Wynajem mieszkania 2021 – umowa, podatek, obowiązki stron

● Umowa najmu mieszkania umożliwia odpłatne korzystanie z czyjegoś mieszkania. ● Umowa najmu powoduje określone obowiązki dla wynajmującego oraz najemcy. ● Najem okazjonalny ułatwia wynajmującemu eksmisję łamiącego umowę lokatora. ● Wynajmujący zobowiązany jest do zapłaty podatku od dochodów osiąganych z wynajmu.

Umowa najmu uregulowana jest w art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisami jest to umowa, na mocy której jedna osoba (wynajmujący) zobowiązuje się oddać określony lokal do używania drugiej osobie (najemcy). Umowa ta może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązany jest płacić wynajmującemu ustalony czynsz.

Umowa najmu co do zasady musi być odpłatna. W przypadku udostępnienia lokalu bezpłatnie mamy do czynienia z umową użyczenia.

Zawierając umowę najmu, warto zadbać o jej właściwą formę. Przede wszystkim umowa powinna zostać sporządzona na piśmie, w dwóch kopiach, i podpisana przez obie jej strony. Umowa powinna zostać również zgłoszona przez wynajmującego do urzędu skarbowego celem rozliczania się z podatku dochodowego. Za niezgłoszenie umowy grozi wynajmującemu kara finansowa.

Umowa najmu powinna zawierać również wszystkie najważniejsze warunki najmu mieszkania. Wskazywać powinna przede wszystkim: - strony umowy wraz z numerami dokumentów tożsamości, - przedmiot najmu, tj. adres mieszkania, jego powierzchnię, numer księgi wieczystej, - cel najmu (np. mieszkaniowy), - czas obowiązywania umowy, - wysokość czynszu, sposób i terminy jego zapłaty, - osoby, które mogą przebywać w mieszkaniu, - prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy, - zasady dotyczące przebywania zwierząt w mieszkaniu, - zasady dokonywania zmian i remontów w mieszkaniu, - zasady rozwiązania umowy, - zabezpieczenie umowy (kaucja).

Przy okazji zawierania umowy najmu mieszkania warto również zadbać o sporządzenie w dwóch kopiach protokołu przekazania lokalu (protokół zdawczo-odbiorczy). Opisać w nim można ogólny stan mieszkania, udostępniane wraz z lokalem wyposażenie, a także wskazania liczników energii elektrycznej, gazu i wody. Ułatwi to późniejsze rozliczenia i pomoże uniknąć ewentualnych sporów.

Zapisy umowy najmu nie mogą być sprzeczne z przepisami Kodeksu cywilnego. We wszystkich kwestiach nieuregulowanych wprost umową zastosowanie znajdować będą przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Z umowy najmu mieszkania wynikają konkretne obowiązki dla obu stron umowy. Po stronie wynajmującego do obowiązków tych należy: - wydanie i utrzymywanie mieszkania w stanie zgodnym z umową i adekwatnym do celu najmu, - zapewnianie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, m.in. instalacji wodociągowej, grzewczej, elektrycznej, gazowej, - utrzymywanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców, - dokonywanie napraw i usuwanie szkód w budynku lub mieszkaniu, o ile nie wynikają one z winy najemcy.

Z umowy najmu wynikają również obowiązki po stronie najemcy. To przede wszystkim: - opłacanie czynszu w terminach i kwotach określonych umową, - użytkowania lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem lokalu, - utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym, - dbanie o części wspólne budynku, np. klatki schodowe, windy, - przestrzeganie porządku domowego, np. ustalonej w budynku ciszy nocnej, - ponoszenie drobnych nakładów na mieszkanie wynikających ze zwykłego używania, m.in. naprawa i konserwacja podłóg, urządzeń sanitarnych, drzwi i okien, malowanie ścian, - ponoszenie kosztu napraw i szkód wynikających z winy najemcy lub wykraczających poza normalne użytkowanie lokalu.

Na koszt najmu mieszkania składa się przy tym nie tylko ustalony w umowie czynsz.  Zaliczyć do niego należy ponadto opłacanie rachunków za media (woda, gaz, prąd) oraz ewentualne opłaty za drobne naprawy lub konserwację lokalu zgodnie z obowiązkami najemcy. W umowie najmu zdarza się również zapis o ponoszeniu przez najemcę dodatkowej, określonej opłaty tytułem zwrotu kosztów utrzymania lokalu.

Decydując się na najem mieszkania, warto dokładnie wszystko omówić z wynajmującym. Przede wszystkim zapytać o wszystkie zapisy umowy najmu, którą przedstawi. Warto również poruszyć temat przyjmowania w mieszkaniu gości, zostawania na noc innych osób, palenia papierosów czy posiadania zwierząt. W ten sposób łatwiej uniknąć przyszłych nieporozumień.

Warto też poprosić wynajmującego o przedstawienie kilku ostatnich rachunków za media, by zweryfikować ich wysokość. Jeżeli w trakcie oglądania mieszkania pojawią się jakiekolwiek uwagi lub pomysły na zmianę aranżacji (meble, malowanie itp.), najlepiej przedyskutować je jeszcze przed podpisaniem umowy.

Jeśli tylko jest taka okazja, dobrze jest również porozmawiać z przyszłymi sąsiadami. Mogą podzielić się ważnymi informacjami na temat budynku, osiedla czy nawet samego wynajmującego.

W przypadku wątpliwości, za naprawę których elementów mieszkania płaci wynajmujący, a których najemca, pomocna może być bardzo ogólna zasada mówiąca, że „co w ścianach, naprawia właściciel, a co wystaje ze ścian – najemca”. 

Dla przykładu jeżeli pękła rura w ścianie, naprawą musi zająć się wynajmujący, a jeżeli pękła rura doprowadzająca wodę do pralki lub rozszczelniła się bateria prysznicowa – już najemca. 

Czy właściciel ma prawo w czasie trwania umowy wchodzić do wynajmowanego mieszkania? Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, to nie – wynajmujący może do niego wejść tylko za wyraźną zgodą najemcy lub na jego zaproszenie.

Wyjątkiem może być sytuacja, gdy w lokalu wystąpi usterka lub awaria, za której usunięcie odpowiada wynajmujący. Wówczas najemca jest zobowiązany do udostępnienia mu lokalu w ustalonym terminie. 

Jeżeli jednak najemca jest w tym czasie nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do niego w celu usunięcia usterki lub awarii w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Jeżeli najemcy nie będzie w tym czasie w lokalu, wynajmujący jest odpowiedzialny za zabezpieczenie lokalu i wszystkich znajdujących się w nim rzeczy.

O czym należy pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć swoje prawa, decydując się na najem mieszkania? Przede wszystkim o podpisaniu umowy, bez której najemca nie ma możliwości potwierdzenia swojego prawa do przebywania w mieszkaniu. Umowa ta powinna zawierać najważniejsze informacje, a wszystkie dodatkowe, niespodziewane zapisy należy traktować podejrzliwie.

Podpisując umowę najmu, warto także poprosić wynajmującego o przedstawienie posiadanego prawa do lokalu oraz o spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. 

Nie należy także zapomnieć o dokładnym omówieniu z wynajmującym wszystkich szczegółów finansowych: wysokości czynszu i metody jego płatności, sposobu opłacania rachunków (media, internet) oraz napraw, zasad zwrotu kaucji czy zasad wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. Wszystkie te informacje powinny też być wprost zawarte w umowie najmu.

Sposób wypowiedzenia najmu i obowiązujące w tym zakresie terminy powinny zostać określone w umowie najmu i stosowane zgodnie z tymi zapisami. Szczególnie ważne jest to w przypadku umów podpisywanych na czas nieoznaczony – jeżeli zabraknie w nich zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy przed terminem, wypowiedzenie takie może zostać uznane za niemożliwe.

Warto pamiętać o doprecyzowaniu nie tylko czasu trwania wypowiedzenia, np. jeden miesiąc, ale też momentu, od którego ten okres wypowiedzenia się liczy. Może bowiem ono być skuteczne z chwilą złożenia lub dopiero z końcem miesiąca. W zależności od tego miesięczny okres wypowiedzenia najmu złożonego np. 15 lipca będzie się kończył 16 sierpnia albo 31 sierpnia. Jeżeli w umowie na czas oznaczony zawarty zostanie okres wypowiedzenia, ale nie będzie określone, od kiedy się go nalicza, na mocy Kodeksu cywilnego powinien on naliczać się od dnia złożenia wypowiedzenia.

Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony i brakuje w niej zapisów dotyczących czasu wypowiedzenia, możliwe jest zastosowanie ustawowych terminów wypowiedzenia najmu. Terminy te zależą od częstotliwości regulowania opłaty za czynsz: - gdy czynsz jest płatny co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca, - gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa trzy miesiące ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego, - gdy czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa trzy dni od dnia złożenia wypowiedzenia, - gdy czynsz jest płatny codziennie, okres wypowiedzenia trwa jeden dzień od dnia złożenia wypowiedzenia.

Wynajem jednego mieszkania lub ich większej liczby coraz częściej bywa źródłem dodatkowego dochodu. Dochód ten, jak każdy inny, podlega jednak pod podatek dochodowy.

W przypadku dochodów z najmu wynajmujący ma do wyboru dwie metody rozliczania się z podatku dochodowego : - na zasadach ogólnych (skala podatkowa): 17 proc. od dochodu do wysokości 85 528 zł i 32 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę - ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 proc. od dochodu do wysokości 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę

Dochody z najmu muszą zostać uwzględnione również w corocznej deklaracji podatkowej wynajmującego. W przypadku najmu na zasadach ogólnych, dochody te uwzględnia się w deklaracji PIT-36 wraz z innymi dochodami osiągniętymi w danym roku. W przypadku rozliczania najmu na zasadach ryczałtu konieczne jest natomiast złożenie dodatkowej deklaracji PIT-28.

Szczególną formą najmu mieszkania jest najem okazjonalny, funkcjonujący w Polsce od 2009 roku. Najem okazjonalny zakłada, że wynajmowane mieszkanie nie jest dla najemcy jedynym miejscem do mieszkania. Sytuacja taka często ma miejsce choćby w przypadku studentów, którzy wyprowadzają się z domu rodzinnego na czas studiów. Co za tym idzie, wyróżnia się niższym stopniem ochrony najemcy, z kolei dla wynajmującego oznacza mniejsze trudności z ewentualnym pozbyciem się kłopotliwego i łamiącego zapisy umowy lokatora.

Należy jednak pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie daje wynajmującemu prawa do dowolnego wypowiadania tej umowy i eksmisji najemcy. Jeżeli najemca nie łamie postanowień umowy, chroniony jest w podobny sposób jak przy zwykłej umowie najmu. Mniejsza ochrona najemcy dotyczy jedynie sytuacji, w których ten łamie postanowienia umowy lub odmawia opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, muszą do niej zostać załączone dodatkowe dokumenty: - oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz opróżnieniu i wydaniu lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, - wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu, - oświadczenie właściciela ww. innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw