Liczba mieszkań dostępnych w tej formie wzrosła o 40 procent

Do niedawna rynek mieszkań na wynajem w Polsce zdominowany był przez prywatnych inwestorów. To się jednak zmienia. Ubiegły rok był rekordowy dla tego sektora BTR (Build-to-Rent) w Polsce. Oddano do użytku ponad 5,1 tys. nowych mieszkań, co oznaczało 40-proc. wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec 2023 roku w ofercie inwestorów instytucjonalnych dostępnych było ponad 16 tys. mieszkań BTR - poinformowano w raporcie Knight Frank i Dentons.

Chodzi o sektor BTR, dotychczas znany jako PRS – (Private Rented Sector).

- Rynek mieszkań na wynajem - BTR - w Polsce rozwija się dynamicznie, stanowiąc atrakcyjną perspektywę dla inwestorów. Pod koniec roku liczba dostępnych mieszkań na wynajem na instytucjonalnym rynku najmu przekroczyła 16 000, a prawie 12 000 mieszkań jest cały czas w budowie. Wzrost popytu jest widoczny szczególnie w dużych miastach – w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu i właśnie w tych lokalizacjach ankietowani w naszym badaniu inwestorzy planują nowe projekty – skomentowała Sylwia Jankowska z Knight Frank.

Według szacunków EY na koniec 2022 r. łączne zasoby PRS w Polsce wynosiły ok. 8,5 tys. mieszkań, a kolejne 55,5 tys. może trafić na rynek w perspektywie od 5 do 7 lat.

Jak wskazano w raporcie, 41 proc. mieszkań w sektorze BTR dostępnych jest w Warszawie. W stolicy znajduje się obecnie ponad 6,6 tys. takich lokali, a w budowie jest kolejnych 4,4 tys. W całym kraju do końca 2024 roku do użytku zostanie oddanych około 6,5 tys. mieszkań przeznaczonych na wynajem instytucjonalny. Inwestorzy dysponują też gruntami, na których może powstać około 36,2 tys. mieszkań.

Autorzy zauważają jednak, że mieszkania dostępne w formie najmu instytucjonalnego stanowiły w 2023 roku zaledwie 1,4 proc. całkowitej podaży mieszkań do wynajęcia w głównych miastach Polski, a ponad 98 proc. tych zasobów stanowi własność prywatną. Szacuje się je na ponad 1,2 miliona lokali.

Według ekspertów Knight Frank i Dentons, warunki społeczno-gospodarcze stwarzają jednak możliwości dalszej ekspansji sektora BTR w Polsce. Przeprowadzony wśród inwestorów aktywnych na rynku BTR barometr tzw. sentymentu rynkowego potwierdził, że ponad 40 proc. podmiotów szacuje prime yield (stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości na rynku) w Warszawie na poziomie 5,5-6 proc., a niespełna 20 proc. na ponad 6 proc. Wszyscy ankietowani zadeklarowali również, że ich strategia rozwoju przewiduje realizację nowych projektów. Jak wskazali analitycy Knight Frank i Dentons, te dane potwierdzają zaufanie inwestorów do rynku BTR.

Jeśli zaś chodzi o bariery i ryzyka w rozwoju rynku, ankietowani wskazali: wysokie koszty finansowania (69 proc.), ograniczoną dostępność gruntów (44 proc.), a także ich przeszacowaną przez sprzedających wartość (44 proc.). Spośród przeszkód prawnych najczęściej wymieniano brak przepisów o REIT-ach (funduszach inwestujących w nieruchomości - Real Estate Investment Trust) - (69 proc.) oraz przejrzystych regulacji podatkowych (62 proc).

W ocenie specjalistów z Dentons ważnym czynnikiem wpływającym na rozwój rynku BTR są coraz bardziej przewidywalne przepisy podatkowe. W ostatnim czasie widać korzystne zmiany, w tym m.in. możliwość opodatkowania budynków mieszkalnych wynajmowanych długoterminowo osobom fizycznym preferencyjną stawką podatku od nieruchomości (1,15 zł zamiast 33,10 zł za 1 mkw).

- Niewątpliwie ogromnym impulsem rozwojowym dla rynku BTR byłoby wprowadzenie od dawna oczekiwanych przez inwestorów przepisów dotyczących tzw. REIT-ów, co wydaje się możliwe w świetle niedawno ogłoszonych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założeń – dodał Tomasz Krasowski z Dentons.

Knight Frank to globalna firma doradcza specjalizująca się w rynku nieruchomości. Doradza zarówno indywidualnym właścicielom i nabywcom, jak również największym deweloperom, inwestorom i najemcom korporacyjnym.

Dentons jest jedną największych firm prawniczych na świecie. Działa w ponad 80 krajach, świadcząc pomoc inwestorom.

Najem instytucjonalny jest dostępny wyłącznie dla podmiotów, które prowadzą firmę w zakresie wynajmu lokali. Forma ta nie obejmuje prywatnych właścicieli mieszkań i budynków, dla których przewidziana jest inna forma najmu nieruchomości.

"Umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali" - wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu instytucjonalnego zapewnia właścicielowi uproszczoną procedurę eksmisji najemcy, który narusza warunki umowy, nie płaci czynszu i odmawia opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy.