Czy raty kredytów spadną? Analiza eksperta

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że choć zmiany stawki WIBOR 6M sugerują, iż w najbliższych 6 miesiącach stopy procentowe również nie ulegną zmianie, to rynek kontraktów terminowych przewiduje spadek stóp o 0,75 punktu procentowego w tym roku.

CZYTAJ WIĘCEJ O DECYZJI RPP: Jest decyzja w sprawie stóp procentowych>>>

"Wygląda więc na to, że obniżki zobaczymy dopiero jesienią. Spadek stóp o 0,75 pp. spowodowałby obniżenie raty przeciętnego kredytu hipotecznego o 196 zł. Te prognozy sprawiają, że wiele osób zastanawia się, czy odkładać moment zakupu mieszkania, aby kredyt hipoteczny stał się tańszy i łatwiej dostępny. Z kolei ci, którzy planują zakup w najbliższym czasie, rozważają, czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne" - zwraca uwagę ekspert.

Sadowski dodaje, że "wiele osób spłacających kredyty hipoteczne oczekuje na obniżki stóp procentowych". "Muszą jednak uzbroić się w cierpliwość. RPP po raz kolejny nie zmieniła poziomu stóp procentowych. Większym zmianom nie uległy też stawki WIBOR" - podkreśla ekspert.

"Analizując zmiany poziomu stawki WIBOR 6M, można odnieść wrażenie, że moment obniżek się oddala. O ile w pierwszej połowie grudnia stawka WIBOR 6M spadła do 5,77 proc., to obecnie znów wzrosła do poziomu 5,81 proc. Wygląda więc na to, że banki nie spodziewają się obniżek w ciągu najbliższych 6 miesięcy. Prognozowany moment obniżek uległ przesunięciu" - czytamy w komentarzu Sadowskiego.

"Dobra wiadomość jest jednak taka, że kontrakty terminowe na stopę procentową przewidują, iż jeszcze w tym roku stopy spadną o ok. 0,75 pp. W przypadku przeciętnego kredytu na kwotę 400 000 zł na 30 lat, udzielonego w styczniu 2021 r., obniżka oprocentowania o 0,75 pp. zmniejszyłaby ratę z obecnego poziomu 2 921 zł do 2 725 zł, czyli o 196 zł" - komentuje Sadowski.

Ekspert zauważa, że o ile osobom spłacającym kredyty nie pozostaje nic poza czekaniem na obniżki, to w bardziej skomplikowanej sytuacji są ci, którzy dopiero planują zaciągnięcie takiego kredytu.

"Muszą zdecydować, czy kredyt zaciągać już teraz, czy jednak zaczekać na obniżki, a jeśli zaczekać – to jak długo. Dodatkowo dochodzi kwestia tego, czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne. Jeśli chodzi o moment zaciągnięcia kredytu, kluczowe znaczenie ma to, czy dana osoba znalazła nieruchomość, która spełnia jej oczekiwania i mieści się w budżecie. Jeśli tak, to odraczanie decyzji oznacza ryzyko, że oferta zniknie" - podkreśla ekspert.

"Czasami jednak udaje się znaleźć ciekawą nieruchomość, ale brakuje nieco zdolności kredytowej, aby taką osobę było stać na zakup. W takiej sytuacji odłożenie decyzji do czasu obniżek stóp może pomóc. Obniżka o 0,75 pp. podwyższy bowiem dostępną kwotę przeciętnego kredytu z 400 000 zł do 431 529 zł. W ujęciu procentowym to wzrost o niecałe 8 proc. Jeśli komuś tyle brakuje, zamiast czekać, warto spróbować ostro negocjować, gdyż w obecnej sytuacji czasami udaje się uzyskać taki rabat" - radzi ekspert.

Kolejną ważną kwestią jest to, czy zdecydować się na oprocentowanie zmienne, czy stałe.

"Z najnowszych danych NBP wynika, że średnie oprocentowanie zmienne dla kredytów wypłaconych w grudniu było o 0,5 pp. wyższe od oprocentowania stałego. W przypadku przeciętnego kredytu na 400 000 zł na 30 lat oznacza to, że rata początkowa przy oprocentowaniu stałym (wynoszącym 7,37 proc.) wyniesie 2 761 zł, a przy oprocentowaniu zmiennym (wynoszącym 7,9 proc.) – 2 907 zł. Różnica w wysokości raty wynosi więc 146 zł" - tłumaczy analityk.

Zwraca jednak uwagę, że "jeśli jednak stopy procentowe spadną o 0,75 pp., sytuacja się odwróci i rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym będzie o 60 zł niższa niż dla oprocentowania stałego". "Ta różnica może się też pogłębiać, jeśli w kolejnych latach stopy będą dalej spadały" - przewiduje ekspert.

"Trzeba jednak dodać, że wybierając oprocentowanie stałe np. na 5 lat, można po roku czy dwóch dokonać refinansowania kredytu, jeśli stopy procentowe spadną. Dzięki temu rata spadnie. Są jednak dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, automatyczna obniżka przy oprocentowaniu zmiennym jest znacznie wygodniejsza niż refinansowanie. To wymaga nieco zachodu, ponieważ oznacza konieczność uzyskania nowego kredytu na spłatę starego. Poza tym przepisy pozwalają zamienić kredyt z oprocentowaniem stałym tylko na inny również z oprocentowaniem stałym. Gdyby więc po jakimś czasie pojawiły się kolejne obniżki, ponownie trzeba byłoby dokonywać refinansowania lub czekać kilka lat na aktualizację oprocentowania" - tłumaczy Sadowski.

Ekspert wyjaśnia, że "w uproszczeniu można więc powiedzieć, że oprocentowanie stałe powinni wybrać ci, którzy albo są gotowi na kilkukrotne refinansowanie kredytu, albo godzą się z tym, że ich raty mogą spaść dopiero po kilku latach od obniżek stóp procentowych". "Jest to również rozwiązanie dla tych, którym zależy na stałej wysokości raty w dłuższym okresie" - pisze ekspert.

"Z kolei oprocentowanie zmienne zapewnia wygodny, bo automatyczny spadek oprocentowania w przypadku obniżek stóp NBP. Jego wadą jest jednak to, że rata początkowo jest wyższa i nie wiadomo dokładnie, czy i kiedy spadnie, ponieważ prognozy nie zawsze się sprawdzają. Powoduje też ryzyko szybkiego wzrostu raty, gdyby niespodziewanie stopy zaczęły rosnąć zamiast spadać" - komentuje Sadowski.