Gorączka na rynku nieruchomości. Rekordowe ceny w kilku miastach

Jak wskazano w raporcie Expandera i Rentier.io, wrzesień był ósmym miesiącem z rzędu, w którym przeciętne ceny mieszkań rosły (w analizowanych 17 największych miastach).

W porównaniu z sierpniem podwyżki pojawiły się aż w 15 z 17 miast. Te podwyżki w 10 miastach spowodowały ustanowienie nowego rekordu. Do takiej sytuacji doszło w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie, Warszawie i Wrocławiu. Dla przykładu w Katowicach i Białymstoku po raz pierwszy przeciętna cena przekroczyła 9000 zł za m2, a w Łodzi pierwszy raz pokonała 8000 zł za m2.

"Ogromne wrażenie robią dane na temat zmian cen od stycznia, czyli w ciągu zaledwie 8 miesięcy. W tak krótkim czasie ceny wzrosły przeciętnie o 11 proc. Rekordzistami są Katowice (27 proc.) i Kraków (+23 proc.). Z kolei najmniejsze wzrosty (o 5 proc.) wystąpiły w Radomiu, Gdańsku i Sosnowcu. Wśród 17 badanych miast nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż w styczniu" - wskazano w analizie.

Expander i Rentier.io przeanalizowały również dane kwartalne, które pozwalają sprawdzić zmiany cen w poszczególnych segmentach rynku – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2).

Okazuje się, że najmniejsze wzrosty dotyczyły małych lokali. W III kw. 2023 r. były przeciętnie o 3,11 proc. droższe niż w II kw. 2023 r. Z kolei duże zdrożały o 5,24 proc., a te średniej wielkości o 5,09 proc.

Z kolei patrząc na zmiany od I kw. 2023 r. największe wzrosty (8,8 proc.) dotyczyły mieszkań średniej wielkości. Dla dużych wzrost jest tylko nieznacznie niższy (8,3 proc.). Również w tym przypadku najwolniej drożały małe lokale (7,1 proc.).

Wysokie ceny mieszkań powodują, że do ich zakupu potrzebne są wyższe kredyty. Z ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że obecnie średnia kwota dla kredytów udzielonych we wrześniu wzrosła do rekordowego poziomu 395 tys. zł. Liczba kredytów udzielonych w tym czasie wzrosła do 18,1 tysiąca.

"Można więc powiedzieć, że sprzedaż kredytów powróciła do 'normalnych' poziomów. Dla porównania od sierpnia 2022 do lutego 2023 było to nieco ponad 6 tysięcy kredytów miesięcznie" - wskazano w analizie.

Za wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi odpowiadają przede wszystkim dwa czynniki: poprawa dostępności oraz program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Jak wskazano w raporcie, poprawa dostępności wynika z obniżek stóp procentowych i złagodzenia Rekomendacji S dla banków przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

"Średnie oprocentowanie stałe w ofertach kredytowych spadło z poziomu 9,36 proc. w listopadzie 2022 r. do 7,15 proc. obecnie. W tym samym czasie dostępna kwota kredytu dla pojedynczego wnioskodawcy, bez dzieci, z dochodem 5000 zł netto wzrosła z 235 tys. zł do 291 tys. zł, czyli o 23 proc. Z kolei dla rodzin z dziećmi procentowy wzrost był mniejszy. Dostępna kwota dla pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto wzrosła z 268 tys. zł do 297 tys. zł, czyli o 11 proc." - czytamy w analizie.

W ocenie analityków Expandera i Rentier.io prawdopodobnie za nami jest już okres największej gorączki związanej z rządowym program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Wprawdzie z danych Związku Banków Polskich wynika, że tylko do 19 września Polacy złożyli 60 tys. wniosków, ale dane miesięczne pokazują, że największe zainteresowanie odnotowano na samym starcie programu.

"(...) w kolejnych miesiącach ich liczba się zmniejszała. Prawdopodobnie dzięki temu poprawia się dostępność mieszkań rozumiana jako liczba ofert sprzedaży. Ta już w sierpniu nieznacznie wzrosła, a we wrześniu nowych unikalnych ogłoszeń w analizowanych przez nas miastach trafiło na portale o 4,9 proc. więcej niż w sierpniu" - stwierdzono.

Analitycy dodają, że kurczący się popyt na preferencyjne kredyty może zastąpić większe zainteresowanie tymi zwykłymi. Obniżenie stóp procentowych (we wrześniu i październiku – łącznie o 1p.p.), zwiększa możliwości zakupowe w grupie potencjalnych kredytobiorców niebędących beneficjentami programu rządowego.

"Biorąc powyższe pod uwagę wydaje się, że w kolejnych miesiącach ceny nie będą rosły już tak szybko. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji cen lub niewielkich wzrostów" - czytamy w raporcie.

Analitycy odnieśli się do popularnych w przestrzeni publicznej tez, że program dopłat do kredytów doprowadził do wzrostu cen. W ich ocenie "odpowiedź na to pytanie jest jednak bardziej skomplikowana niż do się wydaje na pierwszy rzut oka".

Zdaniem analityków ceny w tym roku nie wzrosłyby, gdyby nie wprowadzenie programu oraz złagodzenie Rekomendacji S. Zauważają przy tym, że wzrost pojawiłby się w 2025 roku. 

"Przez długi okres zastoju na rynku kredytów hipotecznych mielibyśmy bowiem o wiele większy odłożony popyt, który w pewnym momencie zostałby uwolniony przez obniżki stóp procentowych. W tym momencie mielibyśmy jednak bardzo małą podaż, ponieważ deweloperzy na dłuższy czas ograniczyliby produkcję. Bez programu nie dość, że wzrost cen i tak by się pojawił, to jeszcze młodzi musieliby czekać o 2-3 lata dłużej na własne mieszkanie" - zaznaczają.

Dalej stwierdzono, że "gdyby taki sam program został wprowadzony wcześniej i gdyby Polacy nie obawiali się, że pieniędzy na dopłaty niedługo zabraknie, to nie byłoby takiej kumulacji popytu. Nie byłoby więc też tak mocnych wzrostów cen".

Analitycy przyznają, że dopłaty miały "pewien wpływ na wzrost cen". Jednak jako główną przyczynę tak dużych wzrostów cen, z jakimi mamy do czynienia, wskazują nadmierny popyt przy dosyć niskiej podaży.

"Ten popyt wynikał z dwóch przyczyn. Program wprowadzono za późno. Przez wiele miesięcy młodzi nie byli w stanie kupić mieszkania, ponieważ wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że kredyty hipoteczne były dla nich niedostępne. To doprowadziło do kumulacji popytu, który nagłe został uwolniony, gdy program wszedł w życie" - stwierdzono.

W ocenie ekspertów popyt podbiły też doświadczenia z poprzedniego programu, czyli "Mieszkanie dla młodych". Po udostępnieniu kolejnych transz pieniędzy na dopłaty, limity kończyły się po kilku dniach. Podobne obawy dotyczą "Bezpiecznego kredytu 2 proc." w przyszłym roku. To spowodowało, że z programu korzystają osoby, które nie planują jeszcze założenia rodziny i w standardowych warunkach jeszcze przez jakiś czas mieszkałyby z rodzicami czy w wynajmowanym mieszkaniu. Ponieważ jednak "trafiła się okazja, która może się nie powtórzyć", to takie osoby również zdecydowały się na pośpieszne zakupy.

"Prawdziwym problemem jest więc to, że programy wsparcia pojawiają się i znikają. Jeśli chcemy wspierać młodych w zakupie pierwszego mieszkania, a nie powiększać zyski deweloperów, to powinniśmy to robić w sposób ciągły. Tak, aby nie generować sztucznych kumulacji popytu. Osoby spełniające warunki programu powinny mieć pewność, że jeśli będą chciały kupić mieszkanie za kilka miesięcy, to pieniędzy na dopłaty dla nich nie zabraknie. Z kolei wysokość dopłat powinna wynikać z obiektywnego wskaźnika, a nie być ustalana odgórnie przez polityków. Taki charakter mają np. dopłaty, które przez określony czas obniżają oprocentowanie do 2 proc. czy 0 proc. Dopłaty są wysokie w okresie wysokich stóp procentowych, a więc gdy raty są wysokie. Gdy stopy procentowe spadają, to i wysokość dopłat jest coraz niższa. Wielkość pomocy jest więc automatycznie dostosowywana do sytuacji" - wskazano w ocenie sytuacji rynku mieszkaniowego.