Zmiany w kredytach na horyzoncie. "Przeciętna zdolność kredytowa może wzrosnąć nawet o 40-50 procent"

Bartosz Turek zwrócił uwagę, że styczeń przyniósł bardzo poważną zmianę dotyczącą oprocentowania kredytów mieszkaniowych, ponieważ jego główny jego składnik, czyli WIBOR wyraźnie spada. WIBOR trzymiesięczny (3M) jest na poziomie 6,96 proc., najniższym od drugiej połowy czerwca 2022 roku.

Analityk wskazał, że z punktu widzenia kredytobiorców spadek oprocentowania kredytów o trochę ponad 0,6 pkt proc. od początku listopada może oznaczać obniżkę miesięcznej raty kredytu o około 5 proc., ale też analogiczny wzrost zdolności kredytowej.

"A gdyby tego było mało, to rynek nie tylko przestał zastanawiać się nad dalszymi podwyżkami stóp procentowych, ale zaczął się zastanawiać, kiedy przyjdą obniżki. Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców. Niższe oprocentowanie oznacza bowiem nie tylko niższe raty, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów" - wyjaśnił analityk.

Jak czytamy, kontrakty terminowe na stopę procentową, które pokazują co stać się może z WIBOR-em 3M w kolejnych miesiącach sugerują, że wskaźnik ten w perspektywie 12 miesięcy może spaść do poziomu około 5,5-6 proc. Oznaczałoby, że raty spłacanych dziś kredytów spadłyby o kolejnych 10 proc. Z kolei z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać "podreperowanie” zdolności kredytowej nawet ponad 10 proc.

Turek zwrócił uwagę, że notowania kontraktów terminowych są ważne też z punktu widzenia oprocentowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. "I tak na przykład podstawą do określenia oprocentowania kredytów z ratą stałą przez 5 lat powinien być IRS w wersji pięcioletniej (5Y). Notowania tych kontraktów też wyraźnie w ostatnich dniach zniżkowały. 10 stycznia rano ich notowania były na poziomie poniżej 5,2 proc. To najniżej od marca 2022 roku" - wskazał analityk.

Jak dodał, jest to o tyle ważne, że takie notowania IRS-ów powinny pozwalać bankom na oferowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem na poziomie około 7-8 proc. w skali roku. To mniej niż obecnie.

Jak wynika z analizy, na tym jednak nie koniec zmian, które mogą w 2023 roku obniżyć oprocentowanie kredytów. Dla tych, którzy myślą o zaciągnięciu kredytu, ważne są zapowiedzi wprowadzenia do oferty banków kredytów opartych o WIRON. Jest to wskaźnik, który ma zastąpić aktualnie stosowany WIBOR. Z mapy drogowej opublikowanej pod koniec września ubiegłego roku na stronach Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że cała reforma ma się zakończyć w 2025 roku.

Czytaj także: Duże zmiany dla kredytobiorców coraz bliżej. Wyjaśniamy

Bartosz Turek zwrócił uwagę, że 9 stycznia WIRON 3M notowany był na poziomie prawie 6,23 proc., a WIBOR 3M na poziomie 6,96 proc. "Tego konkretnego dnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami była na poziomie 0,73 pkt. proc. I choć w kolejnych tygodniach może ona topnieć, to dane dostępne od kwietnia 2019 roku pokazują, że WIRON 3M jest prawie zawsze notowany niżej niż analogiczny WIBOR, a średnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wynosiła dotychczas około 0,5 pkt. proc." - zauważył.

Oznacza to, że jeśli banki zaczną oferować kredyty oparte o WIRON, to oprocentowanie takich długów może być niższe niż kredytów opartych o WIBOR, przy założeniu, że banki nie postanowią podnieść przy okazji swoich marż. "Znowu warto więc dodać, że spadek oprocentowania o 0,5 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o 3-5 proc. oraz analogiczny wzrost zdolności kredytowej" - przekazał analityk.

Dla dalszego kształtowania się zdolności kredytowej Polaków duże znaczenie ma też to, co dzieje się z wynagrodzeniami. A te - jak wynika projekcji Narodowego Banku Polskiego - mają w 2023 roku rosnąć.

"Według ostatniej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków NBP w 2023 roku pensje w Polsce mają pójść w górę średnio o prawie 12 proc. To może przełożyć się nawet na ponad 10-proc. wzrost zdolności kredytowej w samym tylko bieżącym roku" - podał Bartosz Turek.

Ponadto Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad modyfikacją Rekomendacji S i częściowym poluzowaniem badania zdolności kredytowej. Urząd rozważa zmiany w wyliczaniu zdolności dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla takich produktów bufor bezpieczeństwa wynosiłby - tak jak wcześniej - 2,5 punktu procentowego. Zmiany w wyliczeniu zdolności nie objęłyby kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, opartych o np. WIBOR 3M, czy WIBOR 6M.

"Przypomnijmy, że bufor ten służy do określenia oprocentowania kredytu, które przy realizacji czarnego scenariusza ma być do udźwignięcia przez potencjalnego kredytobiorcę. To znaczy, że do aktualnego oprocentowania dziś bank musi dodawać 5 pkt. proc. i sprawdzać czy kredytobiorcę stać będzie na taki kredyt. Na stole jest jednak propozycja, aby obecnie stosowany bufor na podwyżki stóp zmniejszyć o połowę w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym na 5 lat" - wyjaśnił analityk HRE Investments.

Czytaj także: Dostępność kredytów hipotecznych może ulec "znaczącej poprawie". Mamy wyliczenia

"Co więcej, w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym przez dłuższe okresy bufor może podlegać dalszej redukcji. W praktyce już ograniczenie bufora o połowę może oznaczać, że zdolność kredytowa pójdzie w górę o 15-20 proc." - dodał.

Do tego rząd zapowiada program "Pierwsze mieszkanie". W ocenie Bartosza Turka odbudowa zdolności kredytowej Polaków jest warunkiem niezbędnym dla powodzenia tego programu.

"W jego ramach rząd planuje udostępnienie osobom nieposiadającym mieszkania ekstremalnie wręcz taniego kredytu (z oprocentowaniem na poziomie około 2 proc.). Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw tego rozwiązania trzeba najpierw poczekać na faktyczne uruchomienie programu (planowane na początek 3 kwartału 2023 roku) oraz zaciągnąć dług w banku. Aby bowiem otrzymać preferencyjny kredyt będzie trzeba nie tylko spełniać wymagania programu, ale też posiadać zdolność kredytową" - zauważył.

Turek zaznaczył, że nie wszystkie wspomniane wcześniej pozytywne zmiany muszą stać się rzeczywistością. "Gdyby się jednak to udało, to przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40-50 proc. Oznaczałoby już niemal odbudowanie zdolności kredytowej sprzed podwyżek stóp procentowych, chociaż przy wyższym poziomie rat. Jest to mimo wszystko optymistyczny scenariusz" - podkreślił.

Może się jednak też okazać - jak dodał analityk - że "sytuacja geopolityczna czy recesja przynieść mogą skutki negatywne z punktu widzenia osób marzących o własnych czterech kątach". "Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku" - zaznaczył Bartosz Turek.