Kredyt z dopłatą od państwa. Ile mieszkań zmieści się w limicie?

Sejm odrzucił w piątek poprawki Senatu obniżające oprocentowanie tak zwanego bezpiecznego kredytu. To rządowa propozycja zawarta w ustawie o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ustawa trafi teraz na biurko prezydenta Andrzeja Dudy.

"Wszystko wskazuje na to, że zgodnie z obietnicami - w lipcu 2023 roku - wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (Bezpieczny Kredyt 2 procent). W ramach tego rozwiązania udzielanych ma być po 30-40 tysięcy preferencyjnych kredytów rocznie. Liczba ta z uwagi na odroczone zakupy mieszkań i niezaspokojony popyt w gronie młodych Polaków może być niedoszacowana" - napisał w analizie HREIT.

Analitycy przypomnieli, że "w ramach programu single będą mogli pożyczyć nie więcej niż 500 tysięcy złotych", a "w przypadku rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci maksymalną kwotą kredytu będzie 600 tysięcy", przy czym "kredytobiorca będzie mógł dodać posiadaną gotówkę w kwocie do 200 tysięcy złotych". 

"Już nawet osoby, które na zakup mieszkania chciałyby wydać do 500 tysięcy złotych (np. 450 tysięcy preferencyjnego kredytu plus 50 tysięcy wkładu własnego) w większości miast wojewódzkich będą miały przyzwoity wybór. Co prawda w Warszawie mieszkania z ceną do pół miliona stanowią tylko 13 procent aktualnej oferty, ale w Krakowie 'załapuje się' już co piąte lokum, a we Wrocławiu czy Gdańsku już niemal 30 procent mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. Średnia dostępność dla wszystkich miast wojewódzkich to 60 procent. Wynik ten wyraźnie podciągają takie miasta jak Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Bydgoszcz czy Toruń, gdzie tylko relatywnie niewielka część lokali wyceniona jest przez właścicieli czy deweloperów na ponad pół miliona złotych" - napisano w analizie.

Dodano, że "co do zasady w przypadku preferencyjnego kredytu nie będą obowiązywały limity ceny metra kwadratowego kupowanego mieszkania", więc "będziemy mogli posiadany budżet wydać na co chcemy".

"Inaczej będzie jednak w przypadku połączenia Bezpiecznego kredytu 2 procent z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego. To drugie rozwiązanie przewiduje bowiem z góry określone maksymalne kwoty, które możemy wydać na metr kwadratowy. Stawki te zależą od lokalizacji nieruchomości oraz tego, czy nieruchomość pochodzi od dewelopera, czy od prywatnego właściciela. Aktualne limity dostępne są na stronie BGK" - wyjaśnił HREIT. 

Wskazał także, że "jeśli chcielibyśmy skorzystać zarówno z dobrodziejstw taniego kredytu, jak i gwarancji, która pozwoli nam zaciągnąć dług bez wkładu własnego, to nieruchomość będzie musiała spełniać dwa warunki – maksymalna cena nie może przekroczyć 500 tysięcy złotych (single i związki nieformalne) lub 600 tysięcy złotych (rodziny i samotnie wychowujący dzieci), a do tego metr kwadratowy nie będzie mógł być droższy niż limit ustalony przez BGK". 

Jak szeroka byłaby oferta mieszkań dla osób, które chciałyby połączyć tani kredyt z kredytem bez wkładu własnego? W szczególnie niekorzystnym położeniu mogą być potencjalni nabywcy w Warszawie, Szczecinie czy Krakowie. W przypadku tych miast udział mieszkań kwalifikujących się do programu wynosi poniżej 20%. Dotyczy to zarówno mieszkań używanych jak i nowych. Choć w ostatnim czasie limity cen metra kwadratowego zostały mocno podniesione, to i tak nie odzwierciedlają one stawek faktycznie płaconych za mieszkania we wspomnianych lokalizacjach. Dotyczy to zwłaszcza Szczecina, gdzie maksymalne kwoty przewidziane w programie wynoszą 6,3 tys. złotych za metr kw. na rynku wtórnym i 6,8 tys. złotych za metr kw. na rynku pierwotnym. Zgodnie z najnowszymi danymi NBP (I kwartał 2023 roku) średnie ceny transakcyjne mieszkań w stolicy województwa zachodniopomorskiego, to odpowiednio 7,8 tys. złotych i ponad 11,1 tys. złotych za metr kw. Maksymalne stawki kwalifikujące do kredytu bez wkładu własnego nie przystają więc w tym przypadku do cen rynkowych" - napisali analitycy.

Dodali, że "więcej komfortu przy wyborze mieszkań mieliby natomiast mieszkańcy Wrocławia, Poznania, Białegostoku i Lublina", gdyż "w tych wojewódzkich stolicach warunki cenowe połączonych programów rządowych spełnia od 30 do 45 procent aktualnej oferty zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego". 

"W najlepszej sytuacji powinny być jednak osoby, które na tani kredyt bez wkładu własnego będą chciały kupić namieszkanie w Gorzowie Wielkopolskim lub Zielonej Górze. W tych obu miastach kupujący nie będą mieli problemu z wyborem nieruchomości. Zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym mogą oni wybierać z ponad 80 procent dostępnych w ofercie lokali. W Zielonej Górze na rynku pierwotnym jedynie 6 procent mieszkań nie spełnia warunków obu połączonych programów rządowych" - wskazano w analizie.

Dodano też: "Warto wiedzieć, że limity cen kwalifikujące do wsparcia wyliczane są na podstawie kosztów budowy mieszkań na danym terenie. O tych co pół roku informują wojewodowie. W myśl aktualnych zapisów ustawy średni koszt budowy z dwóch ostatnich obwieszczeń wojewodów podnoszony jest o 30 procent, aby ustalić limit kwalifikujący do programu w przypadku zakupu mieszkań używanych. Natomiast jeżeli w grę wchodzą mieszkania nowe, to limit jest wyższy. W tym przypadku średni koszt stworzenia nowego mieszkania podnosi się bowiem o 40 procent".