Na spadki cen mieszkań trzeba poczekać. Analitycy wskazują jak długo

"Według wielu miar Polaków wciąż stać na mieszkania i nie wychodzą z rynku – więc ceny nieruchomości nie przestaną rosnąć" - wskazują analitycy Banku Polska Kasa Opieki (Pekao) w raporcie pt. Rynek nieruchomości w Polsce 2024.

Za wzrostem cen na rynku nieruchomości zdaniem analityków Pekao przemawia kilka argumentów. Pierwszy z nich to wciąż za mała liczba mieszkań w porównaniu do potrzeb. Ponadto, w ich ocenie, dostępne mieszkania często są zbyt małe i mieszka w nich zbyt duża liczba osób. "To argument za wzrostem cen" - oceniają analitycy.

Drugą przesłanką jest duża przestrzeń do tego, aby Polacy zaciągali kredyty hipoteczne. "Potencjał dalszego rozpędzenia akcji kredytowej jest istotny, a do historycznych, dwucyfrowych dynamik wolumenu hipotek złotowych wciąż nam daleko. Ceny nieruchomości nie są w Polsce napędzane bańką kredytową" - wskazują.

Dodają, że obecnie w Polsce zaledwie trzy na dziesięć mieszkań jest kupowanych na kredyt. Pozostałe są nabywane za gotówkę. To, zdaniem analityków ogranicza rolę kosztów kredytu w kształtowaniu rynku. Dodają, że najprawdopodobniej w nadchodzących miesiącach i latach najbardziej wrażliwi konsumenci zostaną objęci celowaną pomocą z programu #NaStart. Ponadto popyt może być stymulowany przez dawnych kredytobiorców frankowych, którzy dzięki zwycięstwom sądowym zyskują możliwość powrotu z odzyskanym kapitałem na rynek w celu realizacji odłożonego popytu.

Trzecim czynnikiem, który może wpłynąć na dalsze podwyżki jest porównywalny wzrost cen nieruchomości ze wzrostem płac. "Dostępność dochodowa nieruchomości w Polsce kształtuje się na wysokim poziomie na tle innych krajów Europy i nie spadła znacząco w minionych latach. Wręcz przeciwnie - od 2015 utrzymuje się na względnie stałym poziomie" - zaznaczają.

Kolejnym argumentem, przemawiającym za wzrostem ceny za zakup własnego M, jest duże prawdopodobieństwo osiedlenia się przebywających obecnie w Polsce uchodźców z Ukrainy, w związku z trwającą tam wojną, którzy obecnie w większości wynajmują mieszkania. "Zakładamy, że przeważająca część obecnie pozostających w kraju 400 tys. imigrantów ze Wschodu osiedli się w Polsce na stałe i będzie szukać swojego lokum" - wskazują analitycy banku. Dodają, że zwiększony popyt może wpłynąć na dalsze podwyżki.

Ponadto wskazują, ze podejście modelowe dostarcza argumentów za dalszymi wzrostami cen nieruchomości. "Według naszej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. Od II kwartału powinny zacząć nieznacznie się obniżać. W 2-letnim horyzoncie naszej prognozy (lata 2024-2025) ceny mieszkań wzrosną o 7 procent" - oceniają analitycy Banku.

Główną przeszkodą, którą wskazują analitycy Pekao są utrzymywane przez Radę Polityki Pieniężnej wysokie stopy, które ich zdaniem nie spadną w najbliższych kwartałach. "Nie jest to jednak 'gwóźdź do trumny', ponieważ według danych Narodowego Banku Polskiego ponad 70 proc. zakupów mieszkań finansowanych jest ze środków własnych, a nie kredytów" - dodają.

W ocenie analityków na kształt rynku nieruchomości wpłynie program #NaStart. "Dostępność dochodowa nieruchomości w Polsce pogarsza się, jeśli wziąć pod uwagę wysokie koszty kredytu. Bez subsydiów w postaci kredytu Bezpieczny kredyt 2 procent albo #NaStart popyt na nieruchomości w Polsce byłby umiarkowanie niski" - prognozują analitycy Pekao.

Ponadto, barierą wzrostu cen nieruchomości, którą wskazują jest demografia. "Polskie społeczeństwo starzeje się, a wiele miast i obszarów wiejskich się wyludnia" - zaznaczają. Jednak w ich ocenie nie jest to silna bariera wzrostu cen nieruchomości, ponieważ duże miasta wciąż przyciągają nowych mieszkańców (także z zagranicy) i panuje w nich deficyt mieszkaniowy. "Ponadto Polacy kupują coraz więcej nieruchomości o charakterze rekreacyjnym, które podnoszą popyt na domy i mieszkania w mniejszych ośrodkach" - dodają.

Wzrost cen nieruchomości w Polsce należał do najszybszych w całej UE. - Lata 2018-2023 przyniosły 59-procentowy wzrost cen mieszkań nad Wisłą, co plasuje nas wśród takich krajów jak Czechy (63 proc.), Estonia (69 proc.), Litwa (74 proc.) czy Węgry (85 proc.) - wyliczają analitycy Pekao. Dodają, że wysokie wzrosty cen na rynku nieruchomości wiążą się z podwyższoną inflacją CPI - po korekcie o inflację cen towarów i usług konsumpcyjnych mieszkania w Polsce zdrożały o 20 proc. w tym samym okresie.

Przypominają, że w tym czasie miały miejsce dwa okresy spowolnienia dynamiki cen mieszkań. "Pierwszy wywołany lockdownami w okresie pandemii (ograniczenia sanitarne wydłużające proces zakupu mieszkań od strony formalnej) oraz drugi będący następstwem silnych podwyżek stóp procentowych w 2022 roku, jednak w żadnym z nich przeciętna dynamika cen lokali mieszkalnych nie spadła poniżej +5 proc. w skali roku" - wskazują.

Dodają, że II kwartał 2023 wyznaczył moment, w którym średnia cena mieszkań w Europie zaczęła się kurczyć w tempie niemal 1 proc. w skali roku. Jednak nie w Polsce. "W I kwartale 2023 dynamika cen nieruchomości odbiła się od dna i zaczęła przyspieszać, zaś wzrosty w II kwartale 2023 częściowo były spowodowane antycypacją efektów rządowego programu wsparcia kredytobiorców Bezpieczny Kredyt 2 procent" - podsumowują analitycy Pekao.