Nowy rok oznacza zmiany także na rynku nieruchomości, szczególnie mieszkań. Niektóre z nich zaczynają obowiązywać od pierwszych dni stycznia, na inne jeszcze czekamy, ponieważ prace wciąż trwają. Powinny jednak zakończyć się w 2015 roku i będą miały wpływ na rynek mieszkaniowy. Szczególnie uważnie powinny się nimi zainteresować osoby, które planują zakup własnego "M". Oto kilka zmian i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy.
Po pierwsze - większy wkład własny
To szczególnie ważna i wydaje się dotkliwa zmiana dla tych, którzy nie mają dużych oszczędności, a myślą o zakupie mieszkania. Do końca 2014 roku, aby dostać kredyt hipoteczny w banku, trzeba było dysponować kwotą równą 5 proc. ceny lokalu (tzw. wkładem własnym). Od stycznia, przez cały 2015 rok będzie to już 10 proc. Wartość ta jeszcze wzrośnie w 2016 – do 15 proc., a potem do 20 proc. Wszystko za sprawą zacieśniania polityki kredytowej i kolejnej już w ostatnich latach rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego – teraz Rekomendacji "S". Działania KNF, choć dotkliwe dla klientów, mają sprawić, że kredyty będą bezpieczniejsze. Nie trudno jednak policzyć, że chcąc wziąć kredyt w wysokości 300 tys. zł trzeba od stycznia dysponować kwotą co najmniej 30 tys. zł. Te koszty jeszcze rosną, jeśli doliczymy pieniądze potrzebne do obsługi transakcji. - To oczywiste, że o kredyt będzie trudniej. Prawdą jest też, że od 1 stycznia nie wystarczy posiadać 10 proc. ceny mieszkania w gotówce, aby kupić je na kredyt. W praktyce może to być nawet prawie 20 proc., a wszystko za sprawą kosztów transakcyjnych - podkreśla Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości i szef działu analiz Lion's Banku. I wylicza: - W efekcie chcąc kupić na kredyt mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba mieć 40 tys. zł gotówki, jeśli chodzi o lokal od dewelopera i 56 tys. zł z rynku wtórnego. Dodaje jednak, że kredytobiorcom sprzyjać będą niskie stopy procentowe, co w sumie przełoży się na kilkuprocentowy spadek liczby udzielanych kredytów.
Po drugie – zmiany w "Mieszkaniu dla Młodych"
Obowiązujący od roku program zastąpił cieszącą się niemałą popularnością "Rodzinę na swoim". Dzięki MdM chętni na zakup mieszkania – po spełnieniu określonych kryteriów – mogą otrzymać dofinansowanie od państwa. Jego wysokość zależy od kilku kryteriów, m.in. lokalizacji i wielkości nieruchomości. Może to być nawet blisko 30 tys. zł. Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego, do tej pory zaakceptowano niemal 15 tys. wniosków, z czego ponad 9 tys. dotyczy 2014 roku, a reszta kolejnych lat. Wysokość przyznanego dofinansowania to blisko 340 mln zł (200 mln na 2014 rok). Tu warto wspomnieć, że tylko w tym roku zaplanowanych na ten cel było 600 mln zł, całości więc nie udało się wykorzystać. Za sprawą nowelizacji ustawy "o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania" trochę ma się w MDM zmienić. Przepisy są już w pracach rządowych, potem zajmie się nimi parlament. Jest więc szansa, że zaczną obowiązywać w 2015 roku. Główne zmiany, które zaproponowało Ministerstwo Infrastruktury dotyczą poszerzenia wsparcia dla rodzin wielodzietnych i możliwości zakupu lokalu spółdzielczego (poprzez wniesienie wkładu do spółdzielni). I tak, pomoc państwa w przypadku rodzin lub osób z dwójką dzieci wzrosnąć ma z 15 do 20 proc. wartości mieszkania; gdy dzieci jest trójka lub więcej z 15 do 30 proc. Większa ma też być powierzchnia mieszkania, do którego dofinansowanie otrzyma rodzina lub osoba z trójką dzieci - z 50 do 65 metrów. Dla takich właśnie rodzin, nawet jeśli już posiadają własne "M", ale chcą poprawić swoje warunki bytowe, zniesiony ma też zostać wymóg pierwszego mieszkania (obecnie obowiązuje). Z kolei umożliwienie kupna nieruchomości w ramach finansowania spółdzielczego ma zdaniem autorów nowelizacji poszerzyć pulę lokali dostępnych w programie. Obecnie ze wsparcie mogą korzystać osoby kupujące mieszkanie od dewelopera. Nowelizacja utrzymuje też obecny wymóg wiekowy uczestników programu – 35 lat. Zdaniem Bartosza Turka zmiany w programie są "symboliczne". Według eksperta "nawet większe udogodnienia dla rodzin wielodzietnych nie są znaczną zmianą, bo z programu prawie nie korzystają osoby z większą liczbą dzieci". Turek wskazuje jednak na inną – jego zdaniem ważną zmianę. - Bardzo niepokoi mnie za to fakt, że nowelizacja ustawy ma pozwolić na to, aby beneficjenci (np. rodzina), których na kredyt nie stać (brak zdolności kredytowej), mogli poprosić osoby niespokrewnione o wspólne przystąpienie do kredytu (podżyrowanie). Może więc dojść do kuriozalnej sytuacji, w której ktoś chcąc dostać kilkadziesiąt tysięcy złotych z budżetu weźmie kredyt, na który go nie stać. Pozwolenie na przystąpienie do kredytu osób spoza najbliższej rodziny wydaje mi się nadmiernie ryzykowne – ocenia analityk.
Po trzecie – Fundusz Mieszkań na Wynajem
W założeniach Fundusz – jako inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego – ma dostarczyć na rynek mieszkania na wynajem po maksymalnie przystępnych cenach. Program ma potrwać kilka lat. Realizuje go specjalnie powołane spółka BGK Nieruchomości.
Pod koniec listopada kupiony został pierwszy budynek mieszkalny, który na zostać udostępniony najemcom w ramach FMW. Inwestycja znajduje się w Poznaniu i liczy 124 lokale w stanie deweloperskim. Jak informuje BGK, pierwsi najemcy będą mogli wprowadzić się w marcu 2015 roku. Pierwsze listy intencyjne ws. zakupu budynków zostały podpisane w maju 2014 roku. Od tego czasu trwały negocjacje z deweloperami. Co ważne, internetowy system informacji dla najemców ma - według zapowiedzi BGK - ruszyć już 7 stycznia na stronie internetowej jakusiebie.pl. Także tego dnia potencjalni najemcy mają poznać warunki najmu i szczegółowe oferty oraz ceny lokali. Mieszkania mają być gotowe do końca marca i wówczas – jak informuje BGK – będzie można umówić się na ich oglądanie (za pomocą formularza na stronie jakusiebie.pl). BGK podaje też, że spółka BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy kolejnych 34 projektów zlokalizowanych w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Katowicach. - Skala działalności funduszu pozostanie w 2015 roku bardzo skromna. Nawet docelowe 20 tys. mieszkań, którymi fundusz będzie zarządzał najpewniej dopiero za kilka lat, to wciąż ma być tylko kropla w morzu potrzeb (polski rynek najmu szybko rośnie, a dziś wynajmuje się około 500 – 600 tys. mieszkań). Szacunki oparte o dane Eurostatu sugerują, że wartość rodzimego rynku najmu opiewa na około 3,3 mld euro. Aż tyle wydali Polacy na wynajem mieszkań w 2013 roku. Gdyby dodać do tego fakt, że wynagrodzenia rosną szybciej niż poziom czynszów, a więc najem staje się coraz bardziej przystępny cenowo, to można się spodziewać, że rynek ten będzie rósł, a wraz z tym nie powinno być problemów z pomieszczeniem na nim większej liczby podmiotów niż dotychczas - ocenia Turek.
Po czwarte – ceny i popyt
Wyższy wkład własny, niskie stopy procentowe czy "Mieszkanie dla Młodych" nie pozostaną w 2015 roku bez wpływu ceny mieszkań. Jak pisze w jednej ze swoich ostatnich analiz Marcin Krasoń z Home Broker, "kilkanaście miesięcy stabilizacji cen mieszkań w kraju to niespotykane od lat na polskim rynku poczucie bezpieczeństwa". "Początek 2015 r. może jednak wiązać się z okresowymi wahaniami cen, za którymi stać będą większe wymagania co do wkładu własnego. (...) To może doprowadzić do lekkiego spadku liczby chętnych na mieszkania i, w efekcie, czasowego obniżenia cen o kilka procent" - ocenia analityk. Jego zdaniem "rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na oswojenie się z nową sytuacją i po zimowej obniżce powinien wrócić do stabilizacji". Według Krasonia "stymulująco" na popyt "wpływać będą m.in. dostępność programu Mieszkanie dla Młodych (...) oraz niskie stopy procentowe i atrakcyjne oprocentowanie kredytów". "Po drugiej stronie na rynek wpływają m.in. niepewna sytuacja gospodarcza, rosnąca podaż (przez trzy kwartały 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na sześciu najważniejszych rynkach około 45 tys. mieszkań) oraz większy wymagany wkład własny" - dodaje.
Po piąte – dłuższa rękojmia
Ciekawą i wartą odnotowania zmianą prawną dotyczącą pośrednio zakupu nieruchomości jest wydłużenie – za sprawą ustawy o prawach konsumenta – okresu rękojmi ze strony sprzedawcy aż do pięciu lat. Ustawa, która weszła w życie 25 grudnia precyzuje: "Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu".
Rękojmia to rodzaj odpowiedzialności sprzedawcy, w tym przypadku dewelopera, za wady fizyczne mieszkania. Nie jest to przywilej, jaki otrzymuje kupujący, ale jego prawo. Nawet jeśli deweloper nie wspomina o tym w umowie.
Autor: Michał Niemczak / Źródło: tvn24bis.pl
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock