To koniec centrów handlowych? "Po otwarciu stanęliśmy w obliczu katastrofy ekonomicznej"

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO

Na początku marca został w Polsce odnotowany pierwszy przypadek koronawirusa. Aby zapobiec rozprzestrzenianiu się niespotykanej dotąd choroby, rząd zamroził niemalże wszystkie dziedziny gospodarki. Już 14 marca przestały działać centra handlowe. Rząd pozwolił jedynie prowadzić działalność tym najemcom, którzy sprzedają produkty kosmetyczno-higieniczne, medyczne czy spożywcze – tak zwane artykuły pierwszej potrzeby.

Działalność branży została de facto sparaliżowana z dnia na dzień. Każdy kolejny tydzień "lockdownu" generował olbrzymie straty zarówno dla właścicieli obiektów, jak i najemców. Centra handlowe zostały ponownie otwarte na początku maja w nowym reżimie sanitarnym, ale branża wciąż znajduje się w kryzysie. Obawy dotyczą skali powrotu klientów do centrów handlowych, konfliktów między najemcami i właścicielami, popularyzacji zakupów internetowych czy widma masowych upadłości.

Tę ostatnią podsyciło zamknięcie łódzkiej Sukcesji – pierwszego dużego obiektu handlowego, który nie przetrwał kryzysu związanego z COVID-19. Galeria miała zaledwie pięć lat, znajdowało się w niej wiele sklepów, kino, kręgielnia i lokale gastronomiczne.

"W związku z brakiem zgody Rady Wierzycieli na dalsze prowadzenie przez Syndyka przedsiębiorstwa upadłej spółki informujemy, iż z dniem 30.06.2020 Centrum Handlowo-Rekreacyjne Sukcesja zostanie zamknięte" - poinformowali przedstawiciele galerii handlowej w mediach społecznościowych.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że placówka borykała się z problemami już wcześniej.

- COVID weryfikuje pewne lokalizacje i projekty. Akurat Sukcesja powstała na bardzo konkurencyjnym rynku, mierzyła się z ogromnymi projektami, takimi jak Port Łódź czy Manufaktura, które są rozpoznawane w całej Polsce – mówi w rozmowie z TVN24 Biznes szefowa sektora handlowego w CBRE Magdalena Frątczak. Jej zdaniem "COVID jest takim papierkiem lakmusowym dla rynku".

Ekspertka nie spodziewa się jednak, że dojdzie do fali upadłości centrów handlowych.

- Nie sądzę, żeby COVID na naszym dojrzałym rynku powierzchni handlowych spowodował, że tych upadłości centrów handlowych będzie dużo. To będą sporadyczne sytuacje, ograniczające się do takich projektów, które po prostu były zawsze problematyczne – wyjaśniła.

- Nie wydaje mi się, żebyśmy mówili tutaj o 20-30 czy większej liczbie projektów, które zostaną zamknięte na polskim rynku – dodała.

Katastroficznego scenariusza nie przewiduje też dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych Radosław Knap.

- Ciężko mówić w tym przypadku, aby miała to być jakaś fala upadłości, tak bym na pewno nie uogólniał. To są różne sytuacje, kondycje finansowe spółek – mówił w rozmowie z TVN24 Biznes.

- COVID na pewno jednak na to wpłynął i wiele firm, także będących właścicielami nieruchomości także musiała sobie z tym w jakiś sposób radzić, czy poprzez obniżanie wynagrodzeń, czy zrezygnowanie z inwestycji i współpracy z wieloma podwykonawcami świadczącymi usługi dla centrów handlowych, a jednocześnie pojawiło się wiele dodatkowych wydatków związanych w nowymi restrykcjami sanitarnymi, zakupem urządzeń i środków czystości i bezpieczeństwem - dodał Knap.

Z kolei ekspert Konfederacji Lewiatan Dominik Gajewski w rozmowie z TVN24 Biznes powiedział, że "trudno powiedzieć, czy będzie to generalna tendencja". 

- Nie jest łatwo określić, co do których centrów istnieje większe ryzyko upadłości, likwidacji. Tutaj decydują warunki geograficzne, społeczne, lokalizacyjne i finansowe. Trzeba pamiętać, że centra handlowe często mają określony sposób finansowania swojej działalności. Krótko mówiąc, często wybudowane są na kredyt - mówił.

Gajewski podkreślił, że "powrót do stanu sprzed pandemii to nie będzie powrót szybki".

Natomiast prezes zarządu Kazar Group, członek zarządu i współzałożyciel Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług Artur Kazienko w rozmowie z TVN24 Biznes powiedział, że coraz bardziej dostrzegalne jest "większe zainteresowanie powrotem do ulic handlowych, które są w czasach dystansu społecznego i obostrzeń dotyczących bezpieczeństwa alternatywą dla zamkniętych obiektów handlowych".

- Tak długo jednak, jak nie zmieni się infrastruktura towarzysząca komfortowi robienia zakupów na tzw. high streetach, tak długo ciągle przewagę będą miały centra handlowe - podkreślił.

Podstawowym wskaźnikiem, jaki obrazuje sytuacje centrów handlowych, jest liczba ich odwiedzin. Zaraz po ponownym otwarciu centrów handlowych była ona niższa o 41,6 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według najnowszych danych Polskiej Rady Centrów Handlowych tak zwana "odwiedzalność" od  29 czerwca do 5 lipca wyniosła od 78 do 85 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Jak podkreślili jego autorzy, najszybciej do normy wraca region południowo-zachodni, gdzie w piątek ruch w galeriach był niższy zaledwie o 6 proc. w stosunku do zeszłego roku. "Najsłabiej w zestawieniu plasuje się region wschodni. Tam zanotowano średnią odwiedzalność na poziomie 73-77 proc. w zależności od dnia tygodnia" - napisano w komunikacie.

Klienci odwiedzają centra handlowe rzadziej nie tylko ze względu na obawy przed zakażeniem. Zmianie uległ sposób robienia przez nich zakupów.

Potwierdza to także raport Retail Institute, który monitoruje działalność 140 centrów handlowych w Polsce. Wynika z niego, że obroty firm prowadzących działalność handlową, usługową i rozrywkową w centrach handlowych spadły w maju o 24,6 proc. w porównaniu do roku 2019 i wyniosły 1,4 mld złotych. Prezes Retail Institute Anna Szmeja zaznaczyła, że zakupy w galeriach robiliśmy częściej sami, bez rodzin i przyjaciół, starannie je planując. "Zdecydowanie lepiej radziły sobie w maju branże, w których istotny jest element doradztwa, gorsze wyniki miały natomiast te, które opierały się na zakupach spontanicznych i impulsowych" - dodała.

Według raportu kategorią, która w maju odnotowała wzrosty, była elektronika (16,3 proc. rdr). "Firmy z tego sektora rozpoczęły maj od agresywnych kampanii reklamowych i wyprzedażowych" - podkreślono. Z kolei branża modowa w maju miała straty na poziomie 31,4 proc. w porównaniu z majem 2019 roku.

"Dotkliwie skutki pandemii odczuły kawiarnie i restauracje, których ograniczenia obowiązywały do 18 maja, jednak największe straty poniosła branża rozrywkowa, która nadal w znaczącej części pozostaje zamknięta" - wskazano w raporcie.

Od maja obserwowany jest stopniowy powrót klientów do galerii handlowych. W maju centra monitorowane przez RI odwiedziło 21 milionów osób (-37 proc. rdr), a w czerwcu już ponad 31,5 mln klientów (-26,1 proc. rdr).

Mimo że centra handlowe są otwarte od 4 maja, to wielu najemców nie otworzyło wszystkich swoich sklepów, w tym polska firma odzieżowa LPP, posiadająca takie marki, jak: Reserved, Sinsay, Mohito, Cropp i House.

Po kryzysie związanym z koronawirusem znaczna część najemców uważa, że sprzedaż w centrach handlowych stała się nieopłacalna. Jak wynika z opublikowanego w połowie czerwca badania Konfederacji Lewiatan, zdaniem respondentów sprzedaż w sklepach i punktach zlokalizowanych w galeriach handlowych w maju br. w stosunku do stycznia i lutego obniżyła się o 46 procent.

Na pytanie, jak oceniają opłacalność prowadzonych w galeriach handlowych sklepów czy punktów, 52,2 procent firm odpowiedziało, że to działalność zdecydowanie poniżej opłacalności, 29 procent stwierdziło, że jest to nieopłacalne, ale dostrzegają symptomy poprawy, a dla 15,9 procent to biznes na granicy opłacalności.

- Po podsumowaniu kilku tygodni działania w nowych realiach, po rozluźnieniu kwarantanny i ponownym otwarciu sklepów z całą odpowiedzialnością możemy stwierdzić, że realia sprzed pandemii są odległe i nieosiągalne przez nasze firmy w obecnych warunkach. Są wśród nas firmy, które zaliczyły spadki sięgające 90 proc. obrotów. Uśredniając, spadki przychodów oscylują wokół 50 proc. - podkreślił Artur Kazienko.

Podobnie jak w przypadku niektórych sklepów, mimo odmrożenia, wciąż nie otworzyła się część dużych sieci kinowych, m.in. Cinema City. Swoje placówki otworzyły już Multikino i Helios.

- Gdy produkcje filmowe zostaną uruchomione i premiery zaczną się odbywać, czyli mniej więcej od połowy lipca, kina będą otwierane, a ich oferta wpłynie na odwiedzalność centrów handlowych. Klienci, którzy do nich przychodzą, chcą korzystać z pełnej oferty, a nie tylko częściowej. To spowoduje skokowy przyrost klientów w centrach – twierdzi Magdalena Frątczak.

- To, że kina mogą być otwarte, ale jeszcze nie rozpoczynają swojej działalności w centrach, głównie spowodowane jest tym, że tych produkcji hollywoodzkich jest jeszcze mało, część premier została przeniesiona na drugą część roku (w dużej mierze także z powodu koronawirusa - red.). Tak naprawdę pokazywanie starego repertuaru nie ma dla operatora kinowego większego sensu - wyjaśniła.

Kolejnym problem, z jakim borykają się centra handlowe, jest dążenie najemców do renegocjowania czynszów i warunków umów z właścicielami obiektów. Firmy oczekują porozumienia w sprawie nowych warunków współpracy, a jeżeli ich oczekiwania nie zostaną spełnione, są gotowe do wypowiadania umów i poszukiwania nowych lokalizacji.

W takiej sytuacji znalazło się między innymi LPP. Pod koniec kwietnia koncern zdecydował o odstąpieniu od części umów z centrami handlowymi. Decyzja ta dotyczyła ok. 29,5 proc. powierzchni handlowej.

Jak poinformowała TVN24 Biznes spółka, obecnie funkcjonuje 81 proc. salonów. "Liczymy, że w ciągu kolejnego miesiąca będziemy mogli sfinalizować ustalenia z pozostałymi właścicielami powierzchni handlowych" - napisała firma.

O odstąpieniu od ponad 40 umów najmu w galeriach handlowych informował też Empik. Pod koniec czerwca firma informowała o otwarciu 25 proc. zamkniętych lokalizacji po osiągnięciu porozumienia z właścicielami galerii.

Otwarcie sklepu w warszawskiej Galerii Młociny opóźnia też Primark. Ciesząca się dużą popularnością w Wielkiej Brytanii sieć miała zrobić to wiosną, ale termin został przesunięty. Póki co nie podano dokładnej daty.

Na wysokość czynszu skarżą się firmy zrzeszone w Związku Pracodawców Handlu i Usług, który powstał zaraz po zamrożeniu centr handlowych. Zrzeszeni w nim przedsiębiorcy zorganizowali nawet pod koniec czerwca protest, który odbył się w warszawskiej Galerii Północnej.

- Paradoksalnie, gdy nastąpiło ponowne otwarcie sklepów, stanęliśmy w obliczu katastrofy ekonomicznej - mówił Artur Kazienko.

- Obecne warunki najmu, ustalane w czasach prosperity, dziś nie przystają do warunków, w jakich działamy i morderczo drenują nas pomimo pełnej świadomości centrów handlowych, jak wygląda sytuacja. Oczekujemy elementarnej empatii partnerów biznesowych, którymi przez lata były centra handlowe i do brania pod uwagę wysokości naszych obrotów i wyliczania czynszów na ich podstawie - zaapelował.

Takie rozwiązania funkcjonują już na przykład w Portugalii. Tamtejszy rząd uchwalił przepisy wprowadzające nowy sposób rozliczenia najmu w oparciu o wyniki sprzedaży.

Rozwiązania dotyczące czynszów na początku kryzysu regulowała tarcza antykryzysowa. Na jej mocy najemcy powierzchni w galeriach handlowych zostali zwolnieni z płacenia czynszu za okres trwania zakazu handlu. Magdalena Frątczak z CBRE zwróciła uwagę, że zostali oni też "zobowiązani do przedłużenia obecnych umów o okres zamknięcia plus sześć miesięcy".

W tej chwili trwają negocjacje dotyczące nowych warunków umów.

- Staramy się wyjść też naprzeciw oczekiwaniom stron i uzgodnić nowe warunki do końca roku, żeby rozpocząć nowy rok na warunkach, które są znane i akceptowane przez obie strony i zbliżone do warunków obowiązujących sprzed pandemii – powiedziała.

Dodała, że ma nadzieję, iż "do połowy września uda się większość tych aneksów i umów uzgodnić tak, żeby skupić się na pracy".

Radosław Knap uważa, że głosy, iż to właściciele centrów handlowych powinny ponieść całość kosztów związanych z kryzysem, były "bardzo krzywdzące".

- To są przecież także przedsiębiorcy, którzy działają w Polsce i przyczyniają się do rozwoju gospodarki. Tworząc nowoczesną infrastrukturę miast, poprzez liczne inwestycje, odprowadzają wszelkiego rodzaju daniny i generują szereg miejsc pracy – podkreślił.

Z kolei Dominik Gajewski mówił, że do problemu "należy podejść całościowo". - Tym podejściem zarówno dla najemców, jak i dla wynajmujących jest na przykład zniesienie zakazu handlu w niedziele, czy ograniczenie obciążeń podatkowych - podkreślił.

Tendencją, która może zaszkodzić właścicielom powierzchni handlowych, może być też wzrost popularności zakupów w Internecie. Ten trend nasilił się szczególnie w czasach koronawirusa. Według najnowszego raportu Santander Consumer Banku (SCB), co szósty Polak deklaruje, że kupuje w sieci więcej niż przed pandemią (16,3 proc.)..

Co prawda, specjaliści e-commerce oceniają, że sprzedaż internetowa nieznacznie spadła po otwarciu sklepów stacjonarnych, ale w dłuższym okresie kupujących przez Internet może zacząć przybywać - wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Analitycy firmy doradczej PMR przewidują, że w 2020 roku rynek e-commerce w Polsce odnotuje najwyższy wzrost od kilkunastu lat - prawie 26 proc rok do roku. 

Z kolei według danych firmy doradczej Savills średnie stopy kapitalizacji, czyli początkowego zwrotu inwestycji oczekiwanego przez nabywcę nieruchomości, na rynku magazynowym i centrów handlowych w Europie po raz pierwszy w historii osiągnęły zbliżoną wartość. Eksperci tłumaczą, że wpływ miał na to dynamiczny rozwój sektora e-commerce.

Dominik Gajewski z Konfederacji Lewiatan mówi jednak, że "nie stawiałby tego w jakiejś opozycji: sprzedaż online a sprzedaż klasyczna".

Jak jednak przyznał, "bez wątpienia część klientów odeszła z centrów handlowych i zaczęła kupować online." - Jest to wyraźna tendencja - podkreślił.

- Pewne tendencje dostrzegane dziś mogą się wzmocnić i utrwalić. Online oczywiście automatycznie wzmocnił swoją pozycję, ale nie ma możliwości, by w pełni zastąpił na razie klasyczne zakupy. To istotnie rosnący kanał dystrybucji, ale sklepy stacjonarne nadal zapewniają zdecydowanie większą część generowanych przychodów - twierdzi Artur Kazienko.

Wyzwaniem dla branży będzie nie tylko rozwiązanie konfliktu z najemcami, ale też przekonanie klientów, że zakupy w centrach handlowych są bezpieczne. Pandemia sprawiła, że w obawie przed zakażaniem ograniczamy wizyty w takich obiektach do szybkich i zaplanowanych zakupów. Dotąd czas spędzony w restauracjach czy kinach był też okazją do spontanicznych wydatków, a w galeriach wielu klientów spędzało po prostu wolny czas.

Jednak największą przeszkodą dla branży może nie być zmiana przyzwyczajeń konsumentów czy ograniczenie oferty rozrywkowej.

Niewątpliwie w centra handlowe najbardziej uderzy spadek dochodów ich klientów. Po kryzysie związanym z COVID-19 wiele pensji zostało zredukowanych, a tysiące osób straciło pracę. Wizja nieuchronnego kryzysu zmusza wielu rodaków do liczenia się ze wszystkimi wydatkami i analizowania ich konieczności.

Powrót do sytuacji sprzed pandemii COIVD-19 może więc nie być ani łatwy, ani szybki.