Umowa wynajmu mieszkania – co zawiera, gdzie ją zgłosić, kiedy można ją wypowiedzieć

Źródło:
TVN24 Biznes
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajem
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajemTVN24 BiS
wideo 2/3
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajemTVN24 BiS

Umowa najmu mieszkania to prawdopodobnie jeden z najczęściej zawieranych kontraktów. Sporządzona w formie pisemnej powinna precyzyjnie określać warunki, na jakich osoba wynajmująca powierza najemcy należący do niego lokal oraz zabezpieczać interesy obydwu ze stron.

Umowa najmu nie musi mieć formy pisemnej – z prawnego punktu widzenia najem działa nawet wtedy, gdy strony zawarły umowę najmu ustnie.Najistotniejszymi elementami umowy najmu jest określenie jej przedmiotu oraz należnego czynszu.Od dochodów z najmu należy zapłacić podatek; można wybrać najkorzystniejszą z kilku form opodatkowania.

Czym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego? 

Umowa wynajmu mieszkania to prawna forma porozumienia między dwiema stronami, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania lokal mieszkalny, z kolei najemca bierze na siebie obowiązek płacenia ustalonego z góry z wynajmującym czynszu, przy czym nie muszą to być pieniądze (strony mogą umówić się na innego rodzaju świadczenia). Umowa może być zawarta na określony z góry czas lub obowiązywać bezterminowo

Szczegółowo kwestie najmu mieszkania reguluje Kodeks cywilny, a umowa może być ważna mimo braku formy pisemnej. Oznacza to, że umowa najmu ogólnego nie tylko nie musi być zawarta w formie potwierdzonej przez notariusza, ale też najem funkcjonuje nawet, jeżeli umowa została zawarta ustnie, chociaż wtedy w razie sytuacji spornych trudniej wykazać fakt jej istnienia (dowodem mogą być wówczas np. dowody wpłat z tytułu czynszu). 

Najem może dotyczyć zarówno całego domu lub mieszkania, jak też ich części, np. pokoju. Umowa najmu nie musi też wcale dotyczyć nieruchomości – jej przedmiotem może być dowolna rzecz.

W przypadku gdy wynajmujących jest więcej niż jeden (np. gdy wynajmujemy pokoje w mieszkaniu kilku różnym najemcom) w grę wchodzą trzy rozwiązania:

– jedna umowa najmu podpisywana z każdym z najemców, – oddzielna umowa z każdym z najemców, – umowa z jednym z najemców, która dopuszcza możliwość podnajmu (dalszego wynajęcia).

Umowa najmu mieszkania – wzór

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa najmu mieszkania lub lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli nie zachowano tej formy, uznaje się, że umowa obowiązuje na czas nieokreślony. 

Minimalny wymagany przez prawo zakres przedmiotowy umowy najmu to określenie przedmiotu umowy oraz czynszu, jednak przyjęło się, że dla jak najbardziej precyzyjnego opisu stanu rzeczy i możliwie najlepszej ochrony interesów obydwu ze stron, zawarta na piśmie umowa powinna zawierać

– miejsce i czas jej zawarcia, – informację o stronach umowy oraz dane wynajmującego oraz najemcy (imię nazwisko, adres, seria i numer dowodu osobistego, a w przypadku jeżeli którąś ze stron jest firma – jej nazwa, adres siedziby, KRS, NIP oraz REGON), – dokładne określenie przedmiotu najmu (w przypadku mieszkania – jego adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń, opis wyposażenia; powinno się tu znaleźć także oświadczenie wynajmującego dotyczące tego, że jest on właścicielem mieszkania lub ma inny tytuł prawny do dysponowania nim), – zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na określony czas lub na czas nieoznaczony, – zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu oraz jego utrzymania w odpowiednim stanie technicznym, – ustaloną wysokość czynszu oraz ew. innych opłat, a także terminy i sposoby ich regulowania; umowa powinna również precyzować, która ze stron i w jakiej formie ponosi koszty związane z opłatami eksploatacyjnymi, – określenie czasu trwania umowy lub informację o tym, że zostaje ona zawarta na czas nieokreślony, – ustanowienie ew. kaucji zabezpieczającej (nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu), – warunki wypowiedzenia umowy, – dodatkowe prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego, – podpisy stron.

Sporządzoną na piśmie umowę wynajmu mieszkania warto uzupełnić o tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, czyli dokument, w który strony określają stan techniczny oraz stopień zużycia lokalu i znajdującego się w nim wyposażenia, a także stan liczników. Protokół taki stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Wygaśnięcie i rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Umowa zawarta na czas określony przestaje obowiązywać ostatniego dnia okresu, na jaki została zawarta. Strony mogą zastrzec okres wypowiedzenia, jednak jeżeli umowa jest na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został sprecyzowany, to każda ze stron ma możliwość wypowiedzenia najmu

– gdy czynsz jest płatny w dłuższych odstępach czasu niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, – gdy czynsz jest płatny miesięcznie – z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego, – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, – gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy powinno nastąpić w formie pisemnej

Inną okolicznością, w której może nastąpić zakończenie umowy najmu, jest sytuacja gdy zdecydują się na to zgodnie obydwie ze stron – wówczas umowę rozwiązać można w dowolnym momencie, na jaki umówią się wynajmujący z najemcą. 

Wypowiedzenie najmu mieszkania przez właściciela

W szczególnych wypadkach, które precyzuje ustawa o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem – dotyczy to sytuacji, w których lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód oraz (po spełnieniu dodatkowych przesłanek) gdy zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Umowa najmu okazjonalnego mieszkania – co to jest?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma najmu mieszkania. Choć ma ona tę samą moc prawną, co zwykła umowa najmu, to w maksymalny sposób chroni interesy właściciela i ogranicza jego ryzyko związane z nierzetelnymi najemcami, którzy – mimo wypowiedzenia najmu – nie chcieliby opuścić mieszkania. Procedura jej zawarcia jest nieco bardziej skomplikowana, jednak wielu wynajmujących oczekuje od najemców gotowości do jej podpisania. 

Nie musi być zawarta w obecności notariusza, wymaga jednak załączenia aktu notarialnego, w którym najemca oświadcza, że jest gotowy dobrowolnie poddać się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Koszt sporządzenia takiego dokumentu u notariusza to ok. 300-400 zł. 

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego łagodzi działanie ustawy o ochronie praw lokatorów, choć jej nie wyłącza. Jej działanie dotyczy: 

– zniesienia ochrony lokatora przed eksmisją w razie braku woli opuszczenia mieszkania po zakończeniu najmu, – zwiększonej skuteczności w przypadku eksmisji, – wyłączenia konieczności zapewnienia lokalu socjalnego eksmitowanym lokatorom.

Czy umowę najmu mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Zwykła umowa najmu co do zasady nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego, obowiązek taki dotyczy tylko umów najmu okazjonalnego. Wynajmujący ma na to 14 dni i tylko pod warunkiem jej zgłoszenie w urzędzie skarbowym najem okazjonalny dojdzie do skutku.

Podatek od zysków z najmu jest deklarowany w zależności od formy opodatkowania, którą wybierze wynajmujący:

– na formularzu PIT-36 w części D jako „najem lub dzierżawa” – w przypadku najmu prywatnego nie rozliczanego ryczałtem ewidencjonowanym, a więc opodatkowanego na zasadach ogólnych według skali podatkowej 17,75 proc. lub 32 proc. (warto pamiętać, że podatnik jest zobowiązany do samodzielnego rozliczenia podatku w ciągu roku i odprowadzania do 20. dnia każdego miesiąca zaliczek na podatek dochodowy), – na formularzu PIT-36 w części D jako „pozarolnicza działalność gospodarcza” – w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, – na formularzu PIT-28 – gdy najem prywatny rozliczany jest ryczałtem ewidencjonowanym 8,5 proc. lub 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł (ta forma opodatkowania wymaga złożenia pisemnego oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym).

Jeżeli fiskus dowie się o nieujawnionych dochodach z najmu, wynajmującemu grozi  konieczność zapłacenia zaległego podatku z odsetkami za zwłokę oraz grzywny z Kodeksu karnego skarbowego.

Akty prawne: Kodeks cywilny, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Pozostałe wiadomości

Prokuratura Europejska podjęła decyzję o wszczęciu dochodzenia dotyczącego potencjalnych nieprawidłowości w wydatkowaniu środków z polskiego Krajowego Planu Odbudowy w sektorze HoReCa, czyli branży hotelarsko-gastronomicznej - przekazała rzeczniczka EPPO Tine Hollevoet.

Będzie europejskie śledztwo w sprawie KPO

Będzie europejskie śledztwo w sprawie KPO

Źródło:
PAP

Rekordowe 270 milionów złotych zaległych wynagrodzeń to - jak ostrzegają eksperci - jedynie "wierzchołek góry lodowej". Za tymi liczbami kryją się dramaty osób, które miesiącami czekają na wypłatę. - Pracownik bywa traktowany jak darmowy pożyczkodawca - mówi w rozmowie z TVN24+ Nadia Oleszczuk-Zygmuntowska z Polskiej Sieci Ekonomii i przewodnicząca Konfederacji Pracy Młodych. Pracodawcy odpowiadają: chcemy płacić, ale przy rosnących kosztach często nie mamy z czego.

Tak jakby cały Inowrocław nie dostał pensji. "Wierzchołek góry lodowej"

Tak jakby cały Inowrocław nie dostał pensji. "Wierzchołek góry lodowej"

Źródło:
tvn24.pl

Wicepremier i minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapewnił w wywiadzie dla brytyjskiego "Timesa", że polski rząd będzie obstawał przy swoim zdaniu i forsował wprowadzenie podatku cyfrowego. I to mimo tego, że przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen wycofała się z planów wprowadzenia podatku w całej Unii Europejskiej.

Wicepremier: von der Leyen popełniła ogromny błąd

Wicepremier: von der Leyen popełniła ogromny błąd

Źródło:
PAP

Konserwatywny influencer Robby Starbuck, przeciwnik programów DEI (różnorodność, równość, integracja), zawarł z Metą ugodę po pozwie sądowym złożonym w kwietniu przeciwko spółce. W ramach porozumienia będzie doradzał gigantowi technologicznemu, jak eliminować stronniczość w systemach sztucznej inteligencji.

Meta z nowym doradcą do spraw "stronniczości". To prawicowy aktywista

Meta z nowym doradcą do spraw "stronniczości". To prawicowy aktywista

Źródło:
CNN

Ponad 500 humanoidalnych robotów w 280 drużynach z 16 krajów, w tym ze Stanów Zjednoczonych, Niemiec i Japonii, weźmie udział w pierwszych w historii Igrzyska Sportowych Robotów Humanoidalnych. Wydarzenie odbywa się w Chinach i potrwa trzy dni.

Pierwsze takie igrzyska w historii. W roli sportowców roboty humanoidalne

Pierwsze takie igrzyska w historii. W roli sportowców roboty humanoidalne

Źródło:
PAP, abc News

W czwartek amerykańskie władze ogłosiły sankcje przeciwko rosyjskiej giełdzie kryptowalut Garantex oraz jej kierownictwu. Za informacje prowadzące do zatrzymania osób zarządzających platformą wyznaczono nagrody o łącznej wartości sześciu milionów dolarów.

USA nakładają kolejne sankcje. Rosyjska kryptogiełda ukarana

USA nakładają kolejne sankcje. Rosyjska kryptogiełda ukarana

Źródło:
PAP

W czwartek ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz wyraziła gotowość do rozpoczęcia prac nad wdrożeniem podatku od nadzwyczajnych zysków banków. Podkreśliła, że nowa opłata przyniesie dochody na kluczowe cele, takie jak bezpieczeństwo czy ochrona zdrowia.

Pełczyńska-Nałęcz o nowym podatku: da impuls rozwojowy gospodarce

Pełczyńska-Nałęcz o nowym podatku: da impuls rozwojowy gospodarce

Źródło:
PAP

Deficyt budżetu państwa po lipcu 2025 roku wyniósł 156,7 miliarda złotych, czyli około 54 procent planu na cały rok - poinformowało w czwartek Ministerstwo Finansów. To wzrost o 37 miliardów w porównaniu do danych z ubiegłego miesiąca.

Budżet pod kreską. Resort podał nowe dane

Budżet pod kreską. Resort podał nowe dane

Źródło:
PAP

Systemy informatyczne kanadyjskiego parlamentu padły łupem hakerów - donoszą w czwartek media. Cyberprzestępcy, wykorzystując lukę w zabezpieczeniach, przejęli poufne dane, w tym nazwiska pracowników, adresy e-mail czy informacje o używanych urządzeniach.

Parlament zaatakowany przez hakerów. Wyciekły maile i nazwiska

Parlament zaatakowany przez hakerów. Wyciekły maile i nazwiska

Źródło:
PAP

W trakcie długiego weekendu ceny paliw na stacjach nadal mogą spadać - przewidują analitycy portalu e-petrol. Kluczowy wpływ na sytuację na rynku ropy w najbliższych tygodniach będą miały według ekspertów rozmowy między Donaldem Trumpem a Władimirem Putinem.

Ceny paliw w długi weekend. Dobre wieści dla kierowców

Ceny paliw w długi weekend. Dobre wieści dla kierowców

Źródło:
PAP

Dziewięć ofert bierze udział w przetargu na projekt i budowę odcinka autostrady A2 na wschód od Białej Podlaskiej. Wszystkie oferty przekraczają planowany koszt około 387 milionów złotych. Najniższa jest o wartości 445 milionów złotych.

Przetarg na budowę odcinka autostrady. Wszystkie oferty powyżej budżetu

Przetarg na budowę odcinka autostrady. Wszystkie oferty powyżej budżetu

Źródło:
PAP

W 2025 roku czeka nas jeszcze jedna obniżka stóp procentowych - prognozują analitycy PKO BP. Wskazują, że nastąpi ona po potwierdzeniu spadku inflacji, stabilizacji cen energii i kształtu ustawy budżetowej na przyszły rok. Z kolei eksperci Pekao przewidują dwie obniżki: we wrześniu oraz czwartym kwartale tego roku. Zebraliśmy prognozy analityków.

Jedna czy dwie obniżki? Analitycy podzieleni w sprawie stóp procentowych

Jedna czy dwie obniżki? Analitycy podzieleni w sprawie stóp procentowych

Źródło:
PAP

Kryzys w europejskiej motoryzacji. Nie ma nowych inwestycji, coraz częściej dochodzi do zamykania zakładów, produkcja przenoszona jest poza granice Unii Europejskiej, a kolejne firmy ogłaszają zwolnienia grupowe - alarmuje Stowarzyszenie Dystrybutorów i Producentów Części Motoryzacyjnych (SDCM).

"Grozi trwała utrata miejsc pracy". Branża w kryzysie

"Grozi trwała utrata miejsc pracy". Branża w kryzysie

Źródło:
PAP

Ceny towarów i usług wzrosły. W jakim tempie? Inflacja w lipcu 2025 wyniosła 3,1 procent rok do roku - poinformował Główny Urząd Statystyczny. GUS dodał, że w porównaniu z czerwcem ceny były wyższe o 0,3 procent.

Ceny w górę. Nowe dane

Ceny w górę. Nowe dane

Źródło:
tvn24.pl, PAP

YouTube zacznie weryfikować wiek swoich użytkowników przy użyciu sztucznej inteligencji. Ma to pomóc w blokowaniu dostępu dzieci do treści nieodpowiednich dla ich wieku. Już teraz niektórzy użytkownicy obawiają się, że wpłynie to na ich prywatność i korzystanie z serwisu.

Gigant wykorzysta AI, by sprawdzać wiek. Są kontrowersje

Gigant wykorzysta AI, by sprawdzać wiek. Są kontrowersje

Źródło:
CNN

Świadczenie honorowe w wysokości około 6,5 tysiąca złotych pobiera 3,8 tysiąca osób - podał Zakład Ubezpieczeń Społecznych. To dodatkowe świadczenie dla emerytów. ZUS wskazał, że liczba osób dostających dodatek wzrosła od 2018 roku niemal dwukrotnie.

Dodatkowe świadczenie dla emerytów. "Raz przyznane, ZUS wypłaca co miesiąc"

Dodatkowe świadczenie dla emerytów. "Raz przyznane, ZUS wypłaca co miesiąc"

Aktualizacja:
Źródło:
PAP

Planowane na wrzesień podwyżki opłat za przejazd autostradą A2 na odcinku Nowy Tomyśl - Konin spotkały się z krytyką ze strony Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Spółka Autostrada Wielkopolska (AWSA) tłumaczy zmiany koniecznością utrzymania odpowiedniego standardu infrastruktury.

Drogowcy krytykują podwyżki na autostradzie

Drogowcy krytykują podwyżki na autostradzie

Źródło:
PAP

W partii "Pyłku kwiatowego" wykryto przekroczenie dopuszczalnego poziomu alkaloidów pirolizydynowych. Spożycie produktu może stanowić ryzyko dla zdrowia - ostrzega Główny Inspektorat Sanitarny (GIS).

"Może stanowić ryzyko dla zdrowia". Ostrzeżenie

"Może stanowić ryzyko dla zdrowia". Ostrzeżenie

Źródło:
PAP

W piątek, 15 sierpnia, przypada dzień wolny od pracy, a niedziela 17 sierpnia będzie niedzielą niehandlową. W związku z tym w oba te dni większość sklepów pozostanie zamknięta.

Długi weekend. Jak będą otwarte sklepy?

Długi weekend. Jak będą otwarte sklepy?

Źródło:
PAP

Młodzi bezrobotni Chińczycy coraz chętniej płacą za spędzanie czasu w miejscach, które przypominają biura. BBC pisze o fenomenie "udawania pracy" i wyjaśnia, dlaczego taka forma spędzania czasu zyskuje na popularności.

Płacą, by udawać, że pracują. Nowy trend

Płacą, by udawać, że pracują. Nowy trend

Źródło:
BBC

Rosja zaczęła ograniczać rozmowy przez platformy WhatsApp i Telegram, zarzucając im niedzielenie się z organami ochrony prawa informacjami w sprawach dotyczących oszustw i terroryzmu - poinformowało tamtejsze Ministerstwo Rozwoju Cyfrowego.

Telefonowanie jest praktycznie niemożliwe. Rosja ogranicza rozmowy

Telefonowanie jest praktycznie niemożliwe. Rosja ogranicza rozmowy

Źródło:
PAP

Geoffrey Hinton, jeden z twórców współczesnej sztucznej inteligencji, bije na alarm. Jego zdaniem istnieje realne ryzyko, że AI wymknie się spod kontroli i zagrozi przetrwaniu ludzkości. Twierdzi, że branża technologiczna obrała zły kierunek.

"Ojciec chrzestny" AI ostrzega. "Jeśli tego nie zrobimy, nie utrzymamy żadnej kontroli"

"Ojciec chrzestny" AI ostrzega. "Jeśli tego nie zrobimy, nie utrzymamy żadnej kontroli"

Źródło:
CNN

Dostęp do pierwiastków ziem rzadkich, możliwość wykorzystania zasobów w Cieśnienie Beringa i zniesienie części sankcji na rosyjski przemysł lotniczy - takie propozycje - według brytyjskich mediów - ma położyć na stole Donald Trump podczas spotkania z Władimirem Putinem w Anchorage na Alasce.

Wiele ofert na stole. Co Trump może zaproponować Putinowi?

Wiele ofert na stole. Co Trump może zaproponować Putinowi?

Źródło:
PAP

Na koniec czerwca zadłużenie restauracji i hoteli przekraczało dwa miliardy złotych, co oznacza spadek o 42,5 miliona złotych w porównaniu z rokiem ubiegłym - wynika z danych BIG InfoMonitor. Główny analityk BIK, dr Waldemar Rogowski ocenia, że sektor HoReCa wychodzi na prostą, choć wciąż jest "mocno poturbowany".

"Mocno poturbowana". Branża HoReCa z miliardowymi długami

"Mocno poturbowana". Branża HoReCa z miliardowymi długami

Źródło:
PAP

Awarię w norweskiej hydroelektrowni w regionie Bremanger spowodował atak rosyjskich hakerów - poinformowała szefowa państwowej agencji bezpieczeństwa PST Beate Gangaas. Zaznaczyła też, że Norwegia musi się spodziewać kolejnych takich zdarzeń.

Norwegowie ostrzegają przed Rosjanami. "Zauważamy zmianę ich taktyki"

Norwegowie ostrzegają przed Rosjanami. "Zauważamy zmianę ich taktyki"

Źródło:
PAP

- Nie wiem, czy powinienem to mówić, ale wczoraj pani minister powiedziała: "głowy za to polecą" - mówił w "Faktach po Faktach" w TVN24 wicepremier Krzysztof Gawkowski. Minister cyfryzacji był pytany o nieprawidłowości w sprawie dotacji z Krajowego Plany Odbudowy (KPO) dla branży HoReCa.

Wicepremier: pani minister powiedziała "głowy za to polecą"

Wicepremier: pani minister powiedziała "głowy za to polecą"

Źródło:
tvn24.pl, PAP

Wenecjanie są poirytowani i protestują. Znowu też mówią o "inwazji" turystów, którzy odkryli lokalny sekret. W mediach społecznościowych nagłośniono informację o taniej przeprawie gondolą na drugi brzeg Canal Grande. Turyści wolą zapłacić dwa euro niż kilkadziesiąt, a mieszkańcy miasta pieklą się na kolejki.

Protestują, bo turyści odkryli lokalny sekret

Protestują, bo turyści odkryli lokalny sekret

Źródło:
PAP

Rosja zmaga się z kryzysem demograficznym. Na rynku pracy brakuje około dwóch milionów pracowników - informuje Radio Swoboda, przy czym powołuje się na dane rosyjskich urzędów. Władze coraz częściej łagodzą przepisy antyimigracyjne, by ściągać ludzi z Indii i Korei Północnej.

"Załamanie" w Rosji. Ściągają ludzi z Korei Północnej

"Załamanie" w Rosji. Ściągają ludzi z Korei Północnej

Źródło:
PAP

Sąd w Zakopanem zdecydował o obowiązkowej rozbiórce pięciu budynków wzniesionych na Bachledzkim Wierchu. Domy powstały w miejscu, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy - na terenie parku kulturowego Kotliny Zakopiańskiej.

"Orzeczenie ma charakter precedensowy". Budynki do rozbiórki

"Orzeczenie ma charakter precedensowy". Budynki do rozbiórki

Źródło:
PAP