Kredyty mniej dostępne. Nadmierne zakręcenie kurków może odbić się czkawką

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zwrócił uwagę, że w normalnych warunkach co roku 200-300 tysięcy osób w wieku od 25 do 34 lat decyduje się w Polsce na wyprowadzkę z rodzinnego domu. "Niestety pandemia, której początek przypadł na 2020 rok, spowodowała, że realizacja marzeń o własnym "M" stała się dla wielu osób nieosiągalna. Szacunki HRE Investments sugerują, że w badanej grupie wiekowej osób, które wyprowadziły się z rodzinnego domu było w 2020 roku zaledwie 10 tysięcy. To o około 280 tysięcy osób mniej niż średnia z poprzedzających 5 lat (2015-19)" - czytamy.

Turek zwrócił uwagę, że pomóc w nadrabianiu tych zaległości miał rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który wystartował pod koniec maja br. Analityk zauważył, że nadzieje pokładane w tym programie zniweczyły gwałtowne podwyżki stóp procentowych połączone z regulacjami utrudniającymi dostęp do kredytów.

"Chodzi o zalecenia UKNF (Urząd Komisji Nadzoru Finansowego - red.) w ramach, których m.in. podniesiony został bufor na podwyżki stóp procentowych z minimum na poziomie 2,5 pkt. proc. do 5 pkt. proc. To znaczy, że badając zdolność kredytową banki do aktualnej stawki WIBOR i marży dodawać muszą co najmniej wspomniane wyżej 5 pkt. proc. W praktyce w lipcu 2022 roku oznacza to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15 procent" - wyjaśnił Bartosz Turek.

Zdaniem analityka, efekt jest taki, że nawet chcąc zaciągnąć kredyt z rządową gwarancją na sfinansowanie zakupu 2-pokojowego mieszkania, w mieście wojewódzkim należy dysponować dochodem na poziomie od ponad 6 do prawie 11 tysięcy złotych netto miesięcznie. "Może być to jeden z ważnych powodów, dla którego tego rodzaju kredyty w bankowych ofertach nie pojawiły się ani w dniu startu rządowego programu, ani w przeciągu kilku kolejnych tygodni" - ocenił.

Dla potencjalnych beneficjentów programu kredytów bez wkładu własnego alternatywą jest albo pozostanie w dotychczasowym lokum (np. z rodzicami), albo najem mieszkania. "Tym samym zasilają oni popyt na rynku, który po masowym napływie migrantów i tak jest bardzo mocno wykupiony. Potwierdzeniem wyraźnej przewagi popytu na najem nad podażą wolnych lokali są stawki za wynajem wyraźnie wyższe niż te sprzed 24 lutego 2022 roku. To podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem z punktu widzenia inwestorów (indywidualnych oraz instytucjonalnych)" - wskazał Turek.

W jego ocenie cała sytuacja na rynku kredytowym - podwyżki stóp procentowych i zalecenia UKNF - bardzo mocno uderza w osoby, które chciałyby posiłkować się hipoteką, aby kupić pierwsze mieszkanie. "Znowu więc możemy spodziewać się, że co najmniej dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy Polaków w związku z tym nie zrealizują w 2022 roku swoich marzeń o własnym mieszkaniu" - dodał Bartosz Turek.

Zdaniem analityka HRE Investments drugim aspektem, który w konsekwencji zaleceń wydanych przez UKNF, może doprowadzić do bardziej dynamicznych zmian na rynku mieszkaniowym "jest to jak na obniżenie się popytu na mieszkania reagują deweloperzy". "Ci, widząc wyraźne osłabienie popytu, a w związku z tym sami mając problemy z uzyskaniem kredytu na budowę nowych lokali (banki wymagają przedsprzedaży), ograniczają liczbę nowych inwestycji" - zwrócił uwagę.

W maju br. deweloperzy zaczęli budowę o jedną czwartą mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. "Wynik był zaskakująco niski. Spodziewać należało się raczej dobrych danych. Deweloperom powinno bowiem zależeć na rozpoczynaniu możliwie dużej liczby budów przed lipcem 2022 roku, a więc przed ostatecznym dniem wejścia w życie nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej" - zauważył Bartosz Turek. Nowe przepisy dają pełną ochronę nabywcom nowych mieszkań i nałożyły na deweloperów dodatkowe obowiązki i koszty.

"W tym kontekście z dużym prawdopodobieństwem można oczekiwać, że wspomniany ubytek liczby rozpoczynanych inwestycji będzie się powiększał w drugiej połowie roku. Jest to o tyle niekorzystny scenariusz, że jeśli dziś wiele osób straciło możliwość zakupu mieszkania, to ich niezaspokojone potrzeby się kumulują. Za kilka miesięcy czy kwartałów, gdy koniunktura prawdopodobnie się poprawi, bo np. stopy procentowe zaczną spadać, to oznaczać to będzie gwałtowny wzrost popytu na mieszkania przy bardzo ograniczonej podaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia" - stwierdził analityk, dodając, że takie warunki sprzyjać będą wyższym cenom.

"Istnieje więc bardzo duże ryzyko, że działania podjęte przez UKNF przyczynią się dziś do znacznie ostrzejszego hamowania rynku, a w perspektywie kwartałów do znacznie silniejszego jego ożywienia" - dodał Turek.