Umowa rezerwacyjna – warto ją podpisać, kupując mieszkanie, dom czy działkę

● Umowa rezerwacyjna w obecnie obowiązującym porządku prawnym to umowa nieuregulowana w sposób szczególny, zawierana na podstawie swobody umów. ● Pojęcie i zasady zawierania umowy rezerwacyjnej z deweloperem zostały uregulowane w Ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 roku. ● W świetle tzw. nowej umowy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper określonym w ustawie, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. ● Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie z niej wynikające wiąże się z wniesieniem opłaty rezerwacyjnej.  ● Opłata rezerwacyjna nie może być wyższa niż jeden procent ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Umowa rezerwacyjna to rodzaj umowy, którą sprzedający, w tym deweloper, zobowiązuje się na rzecz osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości do jej wyłączenia na określony czas z oferty sprzedaży. Osoba zainteresowana zakupem uiszcza zaś na rzecz sprzedającego opłatę rezerwacyjną. Ponieważ w obecnie obowiązującym porządku prawnym ustawodawca nie uregulował w sposób szczególny warunków umowy rezerwacyjnej, zawierana jest ona w oparciu o zasadę swobody umów. Oznacza to, że strony mogą dowolnie kształtować stosunek prawny, byleby treść lub cel nie były sprzeczne z jego naturą, ustawą ani zasadami współżycia społecznego. 

W praktyce możemy mieć do czynienia z:

– umową rezerwacyjną mieszkania, – umową rezerwacyjną domu, – umową rezerwacyjną działki.

Zawierana może ona być zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W praktyce jednak zdecydowanie częściej dotyczy ona rynku pierwotnego.

Z uwagi na swobodę umów, umowy rezerwacyjne z deweloperem zawierane są często na preferencyjnych dla niego warunkach. Dotyczy to w szczególności opłaty rezerwacyjnej. Jednym z zasadniczych postanowień umowy rezerwacyjnej jest bowiem określenie kwoty, jaką sprzedający, w tym deweloper, otrzyma z tytułu rezerwacji. Może ona przybrać formę zaliczki lub zadatku, a jej wysokość na ogół ustalana jest jako procent ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. 

Należy wyraźnie podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje żadnej ze stron do podpisania umowy przyrzeczonej.

Umowa rezerwacyjna w świetle obowiązujących przepisów nie może być utożsamiana z umową przedwstępną, są to bowiem zgoła odmienne rodzaje umów. Umowa przedwstępna, która uregulowana została szczegółowo przepisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, to umowa, którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy oznaczonej. Ustawodawca wprost zastrzegł, że powinna ona zawierać określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, czyli tzw. essentialia negoti. 

Umowa przedwstępna powinna także zawierać oznaczenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Zasadą jest, że jeżeli strona, która zobowiązana jest do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, wówczas druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła w związku z tym, że liczyła na jej zawarcie. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej w sposób odmienny określić zakres odszkodowania.

Mając na uwadze potrzebę wzmocnienia ochrony osób kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym, Sejm przyjął nową tzw. ustawę deweloperską, która 8 czerwca 2021 roku została podpisana przez Prezydenta RP, ogłoszona – 30 czerwca 2021 roku, wejdzie zaś w życie – poza kilkoma wyjątkami – z dniem 1 lipca 2022 roku. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza szereg istotnych zmian. Jedną z nich jest zdefiniowanie i uregulowanie umowy rezerwacyjnej. W myśl przepisów umowa rezerwacyjna może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna definiowana jest jako umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper określonym w ustawie, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które wybrane zostały przez rezerwującego.

Ustawodawca przewidział dla zawarcia umowy rezerwacyjnej formę pisemną pod rygorem nieważności. Zawierana jest ona na czas określony, a jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt, wówczas należy uwzględnić w umowie okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej. 

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać określone przepisami elementy. Są to w szczególności:

– określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, – wskazanie ceny lokalu wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży, – wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli została ona przewidziana przez strony, – oznaczenie okresu, na jaki wybrany lokal będzie wyłączony z oferty sprzedaży, – określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, – określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Jednym z bardziej istotnych rozwiązań, które zakłada tzw. ustawa deweloperska, jest doprecyzowanie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z przepisami strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego tzw. opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość nie może zaś przekraczać jednego procenta ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, która to określona została w prospekcie informacyjnym. 

W sposób szczegółowy uregulowane zostały warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Co do zasady jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Opłata podlega jednak niezwłocznemu zwrotowi w sytuacji, gdy:

– rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia kredytu, – deweloper lub inny przedsiębiorca, o którym mowa w ustawie, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, – deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub w jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego. Co więcej, w przypadku gdy deweloper lub inny przedsiębiorca nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy, opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93; Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz. U. 2021 poz. 1177.