Ulga mieszkaniowa – kto może skorzystać? Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

● Podatek dochodowy jest obowiązkowy, gdy nieruchomość jest sprzedawana przed upływem pięciu lat od jej nabycia. ● Ulga mieszkaniowa pozwala zmniejszyć podstawę podatku o koszty własnych celów mieszkaniowych. ● Na poczet ulgi można zaliczyć wydatki z trzech lat po sprzedaży nieruchomości. ● Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej zobowiązuje do złożenia deklaracji PIT-39.

Zarówno podatek od zbycia nieruchomości jak i ulga mieszkaniowa działają w oparciu o ustawę z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym się ją nabyło, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Podatek ten wynosi 19 proc. od uzyskanego dochodu. Oznacza to, że jeżeli nieruchomość kupiło się za 350 tys. zł, a sprzedaje za 400 tys. zł, to 19 proc. podatku odprowadza się od dochodu wynoszącego 50 tys. zł.

Ulga mieszkaniowa jest rozwiązaniem, które pozwala w takich sytuacjach na zmniejszenie wysokości należnego podatku, a nawet uniknięcie konieczności jego zapłaty. Polega ona na tym, że uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dochód może zostać zwolniony z podatku, jeżeli zostanie wydany na tzw. własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie to musi nastąpić w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa działa w ten sposób, że wartość dochodu podlegającego pod opodatkowanie zostaje zmniejszona o wartość wykazanych, poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli więc wartość poniesionych wydatków wyniesie tyle samo, ile wynosił dochód ze sprzedaży nieruchomości, w ogóle nie zapłaci się podatku od tej sprzedaży.

Jakie konkretnie wydatki będą kwalifikowały do skorzystania z ulgi? Zgodnie z prawem wydatki na własne cele mieszkaniowe to m.in.:

– nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, – nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, – nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, – budowa, rozbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, – rozbudowa, przebudowa, adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części lub własnego lokalu niemieszkalnego.

Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać również w przypadku, gdy zakup nowej nieruchomości odbywa się na kredyt, przy jednoczesnym posiłkowaniu się dochodem ze sprzedaży innej nieruchomości.

W przypadku kupna nieruchomości na kredyt za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznane mogą być:

– wkład własny na kupno nowej nieruchomości, – koszty notarialne związane z kupnem nowej nieruchomości, – koszt spłaty kredytu na zakup nowej nieruchomości wraz z odsetkami, o ile kredyt ten został wzięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z ulgi mieszkaniowej skorzystać można zarówno w przypadku kredytu hipotecznego, jak też np. kredytu konsolidacyjnego. 

Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej i uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wymaga od podatnika właściwego rozliczenia się z urzędem skarbowym. Zobowiązany jest on w tym celu do złożenia zeznania podatkowego PIT-39. 

W zeznaniu PIT-39 konieczne jest wykazanie wysokości osiągniętego przychodu ze sprzedaży nieruchomości, kosztu uzyskania tego przychodu, wysokości wydatków na własne cele mieszkaniowe oraz kwotę obliczonej ulgi mieszkaniowej.

Czas na złożenie PIT-39 mamy do końca kwietnia roku następnego po tym, w którym doszło do zbycia nieruchomości. 

Rozliczenie się z urzędem skarbowym wiąże się nie tylko z koniecznością złożenia PIT-39, ale również samodzielnego obliczenia odliczeń od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Jak to zrobić?

Do obliczenia tego służy prosty wzór: dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy pomnożyć przez wydatki na własne cele mieszkaniowe, a następnie uzyskany wynik podzielić przez przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Przykładowo kupując nieruchomość w 2016 roku za 300 tys. zł i sprzedając ją w 2020 roku za 400 tys. zł, uzyskujemy dochód 100 tys. zł. Całość dochodu została przeznaczona na remont innej nieruchomości - własnego mieszkania. 

Dochód zwolniony z podatku dochodowego: 100 000 × 100 000 / 400 000 = 25 000 zł

Dochód podlegający opodatkowaniu: 100 000 – 25 000  = 75 000 zł

Wysokość podatku dochodowego: 19% × 75 000 = 14 250 zł

Jeżeli cały przychód ze sprzedaży nieruchomości, czyli 400 tys. zł, zostałby przeznaczony na zakup innej nieruchomości, podatku dochodowego nie płaciłoby się w ogóle.

Przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej bardzo ważne jest właściwe udokumentowanie poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe. Należy pamiętać, że urząd skarbowy ma prawo skontrolować te wydatki i ocenić właściwość dokonanych odliczeń.

Dokumentacji podlegać tutaj będą zarówno koszty związane ze sprzedawaną nieruchomością, jak też z nowo kupowaną. Dokumentacja ta to nie tylko notarialne umowy kupna i sprzedaży nieruchomości, ale też m.in. faktury i inne imienne rachunki potwierdzające koszty remontów.

Akty prawne: Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Rozporządzenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie przedłużenia terminu na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego