, chodziło o niedostarczenie dokumentów i niespójność w dokumentacji projektowej. Warszawski ratusz nałożył na dewelopera obowiązek uzupełnienia projektu. Czas mija za tydzień, 23 września.

- Z całą pewnością dotychczasowa forma i to, co było prezentowane w mediach społecznościowych, to była ta inwestycja, która nie uzyskała pozwolenia na budowę w biurze architektury - podkreśliła Happach. - Plan miejscowy jest bardzo ważnym, obowiązującym dla danego miejsca przepisem, ale on w żaden sposób nie uchyla innych przepisów dotyczących prawa budowlanego czy rozporządzenia o usytuowaniu budynków, tak że dana inwestycja musi spełniać wszystkie te przepisy łącznie - przypomniała.

Dopytywana o to, czy mieszkańcy mogą czuć się bezpiecznie, że ta inwestycja nie powstanie i czy deweloper może obejść w jakiś sposób przepisy, odpowiedziała: - Deweloper może zmniejszyć budynek i w taki sposób przedstawić inwestycję, że ona wypełni zarówno wytyczne planu i wszystkie inne przepisy. W mojej ocenie wykonanie tego projektu w taki sposób, aby wypełniał wszystkie normy i niezbędne elementy przepisów, wymaga zmiany projektu.