Najem mieszkania coraz droższy. Tutaj stawki poszły w górę najmocniej

"Najem mieszkania wciąż powoli drożeje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia do lipca spadki przeważały tylko w lutym i maju. W pozostałych miesiącach mieliśmy przewagę niewielkich wzrostów" - czytamy w raporcie.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że dla studentów, którzy zaczynają szukać lokali na kolejny rok akademicki, istotne są jednak zmiany w porównaniu z poziomem przed rokiem.

"Tu również dominują wzrosty, ale wzrost kosztu najmu zwykle nie przekracza 100 zł. Wyjątki to duże mieszkania w Gdyni (+313 zł), Częstochowie (+233 zł) i Rzeszowie (+125 zł), średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie (+206 zł) oraz małe w Rzeszowie (+145 zł) i Białymstoku (+111 zł)" - czytamy.

"Z kolei w ciągu ostatnich 5 lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30-50 proc.. Wzrost ten jest bardzo mocny, zwłaszcza z punktu widzenia studentów. Należy jednak dodać, że jest niższy niż wzrost przeciętnego wynagrodzenia (+62 proc.) czy minimalnego wynagrodzenia (+100 proc.). Mimo to w podstawowym scenariuszu spodziewamy się kontynuacji względnej stabilizacji, czyli niewielkich wzrostów stawek najmu przeplatanych miesiącami spadków. To mogłaby zmienić jedynie duża fala imigrantów z Ukrainy" - oceniają eksperci.

Eksperci zwracają uwagę na zmiany, jakie dokonały się od ubiegłego roku w miastach akademickich (10 miast z największą liczbą studentów: Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław). "Najgorsze wiadomości mamy dla osób studiujących w Rzeszowie i Toruniu. W ich przypadku przeciętne stawki najmu w lipcu były odpowiednio o 9,8 proc. i 7,5 proc. wyższe niż przed rokiem. Nie było niestety ani jednego miasta, w którym stawki najmu spadły poniżej poziomu sprzed roku. Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Gdańsku (1,5 proc.), Lublinie (1,7 proc.) i Wrocławiu (1,8 proc.)" - wyliczają eksperci.

"Musimy wspomnieć o sytuacji w Warszawie, w której studiuje zdecydowanie największa liczba osób (ok. 250 tys.). Tu przeciętna stawka najmu jest najwyższa i wynosi 77 zł za m kw. Wzrost procentowy w stosunku do poziomu sprzed roku jest stosunkowo niewielki, bo wynosi 2,8 proc. Kolejne kluczowe miasta akademickie to Kraków, Poznań i Wrocław, w których liczba studentów przekracza 100 tys. W ich przypadku stawki wzrosły odpowiednio o 5,6 proc., 4,6 proc. i wspomniane już wcześniej 1,8 proc." - czytamy.

"Jeśli chodzi o wszystkie analizowane przez nas miasta, to stawki we wszystkich były wyższe niż przed rokiem, a przeciętna zmiana wyniosła 4,6 proc. Sam lipiec był kolejnym w tym roku miesiącem z przewagą wzrostów (wzrost - 9 miast, spadek – 6 miast, bez zmian - 2 miasta). W tym roku dotychczas mieliśmy tylko dwa miesiące z przewagą spadków – luty i maj. Zmiany najczęściej są jednak niewielkie" - oceniają eksperci.

Eksperci przyjrzeli się też danym za II kwartał 2024 roku. "Są co prawda mniej aktualne, ale duża liczba danych pozwala zobaczyć, jakie są koszty najmu w poszczególnych segmentach rynku i jak się one zmieniły. Sprawdziliśmy, jak kształtują się koszty najmu dla mieszkań o powierzchni 30 m², 50 m² i 70 m². W ujęciu kwotowym najmocniej zdrożały duże mieszkania w Gdyni (+313 zł) i Częstochowie (+233 zł). Na kolejnych miejscach mamy lokale wszystkich typów w Rzeszowie – średniej wielkości (+206 zł), małe (+145 zł) i duże (+125 zł)" - czytamy.

"W przeciwieństwie do danych za sam lipiec, w zestawieniu za II kwartał mamy nieco spadków, ale w większości przypadków nie przekraczają one 50 zł. Najmocniej spadły koszty najmu dla dużych mieszkań w Bydgoszczy (-92 zł), małych w Toruniu (-90 zł) i Łodzi (-64 zł) oraz dużych w Białymstoku (-60 zł)" - wymieniają.

Eksperci wzięli też pod uwagę wzrost cen w dłuższym terminie. "Ostatnie pięć lat to przede wszystkim okres bardzo mocnego wzrostu stawek w II kw. 2022 r., czyli po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę. Poza tym mamy przewagę niewielkich wzrostów. Warto jednak dodać, że nawet niewielki wzrost liczony od wysokiego poziomu powoduje znaczące zmiany w stosunku do wcześniejszych, niższych poziomów" - czytamy.

"Dlatego, gdy spojrzymy na to, jak zmieniły się stawki najmu między II kw. 2024 r. a II kw. 2019 r., to przeważają wzrosty o 30 proc. -40 proc. Sporo jest też wzrostów o 40 proc. -50 proc. Podwyżka o ponad 50 proc. pojawiła się jedynie w przypadku dużych mieszkań w Sosnowcu (54 proc.). Z kolei wzrost poniżej 10 proc. występuje jedynie w przypadku małych lokali w Częstochowie. Bardzo mało jest również wzrostów w przedziale 10 proc.-20 proc.. Dotyczy to tylko średniej wielkości mieszkań w Częstochowie (11 proc.), dużych w Bydgoszczy (15 proc.) oraz małych w Toruniu (19 proc.)" - wymieniają eksperci.

Analitycy zwrócili uwagę także na rentowność wynajmu mieszkania.

"Zastój na rynku sprzedaży mieszkań, który obserwujemy w ostatnim czasie i wzrosty stawek najmu delikatnie poprawiły rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W maju br. rentowność była najniższa w tym roku i wynosiła 4,66 proc. netto" - czytamy.

"W lipcu było to już 4,77 proc. netto. Te poziomy to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej ze stawkami 5,75 proc. i 5,89 proc. Rentowność wciąż jest jednak znacznie niższa niż przed rokiem, gdy wynosiła 5,3 proc. netto, czyli odpowiednik lokaty na 6,5 proc. Za ten spadek odpowiada oczywiście mocny wzrost cen mieszkań przy nieznacznym wzroście przychodów z wynajmu" - zwracają uwagę.

Eksperci zastrzegli, że wartości dotyczą zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m kw. jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku. "Uwzględniliśmy koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.)" - czytamy.