Ceny "eksplodowały", padają rekordy

Rządowy program nazywany "Bezpieczny kredyt 2 proc." działa od lipca i już sporo zmienił na rynku nieruchomości. Jednak obecnie kupują mieszkania nie tylko ci, których wcześniej nie było stać na zakup. Własne lokale nabywają obecnie także osoby, które posiadają oszczędności, ale czekały przez ostatnie miesiące z nadzieją na spadki cen mieszkań. "Teraz stracili jednak nadzieję na lepsze warunki i również zaczęli dokonywać zakupów" - wskazano.

W efekcie dużego zainteresowania sprzedający podnieśli ceny. I to znacząco, jak wynika z analizy Expandera i Rentier.io.

"W sierpniu w porównaniu z lipcem ceny wzrosły przeciętnie o 2 proc. Największe wzrosty odnotowaliśmy w Toruniu (6,3 proc.), Gdyni (5,7 proc.), Poznaniu (5,4 proc.) i Krakowie (5 proc.). Takie podwyżki są znaczące w skali roku, a tu mowa przecież o jednym miesiącu. Po raz ostatni tak wysokie wzrosty miesięcznie obserwowaliśmy w lutym 2022 r. Sprzedający tak mocno windowali ceny, że aż w 10 z 17 badanych przez nas miast osiągnęły najwyższe poziomy w historii. Na liście miast, w których ceny wspięły się na rekordowe poziomy są: Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław" - wskazano.

W czterech z 17 badanych miast ceny spadły. Były to Sosnowiec (-8 proc.), Częstochowa (-3 proc.), Białystok (-2 proc.) oraz Radom (-0,4 proc.).

W analizie zwrócono także uwagę na to, jak sytuacja kształtuje się w dłuższym okresie. Poprzedni szczyt odnotowano w maju 2022 r., po którym ceny nieznacznie spadały do stycznia tego roku, a od lutego zaczęły znowu rosnąć. W efekcie "od tego poprzedniego szczytu ceny są obecnie wyższe średnio tylko o 4 proc. Najbardziej wzrosły w Katowicach (17 proc.), Krakowie (11 proc.) i Rzeszowie (10 proc.). Z kolei poprzedniego szczytu nie udało się jeszcze przebić w Gdańsku (-5 proc.), Szczecinie (-4 proc.), Radomiu (-1 proc.) i Częstochowie (-0,4 proc.).

W analizie Expandera i Rentier.io wskazano, że skróceniu ulega czas rozpatrywania wniosków w ramach programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Po części dlatego, że skończył się sezon urlopowy, więc więcej osób może zająć się wnioskami, a po części dlatego, że do programu dołączył mBank.

"Jeśli jednak ktoś planuje zakup mieszkania i skorzystanie z preferencyjnego kredytu, to w umowie przedwstępnej nadal najlepiej zapewnić sobie 3 miesiące na uzyskanie kredytu. Co prawda, jest spora szansa, że nie będzie to trwało aż tak długo, ale lepiej nie ryzykować utraty zadatku" - wskazano.

Wzrost cen spowodował, że kurczy się możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania. To dlatego, że w przepisach jasno określono, że kwota "Bezpiecznego kredytu 2 proc." nie może być większa niż 500 tys. zł dla singla i 600 tys. zł dla małżeństwa lub osoby, która wychowuje przynajmniej jedno dziecko.

"Dla przykładu singiel, który nie ma wkładu własnego, przy obecnych cenach może kupić za preferencyjny kredyt w Krakowie maksymalnie 38 m2, a w Warszawie 35 m2 po przeciętnej cenie. Z kolei małżeństwo w Krakowie kupi maksymalnie 45 m2, a stolicy 41 m2. Im wyższe będą ceny mieszkań, tym ta powierzchnia będzie mniejsza, ponieważ maksymalny limit kredytu raczej nie będzie podwyższany" - czytamy w opracowaniu.

Expander i Rentier.io zwracają oczywiście uwagę na obniżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

"Dzięki niej średnie oprocentowanie stałe oferowanych kredytów z wysokim wkładem własnym (powyżej 20 proc.) spadło z 7,42 (proc.) do 7,17 (proc.). Z kolei dla kredytów z niskim wkładem (10 proc.) spadło z 7,68 proc. do 7,54 proc. Spadek jest więc mniejszy, niż wynosiła obniżka stóp (0,75 pp.). Zwracamy jednak uwagę, że banki zaczęły obniżać stawki oprocentowania stałego już wcześniej, przewidując, że obniżka się pojawi. Dla przykładu w maju średnie oprocentowanie stałe dla wysokiego wkładu własnego wynosiło 7,99 proc. Było więc zdecydowanie wyższe niż w sierpniu, mimo że w tym czasie poziom stóp procentowych NBP się nie zmienił" - podano.

Niższe stopy procentowe mają także przełożenie na zdolność kredytową, ale "ponieważ oprocentowanie we wrześniu było tylko nieco niższe niż w sierpniu, to zmiana dostępnej kwoty kredytu w tym okresie również jest niewielka".

Rodzina z dwójką dzieci i dochodem na poziomie 8 tys. zł może liczyć średnio już nie na 303 tys. zł, a 315 tys. zł. Zauważono, że z większym wzrostem mieliśmy do czynienia w poprzednim miesiącach po tym, jak Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła rekomendację S i kiedy oprocentowanie kredytów spadło pomimo braku obniżki stóp procentowych. "Dla przykładu w styczniu średnia dostępna kwota dla wspomnianej rodziny wynosiła 280 tys. zł. W sumie wzrosła więc o 35 tys. zł" - wskazano.

Najwyższą kwotę kredytu mogą natomiast uzyskać osoby, które spełniają warunki programu "Bezpieczny kredyt 2 proc". Gdyby wspominana wyżej rodzina mogła z niego skorzystać, to dostępna kwota wzrosłaby z wspomnianych 315 tys. zł do 439 tys. zł. Jest to efekt niskich rat, pomniejszanych przez dopłaty oraz spłaty w systemie rat malejących (przez pierwsze 10 lat).

W praktyce taki preferencyjny kredyt zaciągają jednak głównie single i młode małżeństwa, które nie mają jeszcze dzieci. Program pozwala bowiem uzyskać kredyt, tylko jeśli ktoś nigdy wcześniej nie posiadał domu ani mieszkania. Ich zdolność kredytów również jest dużo wyższa. Dla przykładu małżonkowie z dochodem łącznym 6000 zł netto, bez dzieci, w ramach kredytu z dopłatą mogą uzyskać 421 tys. zł. a w przypadku zwykłego kredytu 321 tys. zł.