W centrum Warszawy, na obszarze wielkości Stadionu Narodowego może niebawem stać dziewięć wieżowców. Co rano ulicami Wspólną, Nowogrodzką i Emilii Plater do pracy przyjeżdżać będzie kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Miasto zapewnia, że nie będzie problemów i łatwo godzi się na kolejne wieże.
140-metrowe Marriott i Oxford Tower (znany lepiej jako Elektrim lub Intraco II) stoją w rejonie skrzyżowania Nowogrodzkiej z Emilii Plater od lat 80. Przy każdym z nich może powstać 235-metrowa (wyższa od Pałacu Kultury) wieża. Do tego kompleks Porta Varsovia forsowany przez ratusz w miejscu pobliskiego liceum (2 x 218 metrów), a na koniec wieżowiec na działce należącej do archidiecezji warszawskiej (180 metrów) i dwa 55-metrowe przy ulicy Wspólnej (na końcu tekstu zamieszczamy pełną listę).
Łącznie kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, głównie biurowej i hotelowej na obszarze porównywalnym ze Stadionem Narodowym. A to tylko projekty, na które miasto już wydało warunki zabudowy lub przynajmniej dostało wnioski. Ile niespodzianek mają jeszcze w zanadrzu deweloperzy? I najważniejsze pytanie - czy miasto zgodzi się na nie tak łatwo, jak przystało na koncepcję archidiecezji, która założyła spółkę z deweloperską firmą BBI?
Powrót planów z lat siedemdziesiątych
Wysoka zabudowa w tym rejonie to nie nowość. Już w latach 70. projektowali ją autorzy Marriotta [1] i Oxford Tower [2] - Jerzy Skrzypczak i Jerzy Janczak. - Już wtedy wydawało nam się dobrym pomysłem, by od ulicy Wspólnej, w kierunku północno-zachodnim budować wysoko. Nasze dwa wieżowce miały zresztą mieć około 170 metrów wysokości, ale zostały "zekonomizowane" - wspomina Janczak.
Z całej ich wizji do końca PRL udało się zrealizować tylko te dwa budynki. Teraz architekci przygotowują natomiast projekt podwyższenia Oxford Tower i budowy drugiego wieżowca [3] tuż obok niego.
Zbudowany w ten sposób kompleks miałby łącznie prawie 200 tysięcy metrów powierzchni użytkowej, z czego około 100 tysięcy zajęłyby biura. To oznacza, że tylko w tym jednym wieżowcu pracować będzie około 12 tysięcy osób. Ale na wizualizacjach nie widać tłumu pracowników, którzy codziennie między 8 a 9 rano będą próbowali dojechać w to miejsce. Tymczasem skręt z Al. Jerozolimskich w ulicę Emilii Plater już dziś potrafi zająć kilkanaście minut. Najgorzej mają ci, którzy kawałek dalej chcą skręcić w prawo, w ul. Emilii Plater. Drogę zajeżdżają im autobusy wyjeżdżające z zatok przystankowych pod Marriottem. Do tego dochodzą taksówki wiozące pasażerów na Dworzec Centralny i limuzyny odwożące hotelowych gości na lotnisko. To wszystko trzeba będzie teraz pomnożyć trzy lub cztery razy.
Jak oni dojadą?
- Oczywiście, że robimy analizy komunikacyjne. Kluczowy dla tego rejonu jest rozwój komunikacji publicznej w całym mieście. Wraz z nim, ruch samochodów w centrum będzie mniejszy i spokojniejszy. Druga sprawa to przemieszanie funkcji. W naszym projekcie będą biura, hotel i usługi - te ostatnie generują ruch w innych godzinach, niż biura. A hotel w ogóle nie potrzebuje dużego parkingu - zwraca uwagę Jerzy Janczak. I dodaje: - Ważne jest jednak, by w okolicy powstała też nowa zabudowa mieszkaniowa, bo dopiero to spowoduje, że miasto będzie żyło całą dobę, nie tylko w godzinach pracy. O to musi jednak zadbać ratusz.
Ratusz "zadbał" wydając warunki zabudowy na 235-metrowy apartamentowiec zaprojektowany przez Zahę Hadid [4]. Ma stanąć tam, gdzie dziś mieści się Galeria LIM. Kryzys spowodował, że budowa się nie rozpoczęła, ale właściciel Marriotta z planów nie rezygnuje. - Mamy nadzieję, że projekt uda się zrealizować, gdy na rynku znów będą właściwe warunki - zapewnia Rafał Gierczak z firmy LIM Joint Venture.
Z biurami czy z mieszkaniami, będzie to jednak kolejny wieżowiec. Raczej nie pomoże odkorkować tego fragmentu miasta. - Trzeba po prostu zapomnieć o tym, że do pracy w centrum wszyscy dojadą samochodami. To jest teren sąsiadujący z linią kolejową, niedaleko jest I i powstaje II linia metra, i spokojnie można tu dojechać komunikacją zbiorową - odpowiada wiceprezydent Jacek Wojciechowicz, odpowiedzialny za politykę przestrzenną. - Inwestorzy muszą się liczyć z tym, że nie zgodzimy się, by w każdym wieżowcu był tysiąc miejsc parkingowych - dodaje.
Czego odmówią innym, tego nie żałują sobie. Porta Varsovia, czyli kompleks dwóch 220-metrowych wieżowców [7][8] w miejscu liceum im. Hoffmanowej to pomysł ratusza. Szkoła ma zostać przeniesiona, a działka z warunkami zabudowy sprzedana na pniu. W tym kompleksie ratusz planuje... 1800 miejsc parkingowych.
Tak czy owak nie wystarczy ich dla każdego pracownika. A komunikacja miejska w Warszawie, choć się rozwija, miewa też poważne problemy. Wystarczy drobna awaria, kolizja czy większa śnieżyca, by sparaliżować pół miasta. - Nie widziałem żadnej analizy, żadnego dokumentu, który by potwierdzał, że ten rejon będzie w stanie obsłużyć tyle budynków. Jeśli mają tu postawać kolejne wieżowce, to trzeba policzyć! - mówi Patryk Zaremba z Forum Rozwoju Warszawy.
Plac Defilad wiecznie pusty
- Gdyby wszystkie planowane biurowce powstały, z punktu widzenia najemców sytuacja byłaby idealna. Znacząco wzrósłby współczynnik wolnych powierzchni, a to pociągnęło by za sobą obniżkę stawek czynszów - zauważa Paweł Skałba z firmy doradczej Colliers. Ale zaraz dodaje: - Warszawa z pewnością nie wchłonęłaby wszystkich wspomnianych inwestycji.
Jego zdaniem, wiele budynków w ogóle nie powstanie ze względu na ograniczone możliwości pozyskania finansowania. Zbudować uda się najwyżej 3 lub 4. Pytanie które i gdzie? Przystanek dalej, przy przyszłej stacji metra Rondo ONZ planowanych jest pięć kolejnych wież. Kolejne planowane są na Woli czy w Porcie Praskim. No i najważniejsza lokalizacja - plac Defilad. W 2010 roku ratusz przeforsował plan miejscowy dopuszczający budowę pięciu wieżowców wokół Pałacu Kultury. Na inwestycje wciąż nie ma jednak chętnych. Jeśli powstaną budynki w rejonie Marriotta, perspektywa wysokiej zabudowy pl. Defilad jeszcze się oddali. W polityce ratusza nie ma więc za grosz konsekwencji.
- To nie zależy od nas - broni się Wojciechowicz. - Plac Defilad jest objęty roszczeniami i to spowalnia proces inwestycyjny. Ale to wciąż najbardziej prestiżowa lokalizacja i w końcu ktoś ją zabuduje. Warszawa się rozwija i na te biura pojawi się z czasem zapotrzebowanie - przekonuje wiceprezydent. I dodaje: - Moglibyśmy zablokować projekt wieżowca na działce archidiecezji, ale to przecież nie znaczy, że oni ze swoim wieżowcem przenieśliby się na plac Defilad, prawda?
Kościół dostał więc zielone światło dla wieżowca w miejscu, w którym jeszcze kilka miesięcy temu planowano zabudowę do 30-metrów. Spór dotyczy już tylko tego, czy zgodzić się na 180 metrów, czy "skrócić" budynek do 140 [9].
Wieżowce się rozlewają
- Wysoki budynek w ogóle nie powinien powstać w tym miejscu - ocenia tymczasem Patryk Zaremba. Na ostatnim posiedzeniu komisji społecznego dialogu ds. architektury ostro protestował przeciwko tej inwestycji. - To niebezpieczny precedens, który może spowodować, że wieżowce zaczną się "rozlewać" poza centrum i wyrastać wśród zwartej zabudowy południowego Śródmieścia - ostrzega Zaremba.
- Na pewno nie za tego prezydenta i nie za tej ekipy - odpowiada Wojciechowicz. I dodaje: - Dziennikarze pytają nas o te wieżowce, na które się zgadzamy, ale nie mają pojęcia o tych, które odrzucamy. Na niepoważne pomysły nie wydajemy pozwoleń!
Ta deklaracja nie znajduje jednak odzwierciedlenia w faktach. Na południe od Al. Jerozolimskich wyrastają kolejne wysokie budynki: 60-metrowy Zebra Tower sąsiadujący z 67-metrową Rivierą czy 90-metrowy Plac Unii, budowany zresztą przez tego samego dewelopera, który współpracuje z archidiecezją.
- W tym kontekście detalem, dostrzegalnym głównie przez fachowców wydaje się to, że skupisko wieżowców w sąsiedztwie Marriotta będzie wyglądać źle w panoramie miasta. Tu zabudowa powinna schodzić coraz niżej, by harmonijnie łączyć się z tkanką miejską Śródmieścia Południowego. Najwyższe budynki powinno się lokować w rejonie ronda ONZ, które będzie też lepiej skomunikowane, choćby metrem - mówi Zaremba.
Wtóruje mu Krzysztof Domaradzki, architekt i urbanista opracowujący na zlecenie ratusza plany miejscowe. - Warszawa zaczyna przypominać bezosobowe, amerykańskie miasta. Kilka przypadkowych wieżowców w centrum, a wokół chaos i brak przestrzeni typowej dla europejskiego miasta. A przecież nawet w PRL to się udawało. Wystarczy pójść na plac Zbawiciela czy Muranów - podkreśla.
Ambicje wyższe niż rozsądek
Ratusz ma jednak swoje zdanie: - W przeliczeniu na mieszkańca, powierzchni biurowej w Warszawie wciąż jest znacznie mniej niż np. w Londynie. A dyskusje o tym, czy rynek wchłonie kolejny wieżowiec i czy będzie paraliż są przy każdej kolejnej inwestycji. Tak było z Rondo 1 i ze Złotymi Tarasami. I za każdym razem okazywało się, że nic złego się nie dzieje - mówi Wojciechowicz.
Głosu urbanistów i architektów ratusz jednak słuchać nie chce. Gdy na początku pierwszej kadencji Hanna Gronkiewicz-Waltz likwidowała stanowisko naczelnego architekta miasta, zastąpić miała go rada złożona z przedstawicieli tych zawodów. Ta umarła jednak śmiercią naturalną po kilku posiedzeniach, a politykę przestrzenną Warszawy kształtują decyzje podejmowane w wąskim gronie najbliższych współpracowników prezydent miasta.
- Wydaje mi się, że politycy lokują w wieżowcach swoje ambicje - mówi Krzysztof Domaradzki. I dodaje: - To nie jest dobre dla miasta, ani jego mieszkańców. Brakuje spojrzenia z ich perspektywy, tworzenia i dbałości o przestrzeń publiczną. Dla przechodnia nie ma znaczenia, czy pięter jest 50, czy 150. Ważne, żeby miał w ogóle po co przyjść do centrum miasta.
WIEŻOWCE W REJONIE MARRIOTTA:
[1] Marriott: wysokość: 140 metrów funkcja: hotelowa zbudowany w 1989 roku
[2] Oxford Tower (d. Elektrim, Intraco II): wysokość: 140 metrów (planowane podwyższenie do 170) funkcja: biurowa planowana (zamiana na hotelową) zbudowany w 1979 roku,
[3] Oxford Tower II: wysokość: 235 metrów funkcja: biurowo-usługowa wniosek do projektu planu miejscowego
[4] Lilium Tower: wysokośći: 235 metrów funkcja: mieszkalna wydane warunki zabudowy
[5] Hotel System: wysokość: 58 metrów funkcja: hotelowa budowa wstrzymana
[6] Park Avenue: wysokość: 55 metrów funkcja: mieszkalna lub biurowa planowany
[7][8] Porta Varsovia: wysokość: 2 x 218 metrów funkcja: biurowa wpisany w projekt planu miejscowego
[9] Wieżowiec BBI / Archidiecezji: wysokość: 180 metrów funkcja: biurowa wniosek o warunki zabudowy
Źródło zdjęcia głównego: Marcin Gula, tvnwarszawa.pl